شنبه ۲۸ اردیبهشت ۱۳۹۸ - ۰۹:۵۷

افزایش تسهیلات بانکی نمی‌تواند مردم را خانه دار کند؛ دولت چه باید بکند؟

رونق تولید به جای تشویق تقاضا در بازار مسکن

فرزانه غلامی

 تسهیلات شناور خرید مسکن

حالا که دوباره بحث نظارت نداشتن دولت بر بازار اجاره بهای مسکن داغ شده و موضوع تسهیلات مسکن بر سر زبان‌هاست، خالی از لطف نخواهد بود تا سیاست‌های موجود در زمینه مسکن که برای خانه‌دار شدن مردم ایجاد می‌شوند را واکاوی کنیم.

در شرایطی که تقویت طرف تقاضا و به تعبیری اعطای تسهیلات بانکی به متقاضیان و افزایش گام‌به‌گام آن، شیوه غالب برای خانهدار کردن مردم در کشور است و برخی کارشناسان از آن دفاع میکنند، برخی دیگر معتقدند این شیوه بیش از آنکه مردم را خانهدار کند، تورمزاست و با توجه به کاهش روز افزون قدرت خرید مردم، خانهدار شدن به رؤیایی دور برای اقشار متوسط و آسیبپذیر تبدیل شده است؛ بنابراین باید تسهیلات و اقدامات حمایتی دیگر برای طرف عرضه بیشتر شود تا انبوهساز و تولیدکننده بتوانند ساخت مسکن را با کمترین تبعات منفی برای رفع این عقب‌ماندگی چشمگیر، به پیش ببرند.

*نوسازی اماکن روستایی؛ یک امر اجتناب‌ناپذیر

یک کارشناس مسکن با اشاره به مصوبه شورای پول و اعتبار مبنی بر افزایش سقف فردی «تسهیلات یارانه‌ای قابل اعطا بابت بازسازی و نوسازی اماکن مسکونی روستایی» به مبلغ ۴۰۰ میلیون ریال به عنوان تازهترین اقدام برای کمک به خانه‌دار شدن مردم، آن را در تأمین امنیت مسکن روستاییان مؤثر میداند و میگوید: حدود 60 درصد واحدهای روستایی غیرمقاوم هستند و در هر سیل و یا زلزلهای جان مردم در خطر است و دولت برای جبران خسارت‌ها باید هزینههای سنگینی بپردازد که با نوسازی واحدهای روستایی تا حدود زیادی این خطرها رفع میشود و روستاییان نیز خود زمین دارند و خدمات زیرساختی هم در اختیارشان قرار گرفته است که این منجر به کاهش هزینه‌ها میشود و ضمن اشتغالزایی برای کارگران ساختمانی، مهاجرت روستاییان به شهر هم کمتر میشود.

*سیاست تسهیلات باید دو طرفه باشد

مهدی غلامی در ادامه به سیاست تسهیلات مسکن اشاره کرده و میگوید: تسهیلات مسکن در مجموع باید هم به طرف تقاضا و هم طرف عرضه تزریق شود. در سال‌های اخیر حمایت‌ها بیشتر طرف تقاضا را هدف قرار داد حال آنکه چون تولید متناسب با تقاضا نبود، تورم قابل توجهی در مسکن ایجاد کرد و از طرفی چون ‌مالیات‌های تنظیمی از قبیل مالیات بر عایدی سرمایه و خانههای خالی دریافت نشد، شاهد تشدید سوداگری در این حوزه بودیم.

به باور وی دولت برای خانهدار کردن مردم میتواند روی زمینهای دولتی برنامهریزی کند، به این صورت که با قراردادهای سه جانبه بین دولت، سازنده و مردم وارد عمل شود. سازنده متناسب با پیشرفت کار از متقاضیان پول دریافت کند و پس از ساکن شدن، متقاضی هزینه زمین را به صورت اقساط به دولت بپردازد.

غلامی میگوید: اعطای زمین رایگان و یا تسهیلات به سازنده، تنها در صورتی مؤثر است که این واحدها بدون واسطه به دست مصرف‌کننده نهایی برسد و سازنده، مالک نباشد. واقعیت این است که اگر انبوهساز زمین رایگان دریافت کند، هیچ تضمینی نیست که واحد را به موقع تحویل دهد، قیمتسازی نکند و یا قیمت را بشدت بالا نبرد.

این کارشناس همچنین به عقب‌ماندگی دولت در پرداخت تسهیلات خرید مسکن اشاره و  اضافه میکند: دولت باید سالانه 200 هزار فقره تسهیلات بدهد، اما از سال 92 به بعد سالانه کمتر از 50 درصد این تعهدات را به جای آورده است.

*لزوم کاهش هزینه های ساخت و ساز

یک کارشناس دیگر هم تقویت طرف تقاضا را موجب افزایش رونق و کمک به بهبود مسکن میداند، اما معتقد است با توجه به کاهش شدید درآمد خانوارها و رکود عمیق چند سال آینده در بازار مسکن، توان خرید متقاضیان واقعی هر روز کمتر میشود.

مهدی سلطان محمدی از اینکه حوزه تولید مسکن در ایران با مشکلات زیادی روبه‌رو است، انتقاد کرده و ادامه میدهد: مقررات اداری بیش از حد و مداخله نهادهای متعدد از قبیل شهرداری‌ها، آب و فاضلاب، شرکت برق و نظام مهندسی ساختمان که هر یک به دنبال تأمین هزینههای خود از جیب سازنده هستند، هزینههای ساخت‌وساز را بشدت بالا برده و از این مهمتر طولانی شدن دوره ساخت مسکن است که گاه تا دو برابرِ مدت پیشبینی شده افزایش مییابد.

به گفته وی بالا بودن نرخ بهره بانکی هم مزید بر علت شده تا هزینههای ساخت بالاتر برود و هر کدام از این عوامل درجهای از فساد را با خود دارد که ریسک سرمایهگذاری در این حوزه را افزایش میدهد.

سلطان محمدی، تقویت طرف عرضه را بسیار مؤثرتر از اعطای تسهیلات به متقاضیان میداند و ادامه میدهد: متأسفانه در کلانشهرها زمین رایگان آنچنانی وجود ندارد که به انبوهساز بدهند، ضمن اینکه این زمین‌های دولتی، ارزش معاملاتی دارند که اعطای آن به سازنده ریسک رانت را بالا می‌برد، اما میتوان تنها برای گروههای خاص از قبیل زنان سرپرست خانوار، معلولان و... و یا برای کاربری خاص، این زمین‌ها را رایگان اعطا کرد و یا امکان استفاده استیجاری را برای مدت محدود از آن فراهم آورد در غیر این صورت اتلاف منابع عمومی است آن هم در حالی که دولت برای ساخت مدرسه، دانشگاه و بیمارستان از مردم درخواست کمک دارد!

انتهای پیام/

ارسال نظر

شما در حال ارسال پاسخ به نظر « » می‌باشید.