شنبه ۲۸ اردیبهشت ۱۳۹۸ - ۱۹:۰۴

طرح دولت علیه مستاجران

*سعید کوشافر

سعید کوشافر

با فرارسیدن تابستان ، مانند هرسال بازار اجاره و اجاره نشینی داغ میشود، هرچند بازار نقل وانتقالات اجاره نشینان همزمان با تعطیلی مدارس شروع و به اوج میرسد اما امسال با توجه به افزایش شدید اجاره بهای واحدهای مسکونی از همین روزها تکلیف بسیاری از مستاجران روشن شده و دنبال خانه ای تازه با اجاره ای مناسب هستند .

آنگونه که شواهد طی همین چند هفته اخیر حکایت دارد به دلیل عدم توانایی مالی مستاجران درهماهنگ کردن خود با میزان افزایش اجاره بها بسیاری از آنها ناچار به ترک واحد مسکونی قبلی شده اند که این مساله به طور مستقیم با ناهماهنگی افزایش درامدهاو افزایش هزینه ها مرتبط است .

طی سال گذشته تورم لجام گسیخته ناشی از افزایش قیمت ارز و بی تدبیری مدیران دولتی باعث شد تا قیمت بسیاری از کالاها وخدمات دو تا سه برابر افزایش یابد. درهمین راستا بسیاری از موجران توقع افزایش 20 تا 100درصدی از اجاره بها را دارند که بستگی به انصاف آنها دارد، این درحالی است که متوسط افزایش اجاره بهای بیش از 50 درصدی هم از متوسط افزایش حقوق کارمندان وکارگران 30 درصد بیشتر است و بنابراین توقع تمدید دوباره قراردادهای اجاره به حداقل میرسد.

از دیگر سو مستاجران که بیشتر از قشر حقوق بگیر جامعه هستند توانایی افزایش بیش از 20درصدی اجاره بها را ندارند یا برایشان دشوار است که بیشتر از افزایش حقوقشان به اجاره بها افزوده شود . بنابراین ناچار به ترک واحدمسکونی قبلی میشوند و چون سطح اجاره بها درمناطق شهری به طور متوسط بیش از50درصد افزایش یافته ناچار به سمت حاشیه های شهر یا مناطقی پایین تر از منطقه قبلی سوق پیدا میکنند.

بنا بر ادعای رییس اتحادیه املاک مشهد اکنون حرکت به سمت حاشیه شهرو شهرکهای اقماری شهر مشهد ازسوی مستاجران با درامد کمتر از متوسط  شروع شده و احتمالا طی روزهای آینده شاهد اوج نقل مکان مستاجران  به سمت مناطق کمتر برخوردار شهر خواهیم بود. به گفته وی حتی درمناطق حاشیه شهر و شهرکهای اقماری هم اجاربها تا صد درصد رشد داشته اما با توجه به قیمتها نازل قبلی هنوز برای مستاجران کم درامد امیدی به یافتن خانه ای مناسب دراین مناطق وجود دارد.

رشد اجاره بها به طور قطع تابعی از رشد قیمت سایر کالاها وخدمات است و نمیتوان سخن از مهار آن به میان اورد اما باید دید که دولت چه طرحی برای کنترل یا نظام مند کردن آن دردست دارد. واقعیت این است که دولت هیچ طرح وبرنامه ای برای اجاره بها نداشته ونداردو این بازار سالهاست که به حال خود رها شده است .

البته هراز چندگاهی برنامه ای ازسوی برخی نمایندگان مجلس یا مدیران دولتی بیان میشود که به دلیل اینکه این افراد هرگز اجاره نشینی نکرده وبا مسایل ومشکلات آن اشنا نیستند واصلا این بازار را درک نمیکنند هرگز مثمر واقع نمیشود و حتی در برخی مواقع این طرح ها به ضرر مستاجران هم تمام میشود.

واقعیت این است که تنها راه حل برای بازار اجاره این است که این بازار به گونه ای گسترش یابد که مانند تمام کالاها و خدمات رقابت دراین بازار شکل بگیرد.این رقابت زمانی میتواند به حال مستاجران مفید باشد که میزان واحدهای اجاره ای از تعداد اجاره نشینان بیشتر باشد و موجران برای جذب مستاجر کرایه هارا تا حد ممکن کاهش دهند.دراین شرایط مستاجر قدرت انتخاب دارد و علاوه بر مسایل مالی میتواند سایر مسایل مرتبط با زندگی اش را هم مورد نظر قرارداده و درنهایت قرارداد را امضا کند. درچنین بازاری که اکنون دربسیاری از کشورهای توسعه یافته وجود دارد مستاجر تعیین کننده بازار ودست بالا را دارد.

 این درحالی است که هم اکنون درست برعکس این مساله جریان دارد و این موجران هستند که برای افزایش قیمت رقابت میکنند ، برخی  ازحقوق مستاجر نادیده گرفته میشودو مستاجر باید برای پرداخت اجاره کمتر بسیاری از موارد مرتبط بازندگی اش را نادیده بگیرد.

اما این روزها سخن از طرحی است که از سوی وزیر راه وشهرسازی درمجلس بیان شده و براساس آن قرار است نرخ منطقه ای برای املاک تعیین شده و درقرارداد مستاجران لحاظ شود، براین اساس نرخهای پایینتر اجاره از این رقم مشمول معافیت و تخفیف مالیاتی ونرخهای بالاتر مشمول مالیات تصاعدی خواهد شد.

شاید طرح اقای وزیر درکشورهای توسعه یافته که قراردادهای انها بر بستر شبکه ای مشخص جاری میشود و نظارتی بر آن وجود دارد جواب بدهد اما در ایران که بیشترین حجم قراردادهای اجاره یا همان قولنامه ها دربنگاههایی بسته میشود که نظارت بر خود انها کاری دشوار است ، قطعا به ثمر نخواهد نشست و جز ایجاد مشکلات حقوقی برای موجر ومستاجر و درنهایت افزایش اجاره بها نتیجه ای نخواهد داشت .

درصورت اجرای چنین طرحی ؛ موجران به سمت بنگاه هایی تمایل پیدا میکنند که نظارت کمتری بر آنها باشد ؛ احتمال زدو بند با بنگاه ها هم افزایش میابد و درنهایت این احتمال هم وجوددارد که برای جلوگیری از پرداخت مالیات ؛ نرخ واقعی در قرارداد ذکر نشود. این خود زمینه ساز مشکلات حقوقی میان موجر ومستاجر ؛ موجر ومستاجر وبنگاه و...... شود هزاران پرونده دراین خصوص تشکیل شده و باری بردوش قوه قضاییه بیاندازد.

ازدیگر سو حتی درصورتیکه رقم واقعی درقرارداد ذکر شود ، موجر با این بهانه که باید مالیات مضاعفی بخاطر دریافت اجاره بپردازد رقم اجاره بها را هرروز بالاتر میبرد تا رقم دریافتی اش ثابت بماند. دراین صورت اگرچه پولی به عنوان مالیات براجاره روانه خزانه دولت شده است اما نه تنها مستاجر سودی نبرده که باری هم بر دوش قوه قضاییه افکنده شده است.

شاید بهتر بود دولت و دولتمردان بجای اینکه خودرا گرفتار طرح هایی کنند که درکشورهای توسعه یافته و پس ازگذر از مرحله موجرسالاری به اجرا گذاشته شده ، اندکی قبل تر ماجرا را ملاحظه کنند. سالهایی که دولت ها برای ایجاد مسکن استیجاری وامهای کم بهره با بازپرداخت 20 تا 30ساله به انبوه سازان اعطا میکردند و انها موظف بودند این واحدها را ساخته واجاره بدهند. به گونه ای که اکنون صنعت اجاره واحد مسکونی دراین کشورها خود شاخه ای از صنعت ساختمان محسوب میشودو ازسوی شرکتهای بزرگ وقانونمند اداره میشود درحالیکه درکشورما هنوز صنعت ساختمان سازی برای اجاره شکل نگرفته و عمده واحدهای اجاره ای تک یا چندواحدی و شخصی هستند که ازسوی خرده مالکان اداره میشود.

بهترین گزینه برای کمک دولت به مستاجران را میتوان  به دوصورت  بیان کرد؛ اول اینکه با ارایه تسهیلات مناسب زمینه انبوه سازی برای اجاره را مهیا کندتا شرکتهای بزرگ متولی اجاره و میداندار بازار اجاره بها شوند ودوم اینکه بجای تهدید به مالیات تصاعدی ؛ طرحهای تشویقی و تخفیفی برای موجران درنظر بگیرند تا اجاره بها افزایش کمتری داشته باشد.

انتهای پیام

ارسال نظر

شما در حال ارسال پاسخ به نظر « » می‌باشید.