اگر بخواهیم تحولات بازار زمین و مسکن را به صورت دوره‌ای بررسی کنیم، در طول سال‌های گذشته هر بار پس از یک دوره شکوفایی کوتاه مدت، شاهد یک دوره رکود چندین ساله بوده‌ایم که در طول این مدت سرمایه‌داران مطلوبیت اقتصادی خود را در نگهداری پول نقد با سودای دریافت سود بانکی می‌بینند.

سرمایه‌داران از سرمایه‌های غیرمنقول فاصله می‌گیرند و این خود منجر به ایجاد رکود در بازارهای فعال اقتصادی غیرمنقول که اصلی‌ترین آن بازار زمین و مسکن است، می‌شود.

در این اوضاع، فعالان بازار مسکن دچار بحران کمبود نقدینگی و گرفتار شدن در دام دارایی‌های غیرمنقول می‌شوند که به دلیل عدم اشتیاق بازار به معامله، تبدیل سرمایه برای این فعالان به نقدینگی امری دست نیافتنی می‌شود. این دوره را باید به نوعی دوره رکود یا «ثبات قیمت» نامید. هر چند این ثبات بیشتر به حالت سکون و راکد متمایل است؛ چرا که در تعریف علم اقتصاد ثبات به شرایطی اطلاق می‌شود که در آن عرضه و تقاضا یعنی خریدار و فروشنده هر دو توان انجام معامله را داشته باشند، اما در عمل شاهد شرایطی هستیم که به علت نبود مشتری، فروشندگان نمی‌توانند به هیچ قیمتی حتی زیرقیمت، زمین، آپارتمان یا ملک خود را بفروشند و در این شرایط دیگر رونقی در بازار نیست و بازار وارد دوره رکود شده است.

از ابتدای سال ٩٧ بازار زمین و مسکن دچار تحولات متفاوتی شد که نتیجه آن رشد چشمگیر قیمت‌ها در این بازار بود. نقطه آغازین جهش قیمت با تغییر افزایشی در نرخ عوارض و صدور پروانه توسط شهرداری همراه بود. در کنار این موضوع، تحولات بازار دلار نیز سبب افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز و این دو عامل در نهایت منجر به رشد چشمگیری در قیمت آپارتمان‌های مسکونی شد.

در طول این چرخه، فعالان حوزه ساخت و ساز امکان تبدیل دارایی‌های غیرمنقول خود را که در سال‌های گذشته به پایان رسانده بودند، پیدا نموده به همین دلیل تا به اینجای کار این تورم و افزایش قیمت وارد حوزه زمین نشد، اما در مدتی کوتاه با پایان فروش واحدهای مسکونی و تقاضای کاذب ایجاد شده در بازار، نیاز به خرید زمین و آغاز ساخت‌وسازهای جدید هویدا شد و اینجا بود که افزایش قیمت واحدهای مسکونی جای خود را به افزایش در قیمت زمین داد و قیمت زمین وارد یک مرحله رشد جهشی شد. اما نباید غافل شویم که این سناریوی رشد سرسام‌آور قیمت عامل دیگری هم داشت و آن ورود سرمایه افرادی بود که تا پیش از این ترجیح به نگهداری پول نقد داشتند.

این افراد پس از بررسی یک دوره تغییر قیمت در واحدهای مسکونی و مقایسه آن با سود بانکی در دوره رکود بسرعت نقدینگی خود را به بازار از پیش ملتهب مسکن وارد کردند. حضور این نوع از مشتریان منجر به سرعت بخشیدن به روند تولید آپارتمان و افزایش سرمایه در بخش ساختمان و ایجاد رونق اقتصادی به نوعی کاذب در بازار زمین شد.

حالا در این شرایط، بازار زمین و مسکن در مرحله جدیدی قرار گرفته است. سازندگان واحدهای خود را فروخته‌اند، زمین‌داران املاک خود را تبدیل به پول کرده و با سرمایه آن اقدام به خرید املاکی جدید کرده‌اند. در این بین هم برخی از افراد که تمایل به نگهداری پول نقد داشته‌اند تغییر سلیقه داده و وارد بازار غیرمنقول مسکن شده‌اند. حال نه ملکی برای فروش از سوی زمین‌داران موجود است نه واحدهای مسکونی فروشی وجود دارد و نه خریداری که پول نقد در بانک خود را تبدیل به ملک کند و این بازی تحولاتی منجر به ایجاد رکود می‌شود. اتفاقی که این روزها در بازار مسکن مشهد و کشور افتاده و بعید است به این زودی از این شرایط خارج شود.

منبع: روزنامه قدس

انتهای پیام/