قدس آنلاین: چهار دارایی مسکن، خودرو، ارز و طلا، در دو سال گذشته تقریباً دو برابر شده، اما بازارسرمایه طی همین دوره با بازدهی ۱۰ برابری همه نگاه‌ها را به سمت خویش کشید و در چنین شرایطی با گران شدن زمین، خرید خانه برای طبقه کم‌برخوردار جامعه دست‌نیافتنی تصور می‌شود. بورس یک بازی برد-برد برای متقاضیان و انبوه‌سازان مسکن رو کرده است.
با تفاهمی که بین وزارت راه و شهرسازی و سازمان بورس انجام شده، قرار است برای تأمین مالی پروژه‌های مسکن از طریق بازارسرمایه اقدام شود. در صورتی که در صحن دولت با این طرح موافقت صورت گیرد در فاز اول قرار است یک‌هزار واحد مسکونی از این طریق تأمین مالی شود.
هم‌اکنون متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران در اردیبهشت ماه امسال با افزایشی ۴/۹ درصدی نسبت به ماه قبل به ۱۷میلیون و ۶۶هزار تومان رسیده و راه‌اندازی بورس مسکن همان باب جدیدی است که به نظر می‌رسد می‌تواند به سوی خانه‌دار شدن اقشار کم‌برخوردار گشوده شود.
محمود محمودزاده، معاون وزیر راه و شهرسازی وعده داده سرمایه‌گذاری در بورس مسکن می‌تواند با کمترین سرمایه انجام شود، چرا که عرضه پروژه‌ها به صورت متری خواهد بود.
این یک فرصت برای کسانی است که برای حفظ دارایی‌های نقد خود دنبال سرمایه‌گذاری در بازار مسکن هستند، اما توان خرید کامل یک ملک را ندارند. آن‌طور که کارشناسان می‌گویند پروژه‌های مسکونی سرمایه‌گذاری بلندمدت‌تری نسبت به سایر سرمایه‌گذاری‌ها محسوب می‌شوند، اما بازدهی خوبی هم خواهند داشت و با نظام‌مند کردن بازار مسکن در قالب بورس، بساط دلال‌بازی‌ها نیز جمع شده و قیمت ملک نیز شفاف و براساس عرضه و تقاضای واقعی در بورس کالا کشف خواهد شد.
خرید مسکن به صورت متری
خرید متری زمین از مهر ماه سال ۹۳ با راه‌اندازی اولین صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان، برای تأمین مالی ساخت و سازهای مسکونی از مسیر بازارسرمایه یعنی بورس آغاز شد.
سازو کار این صندوق به این صورت است که منابع مالی مورد نیاز سازندگان مسکن را از طریق مشارکت متقاضیان سرمایه‌گذاری در بازار ملک، تأمین می‌کند به طوری که بخش قابل‌توجهی از هزینه ساخت، با فروش یونیت‌های سرمایه‌گذاری صندوق در بازارسرمایه به متقاضیان، برای سازنده تأمین و در پایان پروژه متناسب با عایدی به دست آمده، اصل و سود سرمایه‌گذاران پرداخت می‌شود.
این مسیر بورسی، صرف‌نظر از شرایط مقطعی بازار مسکن، برای دو طرف بازار ملک می‌تواند کاربری داشته باشد.
سمت تقاضا یعنی مصرف‌کننده و خریدار، با مشارکت در صندوق به شکل خرید یونیت، به نوعی سرمایه‌گذار متری تبدیل می‌شود. ارزش یونیت‌ها کسری از بهای هر مترمربع آپارتمان است که این مدل خرید در بازار ملک که مدل بهتر از پیش‌خرید محسوب می‌شود به متقاضیان اجازه می‌دهد به تناسب میزان نقدینگی در اختیار خود وارد بازار مسکن شوند و در طول زمان با خرید یونیت بیشتر، هم ارزش دارایی خود را به تناسب افزایش قیمت‌ها تقویت کنند و هم اینکه گام به گام به خرید یک واحد مسکونی نزدیک شوند.
سمت عرضه نیز به واسطه خرید یونیت‌ها توسط متقاضیان، به منابع مالی مورد نیاز برای ساخت دست پیدا می‌کند.
با این حال، این صندوق‌ها با وجود این ویژگی تاکنون مورد استقبال نبوده‌اند، اما با رونق بازار بورس در یک سال گذشته ورق برگشت.
حمایت دولتی برای درآمد ۶۱هزار میلیاردی
دولت تصمیم گرفته است در ادامه حمایت‌های خود از بازارسرمایه، بورس املاک و مسکن را راه‌اندازی و املاک مازاد دولت را از طریق آن واگذار کند.
۲۰ درصد از دارایی ۷هزارهزار میلیارد تومانی دولت معادل یک‌هزار و۴۰۰هزار میلیارد تومان آن قابلیت واگذاری دارد و ظاهراً دولت برای دستیابی به درآمد ۶۱هزار میلیارد تومانی از محل املاک دولتی چنین تصمیمی گرفته است.
مدیران وزارت راه و شهرسازی معتقدند با اصلاح قانون ساماندهی و تولید و عرضه مسکن، تحرکی در بخش تولید مسکن ایجاد می‌شود و می‌توان علاوه بر تأمین مسکن، تأمین خدمات و توسعه شهری را نیز همزمان انجام داد.
تحلیلگران بازار مسکن نیز بر این باور هستند که مکانیزم بورس برای معاملات املاک و مسکن موجب شفاف‌سازی و گردش معاملات در حوزه املاک می‌شود. حال اگر این بورس در زیرمجموعه بورس کالا و به عنوان تابلوی مستقل بورس مسکن در بورس کالا راه‌اندازی شود، نتایج خوبی از آن عاید خواهد شد، زیرا این بورس تجربه و سابقه معاملاتی خوبی برای محصولات مختلف دارد و از سوی دیگر زیرساخت‌های معاملات مسکن هم در آن فراهم شده است، بنابراین مسکن می‌تواند به عنوان کالای دیگر در این بورس معامله شود.
حراج املاک یا حرکت به سوی شفافیت
ایجاد امکانی جدید برای معامله املاک و مسکن بر بستر بازارسرمایه، البته مخالفانی هم دارد. بسیاری از کارشناسان اقتصادی پیش از این، راه‌اندازی بورس مسکن را بی‌وجه دانسته بودند. از جمله حسین عبده تبریزی، کارشناس اقتصادی صاحبنام در این باره گفته بود: این طرح اشتباه بیان شده، چرا که مسکن کالای استانداردی نیست که بتوان برای آن بورس تشکیل داد. در بورس کالا برای ساختمان‌های نهاد عمومی و دولت بازار حراجی تعریف می‌شود که فرایند معامله این ساختمان‌های بزرگ شفاف باشد، بنابراین مقوله‌ای به عنوان بورس مسکن در ایران و دنیا وجود ندارد.
کارشناسان و دست‌اندرکاران معاملات املاک نیز پیش از این به راه‌اندازی بورس مسکن روی خوش نشان نداده‌اند، چنان که مصطفی قلی‌خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک در این باره اظهار کرده بود: با راه‌اندازی چنین بازاری در کشور مخالف هستم. مقوله مهمی همچون مسکن نباید در کار سوداگری وارد شود، چرا که مسکن کالای مصرفی است و نمی‌خواهیم قیمت آن روند افزایشی در پیش بگیرد، امری که با راه‌اندازی بورس محقق نمی‌شود.
البته گمانه‌زنی‌هایی درباره علت مخالفت املاکی‌ها با بورس مسکن نیز انجام شده که از آن جمله می‌توان به نارضایتی اصناف املاک از شکل‌گیری یک رقیب جدی برای کسب و کار آن‌ها اشاره کرد.
آن‌طور که پورابراهیمی، نایب‌رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس گفته است: راه‌اندازی بورس مسکن موجب شفافیت معاملات، مشخص شدن قیمت، از بین بردن قیمت‌های کاذب، تأمین مالی بخش مسکن، جمع کردن نقدینگی، کاهش ریسک خریداران و تعریف تعهدات و رفع مشکلات مردم در پیش‌فروش و خرید مسکن و غیره می‌شود و گروه‌هایی که در برابر تشکیل بورس مسکن مقاومت می‌کنند، نمی‌خواهند به چنین دستاوردهایی برسیم، بنابراین کسانی که همواره در تلاش هستند در بازار مسکن به سودهای غیرمتعارفی دست یابند، با ایجاد بورس مسکن مخالفت می‌کنند. پورابراهیمی گفته است: تلاش می‌کنیم تا در بورس مسکن هم فروشندگان و خریداران انبوه مسکن و هم خرده‌فروشان و تک‌خریداران واحد مسکونی از جمله مسکن مهر در این بازار سرمایه ورود کنند.
خوب است بدانید راه‌اندازی بورس مسکن در فاز اول در حد معاملات مستغلات بزرگ صورت می‌گیرد و برنامه‌ای برای ورود بورس مسکن برای خرید و فروش آپارتمان‌ها صورت نگرفته است. یعنی در مرحله اول مستغلات بنگاه‌های بزرگ اقتصادی، شهرداری‌ها، بانک‌ها، بنیاد مستضعفان، ستاد اجرایی فرمان امام، مجموعه نهادها و سازمان‌هایی که جایگاه ویژه در املاک و مستغلات دارند، شرکت‌های وابسته به تأمین اجتماعی و غیره را دربرمی‌گیرد و از طریق انتشار آگهی اطلاع‌رسانی قبل از معاملات صورت می‌گیرد.
در فازهای بعدی، اطلاعات معاملات انبوه‌سازان در کلانشهرها و کسانی که علاقه‌مند به وارد کردن اطلاعات خود در این بورس به منظور شفاف‌سازی هستند را در برمی‌گیرد؛ در این شرایط هم، بورس کالا قصد دخالت در امور بازار مسکن را ندارد و در جهت کنترل عرضه و تقاضا و شفافیت در بازار اقدام می‌کند.
همچنین ایجاد بورس مسکن و همکاری مشاوران املاک می‌تواند یک فرصت مناسب برای مشاوران باشد تا بتوانند از این طریق حضور پررنگی در بورس داشته باشند، ضمن اینکه این امر موجب پیوند بازارسرمایه و بازار مسکن خواهد شد.
با این تفاسیر باز هم باید در انتظار شفاف‌سازی بیشتر موضوع راه‌اندازی بورس مسکن از سوی وزارت اقتصاد باشیم، چرا که ابعاد و ساز و کار بازاری که وزیر اقتصاد از آن سخن گفته در حال حاضر به خوبی مشخص نیست و نمی‌توان درباره تأثیر آن بر قیمت‌ها در بازار مسکن اظهارنظر دقیقی کرد.
انتهای پیام/
نظر شما