سه‌شنبه ۲۸ مرداد ۱۳۹۹ - ۱۰:۳۱

قدس تغییرات بازار اجاره تحت تأثیر بازار سرمایه را بررسی می کند

ودیعه مسکن در رهن بورس

زهرا طوسی

وام مسکن

 این  روزها با افزایش عطش سرمایه‌گذاری در بورس، ذائقه سنتی مالک و مستأجر در اخذ و پرداخت اجاره‌بها تغییر کرده است و پیامد حضور دو طرف در بازارسرمایه سبب شده تا توافق‌نامه منجر به پرداخت رهن بیشتر برای موجر دلنشین و به کام مستأجر تلخ بیاید.

قدس آنلاین: بازار بورس از آبان ۱۳۹۶ تا تیر ماه ۱۳۹۹ رشد ۵/۲ برابری نسبت به بازار سکه، رشد ۶/۴برابری نسبت به بازار ارز و رشد ۶/۵برابری نسبت به بازار مسکن داشته است. رونق مستمر بازارسرمایه و ورود پرحجم و شاید هیجانی عموم مردم به این بازار، منجر به تغییر رویه در بازار اجاره‌بها شده است.

مشاوران املاک می‌گویند تعداد فایل‌هایی که این روزها با شرایط رهن کامل به مستأجران به‌ عنوان طرف تقاضای بازار اجاره معرفی می‌شود چند برابر تابستان سال‌های قبل است. این بدان معناست که رونق بازارسرمایه روال بیش از یک دهه بازار اجاره‌داری در کشور را تغییر داده است. مستأجران در بیش از یک دهه گذشته همواره رهن کامل را به  اجاره ترجیح می‌داده و اگر هم ناگزیر به پرداخت اجاره‌بها متناسب با تمایل موجر بودند، باز هم برای اختصاص وزن بیشتر به مبلغ ودیعه با مالک چانه‌زنی می‌کردند، البته در برخی مقاطع زمانی به مدت محدود تحت‌تأثیر تغییرات نرخ سود بانکی  این موضوع تغییر کرده، به این معنا که هر گاه نرخ سود بانکی واقعی در نسبت با نرخ تورم افزایش می‌یافت، برای مدتی تمایل به انعقاد قرارداد رهن کامل یا دریافت رهن بیشتر در ازای اجاره ماهانه کمتر در میان موجران پررنگ می‌شد.

اما حالا اغلب موجران تمایل به اجاره دادن املاک خود به‌ صورت رهن کامل دارند و در مقابل مستأجران نیز که هیجان بیشتری برای کسب سود از رونق بازارسرمایه داشته و قدری زودتر از موجران، پس‌انداز ودیعه مسکن خود را به بورس وارد کرده‌اند، برخلاف تمایل همیشگی، اکنون اصرار دارند اجاره‌بهای ماهانه بیشتر در ازای ودیعه کمتر بپردازند.

افزایش اجاره بیش از سقف مجاز

اگرچه تعداد فایل‌های رهن کامل عرضه شده به بازار اجاره مسکن تحت‌تأثیر تمایل موجران به سرمایه‌گذاری در بازار سهام افزایش یافته است، اما قضیه به همین جا ختم نمی‌شود؛ چرا که عطش سرمایه‌گذاری و کسب سود بالاتر موجب شده  بخش قابل‌توجهی از این موجران اقدام به تعیین پول پیش به مبالغی فراتر از ارزش واقعی رهن واحد مسکونی خود کنند و همین موضوع گرانی در بازار اجاره را در اوج جابه‌جایی‌ها دامن زده است.

این معضل در مناطق مصرفی و پرتقاضا که تنور بازار اجاره مسکن در آن‌ها از سایر نقاط داغ‌تر است، بیش از سایر مناطق به چشم می‌خورد طوری ‌که در برخی از این مناطق مصرفی رهن کامل بعضی از واحدهای عرضه شده با رهن کامل برخی واحدها در مناطق بالاتر برابری می‌کند.

تلاش برای پرداخت اجاره کمتر در حالی رقم می‌خورد که امسال سقف افزایش اجاره‌بها در شهر تهران  در هفته اول تیر ماه سال جاری از سوی ستاد ملی مقابله با کرونا تا ۲۵درصد، در کلانشهرها تا ۲۰درصد و در سایر شهرها تا ۱۵درصد تعیین شده بود. با وجود تصویب این مصوبه آمارهای رسمی منتشر شده از سوی بانک مرکزی در خصوص تحولات بازار مسکن نشان می‌دهد در تیرماه متوسط اجاره‌بهای واحدهای مسکونی در شهر تهران ۶/ ۲۷درصد و در سایر مناطق شهری کشور به ‌طور میانگین ۳۱درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش یافته است.

براساس برآوردها کل هزینه خانوار در مناطق شهری برای سه‌دهک اول طی تیر ماه امسال به ‌طور میانگین ۴میلیون و ۶۰۰هزار تومان برآورد شده است. اگر این محاسبه را ملاک قرار دهیم، وزن اجاره‌بها در شهرهای بزرگ در حال حاضر به بیش از ۸۰ درصد هزینه‌های سبد خانوار رسیده است.

معجون ترکیبی ملوکانه

گفتیم مبلغ رهن واحدهای مسکونی که با شرایط رهن کامل عرضه شده‌اند در بخش قابل‌توجهی از فایل‌ها بسیار بالا پیشنهاد شده  و پرداخت این مبالغ از عهده و توان مالی بخش قابل‌توجهی از مستأجران خارج است. بالا بودن مبالغ رهن سبب شده مستأجران فرمول ترکیبی رهن و اجاره‌های پیشنهادی از سوی مالکان را روی هوا بزنند. رهن کامل به‌خصوص در میان واحدهای مسکونی نوساز عرضه شده بیشتر به چشم می‌خورد.

یک کارشناس مسکن به قدس می‌گوید از پرداخت وام ودیعه به مستأجران در  ابراز تمایل موجران به دریافت ودیعه یا همان مبلغ رهن نباید غافل شد. به گفته وی، با شیوع ویروس کرونا بیشتر موجران برای میزان شدن دخل و خرج زندگی خود تمایل به دریافت اجاره‌بهای ماهانه داشتند در حالی ‌که مستأجران نیز به دلیل رکود اقتصادی از پرداخت آن عاجز بودند،   اما با افزایش تقاضا برای سرمایه‌گذاری در بازارهای موازی مانند بازار سهام، ارز و طلا و سکه به دلیل نوسان‌های این بازارها و بازدهی بالای آن‌ها در ماه‌های اخیر و از طرفی پرداخت ودیعه مسکن از سوی دولت هم‌اکنون این تمایل بیشتر به سمت دریافت پول پیش رفته است.

به گفته ارشادی، کارشناس مسکن، اغلب موجران تمایل دارند با دریافت مبلغ ودیعه آن را در این بازارها سرمایه‌گذاری کرده و سود بالا کسب کنند. وی  با اشاره به اینکه عمده قراردادهای بازار اجاره ثبت رسمی نمی‌شود، امکان رهگیری دقیق از میزان افزایش اجاره‌بها و نرخ رشد آن وجود ندارد، به‌ طور میانگین اجاره‌بهای واحدهای مسکونی را حدود ۳۰درصد یا اندکی کمتر ارزیابی کرد.

وی با اشاره به تأثیر سیاست‌گذاری‌های دولت بر بازار مسکن می‌گوید: در برخی مقاطع سیاست‌هایی همچون وضع قراردادهای دو ساله در بازار اجاره مسکن به منظور ساماندهی و تنظیم این بازار به نفع مستأجران پیشنهاد می‌شد در حالی ‌که این سیاست نه‌تنها کمکی به مستأجران نخواهد کرد بلکه در میان‌مدت و بلندمدت می‌تواند به زیان سمت تقاضای بازار اجاره یا همان مستأجران باشد؛ چرا که قراردادهای دوساله به دلیل برآورده نکردن انتظارات تورمی موجران و عایدی کم بازاراجاره، انگیزه‌های محدود موجود برای عرضه و ورود به بازار اجاره‌داری از سوی مالکان واحدهای مسکونی را نیز از بین می‌برد. این موضوع نیز موجب کاهش عرضه واحدهای مسکونی به بازار اجاره شده و در نهایت به دلیل کمبود فایل‌های مناسب برای اجاره از سوی مستأجران باز هم نرخ اجاره‌بها افزایش خواهد یافت.

حسام عقبایی، مسئول اتاق اصناف مشاورین املاک کشور معتقد است: دریافت رهن کامل آن‌قدر پررنگ و فراگیر نیست. به گفته وی، عمده موجران در کشور ما اجاره‌دار حرفه‌ای نیستند و تأمین معاش آن‌ها به دریافت همین اجاره‌بها وابسته است.

عقبایی می‌گوید: از ۱۰۰ سال پیش که اجاره‌داری در ایران شایع است می‌توان گفت بالای ۷۰ درصد موجران علاقه‌مند به دریافت اجاره‌بها هستند و بقیه کسانی که خانه‌هایشان را رهن می‌دهند شامل چند دسته می‌شوند. از جمله کسانی که یک واحد مسکونی خریداری کرده و پول آن‌ها کفاف پرداخت هزینه کامل واحد خریداری شده را نمی‌دهد پس خانه را رهن می‌دهند تا این پول تأمین شود. عده‌ای نیز برای پرداخت بدهی، خرید جهیزیه و تأمین هزینه‌های ازدواج فرزندانشان دریافت پول رهن را به اجاره ترجیح می‌دهند و در کنار این موارد عده‌ای نیز هستند برای ورود به بازارسرمایه چنین اقدامی را انجام می‌دهند.

وی با اشاره به اینکه وام ودیعه مسکن تنها به یک پنجم مستأجران تعلق گرفته، پرداخت این تسهیلات در کنار تعیین سقف برای اجاره توسط ستاد ملی مقابله با کرونا را موجب کنترل اجاره‌بها و خوابیدن التهابی دانست که در خرداد ماه در بازار اجاره‌داری ایجاد شده بود. نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، سقف افزایش میزان اجاره‌بها در سال جاری را نیز سقف تورم اعلام کرد.

خوب است بدانید بازار بورس پیشتر از اینکه بازار اجاره‌داری را متأثر کند، روی رفتار تقاضای سرمایه‌ای مسکن  اثر گذاشته بود که به شکل افزایش خرید سرمایه‌ای در بازار منعکس شد؛ هیجان بورسی در این روزها توانست فروشنده‌های مسکن و زمین و حتی اوراق وام مسکن را از فروش منصرف کند و قیمت‌های پیشنهادی را بالاتر ببرد، اگرچه انتظار نمی‌رفت بازار  اجاره مسکن تا این حد نسبت به بازارسرمایه حساسیت پیدا کند، اما بورس توانسته روی وضعیت قیمت‌ها، رفتارها و توافقات در بازار مسکن اثر بگذارد و یک پیام مهم به سیاست‌گذار اقتصادی مخابره کند، اینکه بورس به بازاری پیشرو در کشور تبدیل شده است.

انتهای پیام/

ارسال نظر

شما در حال ارسال پاسخ به نظر « » می‌باشید.