یکشنبه ۱۸ آبان ۱۳۹۹ - ۰۷:۱۷

نظر پژوهشگر بازار مسکن در مورد فروش گله‌ای آپارتمان‌ها

آیا سیگنال فرو ریختن دلار به بازار مسکن هم رسیده است؟

محبوبه ناطق

کاهش قیمت مسکن

آگهی فروش ۲۰۰ تا ۲۵۰ واحدی آپارتمانهای نوساز در فضای مجازی آنهم بعد از سیگنال‌هایی که دلار به بازار مسکن داده سوالهای زیادی را برمی‌انگیزد.

در این باره حسین عبداللهی پژوهشگر مسکن در گفت‌وگو با قدس‌آنلاین و در پاسخ به چرایی کاهش قیمت مسکن و فروش تیراژی آپارتمانها گفت: قیمت مسکن از سال ۹۶ شروع به رشد کرد و تا سال ۹۹ سه برابر رشد یافت. از ابتدای سال ۹۹ تا شهریور نیز بر اساس آمار بانک مرکزی ۶۰ درصد افزایش قیمت دوباره داشت و پس از آن وارد دوره رکود تورمی مسکن شد. مصداق آن نیز این است که ساخت و سازی صورت نمی‌گیرد اما قیمت مسکن روز به روز در حال افزایش است.

وی افزود: به طور مثال در سال ۹۳ و قبل از آن تولید مسکن، ۶۰۰ تا ۷۰۰هزار واحد در سال بود که به ۲۵۰ تا ۳۰۰ هزار واحد در سال رسیده و این امر نشان می‌دهد سیاستهای بخش مسکن خیلی خوب دنبال نشده است.

این کارشناس به پاسخ سوال اول بازمی‌گشته و اظهار کرد: ابتدای سال ۹۹ اردیبهشت ماه امسال مجلس شورای اسلامی تصمیم گرفت قانون مالیات بر خانه‌های خالی را اصلاح کند. این قانون مشکلاتی مانند بازدارنده نبودن و شناسایی نامناسب خانه‌های خالی به دلیل اتکای صرف به اطلاعات سامانه املاک کشور  را داشت در حالی که نیاز بود در به‌روزرسانی اطلاعات مسکن از خوداظهاری هم استفاده شود، از این رو تصمیم گرفتند این قانون را اصلاح کنند. شورای نگهبان اخیراً ۳ ایراد بر آن گرفته که آن هم در کمیسیون مربوطه اصلاح شده و قانون برای تصویب و ابلاغ آماده است. در نتیجه آنچه را که در بازار در حال رخ دادن است، به دلیل تصویب و اجرای قریب‌الوقوع این قانون می‌دانم. کسانی که طی سالهای مختلف تعداد زیادی مسکن خریداری کرده‌اند با تصویب این قانون برای اینکه مالیات سنگینی نپردازند به صف فروش پیوسته‌اند.

عبداللهی درباره سهم تأثیر کاهش نرخ دلار بر این رخداد نیز گفت: ممکن است بخشی از این صف فروش به دلیل کاهش نرخ دلار باشد اما دلار به تنهایی نمی‌تواند به مسکن مرتبط باشد بلکه تنها می‌تواند آن را شدت ببخشد یا شروع آن باشد اما ادامه این فرآیند به تنهایی به دلار مربوط نیست.

او در پاسخ به اینکه آیا روند کاهش قیمتها ادامه‌دار است، تصریح کرد: به دلیل کاهش تولید مسکن در سالهای اخیر قرار نیست قیمتها به زودی کاهش پیدا کند. شاخص تراکم خانوار ۱.۰۶ است یعنی به ازای هر ۱۰۶ خانوار ۱۰۰ مسکن داریم که نشان‌دهنده تقاضای بالا برای مسکن است به همین دلیل نباید منتظر کاهش قیمت به این زودی باشیم اما ادامه سیاستهای بازدارنده و کنترلی در بازار مسکن نظیر مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه می‌تواند مسکن را از تقاضای سرمایه‌ای به تقاضای مصرفی مانند ۱۸۰ کشوردیگر دنیا تبدیل کند. ضمن اینکه به این صورت مسکن دیگر با نوسانات دلار افزایش پیدا نمی‌کند. چرا که مسکن زمین در کشور ما فراوان است، مصالح تولید داخل و نیروی کار ارزان است لذا قیمت مسکن نباید به تنهایی به دلار ربط پیدا کند.

عبداللهی، پژوهشگر مسکن در پاسخ به این سؤال که با این حال عملاً با کاهش قیمت دلار صف فروش مسکن شکل گرفت، توضیح داد: اینکه قیمت مسکن آنقدر بالا است که هیچ تناسبی با درآمد کارمند و کارگر و سهیلات بانکی ندارد غیرقابل انکار است و باید پذیرفت دلالان هستند که به سراغ این بازار می‌روند نه مردم عادی. در تحقیقی که انجام شد از سال ۸۵ تا ۹۵ حدود ۱۰ میلیون مسکن تولید شده بود در حالی که ۲.۵ میلیون نفر صاحب مسکن شده بودند این نشان می‌دهد  که مسکن و خانه‌ها به صورت عادلانه تقسیم نمی‌شود.

وی در ادامه گفت: عده‌ای تعداد زیادی خانه می‌خرند و عده‌ای در آرزوی خرید خانه هستند. دقیقاً این موضوع نشانگر سرمایه‌ای شدن مسکن است. وقتی مسکن سرمایه‌ای می‌شود سوداگران پولشان را به این سمت می‌برند مثل دلار، خودرو و طلا. و این امر باعث لطمه زدن به مهمترین پیش‌نیاز مصرفی جامعه یعنی مسکن می‌شود که با قوانین بازدارنده باید جلوی راهش ترمز گذاشت.

این کارشناس مسکن درمورد ادامه‌دار بودن کاهش قیمت مسکن تا پایان سال نیز گفت: تابستان یعنی فصل طلایی رونق خرید و فروش و جابجایی را رد کردیم که باعث افزایش قیمت هم شد اما اگر دلار به ۲۰هزارتومان برسد قیمت مسکن خیلی پایین نمی‌آید و روند ثابت با شیب ملایم و نه افسارگسیخته افزایش را خواهد داشت چون توان خرید مسکن مردم از بین رفته است.

عبداللهی برای خرید یا فروش به مردم توصیه‌  کرد: اگر به عنوان سرمایه‌گذار وارد این بازار شده‌اند، در صورتی که قانون مالیات بر خانه‌های خالی اجرا نشود مسکن همیشه سودده خواهد بود چنان که عده‌ای سودهای کلانی هم برده‌اند اما برای تقاضای مصرفی باید بدون تردید از این فرصت استفاده کنند. اگر هم سازنده هستند با وجود اینکه قیمت ساخت و ساز افزایش یافته و زمین که ۷۰ درصد قیمت تمام شده مسکن است ۱۰۰ درصد افزایش داشته و مصالح نیز با افزایش دلار بالا کشیده با این حال پیش‌بینی می‌شود با توجه به تقاضای موجود در بازار اگر الان شروع به ساخت و ساز کنند تا سال آینده سود خوبی خواهند برد.  

انتهای پیام/

ارسال نظر

شما در حال ارسال پاسخ به نظر « » می‌باشید.