قدس آنلاین- گروه استان ها- شیما صادقی: افزایش حبابی قیمت مسکن درسال های گذشته باعث شد سرمایه داران در این بخش سرمایه گذاری کرده تا ارزش پولی خود را حفظ کنند. ولی تخلیه این حباب در چند سال گذشته موجب کاهش سرمایه گذاری و رکود در بخش مسکن شد.پس از آخرین جهش قیمتی مسکن در سال ۹۱ تاکنون بازار مسکن اشکال مختلفی از خود نشان داده است. یکبار با افزایش حجم تقاضا همراه شد و گاهی دیگر آن اندازه به رکود رفت که دولت و بخش خصوصی را برای برطرف کردن این رکود به میدان کشاند. حالا که قیمت مسکن به اوج خود رسیده و چند سال از رکود آن می‌گذرد، سازندگان نیز رغبت کمتری به ساخت و ساز نشان می‌دهند. گلایه‌های سازندگان از افزایش هزینه‌ها و نبود مشتری بیش از ساخت و ساز نمود دارد. به گفته برخی سازندگان و کارشناسان مسکن انگار دیگر سرمایه‌گذاران در حوزه مسکن رغبتی برای وارد کردن سرمایه‌شان به ساخت و ساز ندارند و با توجه به میزان سود بانکی ترجیح می‌دهند، پول‌شان را در بانکها نگه دارند. برخی از آنها بر این باورند که با توجه به قیمت بالای زمین، بخشی از دست‌اندرکاران صنعت ساختمان سرمایه اولیه را برای ساخت و ساز ندارند و بخشی از آنها رو به مشارکت آورده‌اند که این امر خود زمان‌بر است.
ساخت و ساز به صرفه است؟
ساخت و ساز در بازار فعلی به صرفه نیست، این را برخی از سازندگان مسکن می‌گویند. برخی از آنها یکی از دلایل به صرفه نبودن ساخت و ساز در بازار به رکود رفته مسکن را به صرفه نبودن خواب سرمایه در این بازار رکودی می‌دانند. آنها معتقدند سرمایه‌گذاری، ساخت و قیمت تمام‌شده ساختمان زیاد است و تعادلی بین قیمت‌ها و میزان سرمایه‌گذاری سرمایه‌گذاران وجود ندارد، به همین دلیل سرمایه‌گذاران در حال چرتکه انداختن برای ورود به میدان هستند. دراین باره نیز برخی سازندگان و کارشناسان مسکن دلایل به صرفه بودن یا نبودن ساخت و ساز در شرایط فعلی را تحلیل کردند.
بعد از آنکه بازار مسکن در سال ۹۲ به لحاظ حجم معاملات خرید و فروش با رکود مواجه شد و برخی آن را تهدیدی برای سایر بخش‌های اقتصادی و حتی اشتغال دانستند، سال ۹۳ و آغاز مرحله دوم هدفمندی این امید را برای سازندگان ایجاد کرد که متقاضیان مسکن برای خرید دست به کار می‌شوند اما با گذشت کمتر از یک ماه از مرحله دوم هدفمندی هنوز شاهد رونق خرید و فروش و حتی استقبال انبوه‌سازان برای ساخت و ساز نیستیم.
آگاهان و فعالان حوزه ساخت و ساز معتقدند که آمار ورود سازنده‌ها همواره در اوایل سال افزایش می‌یافت اما امسال رکود حاکم بر بازار و کاهش حجم خرید و فروش باعث شده تا افرادی که نقدینگی مناسبی برای ساخت و ساز دارند استقبال چندانی از ساخت و ساز از خود نشان ندهند.
برخی از مشاوران املاک نیز اذعان دارند رکود خرید و فروش باعث شده سازندگان تازه‌کار و حتی با تجربه دیگر رغبتی از خود برای دست گرفتن کار جدید نداشته باشند.
سازندگان با تجربه می‌گویند: در حال حاضر چون خرید و فروش راکد است بهتر است سرمایه خود را در بانکها سپرده‌گذاری کنند تا علاوه بر اینکه سود مناسبی از بابت سپرده‌گذاری به دست می‌آورند در زمان رونق بتوانند مجددا ساخت و ساز کنند.
تغییر رفتار متقاضیان مسکن که هنوز منتظرند قیمت‌ها پایین‌تر بیاید به سازنده‌ها نیز سرایت کرده به طوری که این روزها بساز بفروش‌ها را نیز به این فکر انداخته که به جای ساخت و ساز و یا حتی سپرده گذاری در بانکها اقدام به پیش‌خرید مسکن از افرادی که تمایل به ساخت و ساز داشته و پول لازم هستند، کنند. به اعتقاد این افراد حال که ساخت و ساز همانند گذشته سودی ندارد، هزینه‌های آن بالاست و بهترین کار برای افزایش سرمایه بدون دردسر همانا پیش‌خرید مسکن است.
اما نظرات فعالان بازار مسکن نیز به نوبه خود شنیدنی است.
سود بالای اوراق مشارکت وسپرده های بانکی
کاوه سعیدی یکی از پیمانکاران در صنعت ساخت و ساز در مورد علل رکود بخش مسکن در این استان مدعی می شود: سود بالای اوراق مشارکت وسپرده های بانکی، پیش فروش برخی ازمحصولات دربازارسرمایه، افت بودجه خرید متقاضیان مسکن و همچنین افزایش میزان عرضه ملک نسبت به حجم تقاضای موثر باعث شده رکود سنگینی در بازار معاملات مسکن و به تبع آن ساخت و ساز حاکم شود.
رکود حاکم بر بازار و عدم اجازه نقد شدن سرمایه فعالین
یکی دیگر از فعالان در حوزه مسکن در توضیح بازار پیش فروش مسکن اظهار می کند: علیرغم اینکه در چند سال گذشته بازار پیش فروش مسکن رونق بسیار زیادی داشت ولی در حال حاضر کمتر واحدی مشتری برای فروش دارد و اکثر واحدهای ساخته شده و خالی از سکنه هستند که در برخی از موارد شاهد اجاره بعضی از این واحدها برای کارهای اداری و یا بعضا سکونت هستیم.
سودهای کلان بانکی سر راه سازندگان مسکن
احمد مفاخری یکی از انبوه سازان استان کردستان در این زمینه می گوید: رکود حاکم بر بازار وکاهش حجم خرید و فروش باعث شده تا افرادی که نقدینگی مناسبی برای ساخت و ساز دارند استقبال چندانی ازساخت وساز از خود نشان ندهند چون ساخت و ساز مانند سال های گذشته چندان سود ندارد بنابراین ترجیح می دهند سرمایه خود را در بانکها سپرده گذاری کنند تا سود مناسبی ازسپرده خود بدست آورند.
تسهیلات بانکی و رکود ساخت و ساز
همایون حیدری یکی از صاحبان بنگاه‌های خرید و فروش املاک در سنندج تاکید دارد که اگر بانک های عامل تسهیلات بانکی باسود ۱۳تا۱۵درصد در اختیار سازندگان مسکن قراردهند زمین و مسکن ارزش واقعی خودرابدست می آورد و دست مردم برای خرید وفروش در بازار بازتر می شود، یعنی هم خریدار و هم فروشنده به سود متقابل خود می رسند.
اختلال و نابرابری در عرضه و تقاضا
سمیرا فائز، کارشناس ارشد سازه، مدرس دانشگاه و عضو سازمان نظام مهندسی استان کردستان در این باره می گوید: در سنوات گذشته پروژه های مسکن مهر و ساخت آن ها در حجم انبوه باعث ایجاد اختلال و نابرابری در بحث عرضه و تقاضای مسکن شده، بطوری که عرضه مسکن نسبت به تقاضای آن افزایش یافت و باعث رکود در ساخت و ساز شد.
وی در ادامه می افزاید: از دیگر عوامل موثر در رکود ساخت و ساز می توان به تبدیل مسکن از کالای سرمایه ای به کالای مصرفی اشاره کرد و به دلیل وجود ریسک بالا در این مقطع زمانی افراد علاقه مند و متقاضی سرمایه گذاری در مسکن دیگر انگیزه و رغبتی به سرمایه گذاری در این زمینه را ندارند.
فائز همچنین اظهار می کند: قیمت بالای مسکن، سطح درآمد مردم و عدم توانایی آن ها در خرید مسکن از دیگر عوامل ایجاد رکود در ساخت و ساز است و مردم ترجیح می دهند بجای خرید مسکن و ریسک در این زمینه سرمایه خود را بانک ها نگه داری کرده و سود بانکی حاصل از اندوخته خود را دریافت کنند.
عزمی راسخ جهت کنترل رکود ساخت و ساز
بهاره راستین، کارشناس ارشد عمران و عضو هیئت مدیره سازمان نظام مهندسی استان کردستان با اذعان به اینکه رکود در ساخت و ساز، مشکل مختص استان کردستان نبوده و دامن گیر کشور است، می افزاید: باید در استان راهکارهایی برای این موضوع تدوین و اجرایی می‌شد چراکه مسئله ساخت و ساز و رکود در این صنعت از جمله موارد موثر در جامعه است.
راستین با اشاره به کاهش ساخت و سازهای مجاز و در مقابل رونق و افزایش ساخت و سازهای غیرمجاز در شهر سنندج، تصریح می کند: به دلیل مشکلات مالی مردم به سمت تمایل به ساخت و ساز غیرمجاز به‌ویژه در نواحی منفصل شهری بدون اینکه متوجه خطرات ناشی از این نوع ساخت و ساز در آینده باشند، افزایش یافته است.
وی ادامه می دهد: اگر بخش های مرتبط هر کدام وظیفه خود را به درستی و به صورت کامل و جامع انجام دهند و دستگاه های مربوطه زمینه را برای اشتغال زایی و کسب درآمد جوانان فراهم آورند بخش عمده رکود ساخت و ساز و مشکلات ناشی از آن حل خواهد شد.
افزایش قیمت مصالح ساختمانی و کاهش چشمگیر ملک
کامران سوره بان، کارشناس ارشد سازه و مدیر دفتر نمایندگی سازمان نظام مهندسی در شهرستان سنندج پیرامون موضوع مورد بحث می گوید: رکود خصوصا در صنعت ساخت و ساز، مساله ای کشوری است که استان کردستان را نیز تحت شعاع قرار داده است.
وی ضمن اشاره به موارد موثر در رکود می افزاید: عدم همخوانی عرضه و تقاضا از بارزترین دلایل ایجاد رکود در زمینه ساخت و ساز ساختمان است چراکه فرد متقاضای جهت خرید مسکن با صدها مورد مواجه خواهد شده و بعلاوه به دلیل افزایش قیمت مصالح ساختمانی و کاهش چشمگیر ملک، افراد رغبتی به سرمایه گذاری در زمینه ساخت و ساز ندارند.
وی همچنین می گوید: از سال ۹۰ تا ۹۴ ساخت و ساز سیر نزولی پیدا کرد، به گونه ای که در سال ۹۴ به کمترین حد خود رسید، ولی طبق آمار و نتایج به دست آمده خوشبختانه در سال ۹۵ این رکود تا حدودی کمتر شده ولی همچنان نسبت به سال ۹۰ از وضعیت مطلوبی برخوردار نیست.
سوره بان با اشاره به راه های کاهش رکود در زمینه ساخت و ساز مدعی می شود: شهرداری به عنوان متولی صدور پروانه می تواند تا حدودی در کاهش رکود ساخت و ساز موثر باشد چراکه هزینه ساخت و ساز قانونی به مراتب از ساخت و ساز غیرمجاز بیشتر است. بنابراین افراد ترجیح می دهند با پرداخت جریمه ناشی از ساخت و ساز غیر مجاز به کمیسیون ماده ۱۰۰ هزینه کمتری را متحمل شوند.
