دوشنبه ۱۲ شهریور ۱۳۹۷ - ۱۲:۱۹

سناریوهای تحول بازار مسکن در نیمه دوم سال

مهدی غلامی

مهدی غلامی

سیاست دیگری که اجرای آن در این سال‌ها به افزایش قیمت مسکن کمک کرد، اصرار بر تحریک تقاضا از طریق افزایش چند برابری سقف وام خرید مسکن بود. سیاستی که به دلیل کمبود عرضه مسکن، نتیجه‌ای جز افزایش قیمت مسکن را در پی نداشته است.

به گزارش گروه اقتصادی قدس آنلاین، مطابق گزارش بانک مرکزی در ماه گذشته و در ادامه روند افزایشی قیمت مسکن، میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران به رقم ۷ میلیون و ۴۳۰ هزار تومان رسید که نسبت به مرداد پارسال بیش از۸/۲ میلیون تومان (معادل ۶۲ درصد) افزایش داشته است. این افزایش شدید قیمت مسکن باعث کاهش قدرت خرید بخش مهمی از خانوارهای تهرانی شده است. علت این افزایش قیمت را باید در سیاست‌های اعمالی چندسال اخیر وزارت راه و شهرسازی و هم متأثر از اتفاقات پیرامونی بازار مسکن جست و جو کرد که در صورت عدم اصلاح آن‌ها باید منتظر ادامه این افزایش قیمت‌ها باشیم. 
بازار مسکن در سال‌های اخیر با کمبود عرضه رو به رو بوده است. سودهای تضمین شده بازار خرید و فروش و سفته بازی، فعالان بازار مسکن را تشویق می‌کند که به‌جای تولید مسکن که هزینه‌ها و دردسرهای خود را دارد، مسیرهای غیرمولد را انتخاب کنند. در نتیجه، بنا بر آمار تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده توسط شهرداری‌ها میزان تولید مسکن در سال‌های ۹۳ تا ۹۶ نسبت به چهار سال قبل از آن بیش از ۵۰ درصد کاهش یافته است. از طرفی به دلیل اجرانشدن قانون مالیات بر خانه‌های خالی، هزینه‌ای برای احتکار مسکن وجود ندارد. بنابر سرشماری سال ۹۵ بیش از ۵/۲میلیون واحد خالی به بازار عرضه نشده است. سیاست دیگری که اجرای آن در این سال‌ها به افزایش قیمت مسکن کمک کرد، اصرار بر تحریک تقاضا از طریق افزایش چند برابری سقف وام خرید مسکن بود. سیاستی که به دلیل کمبود عرضه مسکن، نتیجه‌ای جز افزایش قیمت مسکن را در پی نداشته است.
اتفاقات پیرامونی بازار مسکن نیز بر این افزایش قیمت‌ها مؤثر بود. از یک سو با توجه به کاهش نرخ سپرده‌ها در تابستان سال گذشته و همچنین تلاطم‌های بازار ارز، بخشی از نقدینگی کشور به سمت بازارهای سرمایه‌ای مانند سکه، ارز و مسکن ورود کرد. بخشی از این تقاضاها برای حفظ ارزش دارایی‌ها و بخش دیگری نیز برای سودجویی بیشتر در این بازارها بود، اما به دلیل محدودیت عرضه مسکن، پاسخ مناسبی در برابر این تقاضاها وجود داشت و قیمت مسکن با افزایشی بیش از پیش رو به رو شد. نبود سیاست‌های تنظیمی هم دست سوداگران را برای سفته بازی و احتکار باز گذاشت و رفتار آن‌ها نیز اثری مضاعف در این افزایش قیمت‌ها داشت.
بر این اساس در چند ماه آینده در دو صورت باز هم با افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن روبه‌رو خواهیم شد:
در حالت اول اگر بازار ارز مجدداً دچار نوسانات شدید شود، بازار مسکن هم دوباره با هجوم نقدینگی رو به رو می‌شود و باید منتظر افزایش قیمت و حتی جهش قیمت‌ها در این بازار باشیم. برای مقابله با این اتفاق لازم است دولت با اجرای سیاست‌های صحیح، مانع نوسانات شدید بازار ارز شود و از طرفی با اجرای مالیات بر عایدی سرمایه با هجوم تقاضاهای سرمایه‌ای به بخش مسکن مقابله کند و نقدینگی موجود در کشور را به سمت بخش‌های تولیدی هدایت کند. 
در حالت دوم با وجود کنترل بازار ارز و مدیریت نقدینگی موجود در کشور، اگر پیشنهادهای اخیر بانک مسکن مبنی بر افزایش سقف وام خرید مسکن عملی شود نیز باید منتظر این افزایش قیمت باشیم. هرچند به دلیل خارج شدن تقاضاهای مصرفی به دلیل کاهش قدرت خرید و همچنین ناامید شدن سوداگران در این بازار، از شیب افزایش قیمت کاسته می‌شود. برای اصلاح این روند نیز لازم است دولت سیاست‌های خود را به سمت حمایت از تولید و عرضه مسکن ببرد.

انتهای پیام/