سرنوشت «قیمت مسکن» این روزها به یکی از مسائل مهم و پر چالش اقتصادی کشور تبدیل شده است، در این زمینه هوشنگ حاجتی کارشناس مسکن در گفتگو با قدس آنلاین گفت: تعیین قیمت مسکن در ایران بسته به متغیرهای اقتصادی اعم از دلار یا طلا است؛ افزایش نرخ ارز و طلا منجر به افزایش قیمت مسکن به عنوان یکی از پشتوانه های مالی در عرصه ناامنی اقتصاد ایران شده است؛ در واقع ۴ برابر شدن نرخ دلار و طلا، مسکن را نیز تابع چنین رشد قیمتی کرده است در تورم کنونی طبیعی است حوزه مسکن نیز خواهان چنین سهمی باشد، بی‌تدبیری مسوولین در عرصه های مالی و بانکی و کاهش ارزش پایه پولی منجر به سوق دادن سرمایه های مردم به سمت بازارهای سود آوری که حافظ دارایی های مردم باشد شده است، از این رو قیمت مسکن نیز تابع چنین شرایطی است.
وی در این باره افزود: با توجه به اینکه همواره اجاره بها تابعی از قیمت مسکن است و تقریبا یک پنجم قیمت مسکن تعیین کننده میزان اجاره بهاست، این مبلغ به صورت پیش پرداخت یا رهن و اجاره درخواست می شود، افزایش نرخ مسکن در شرایطی که درآمد قشر شاغل که عمدتا کارگر و کارمند هستند منجر به ایجاد فشار بسیاری بر طبقه مستاجران شده است، انتظار می رود در سال ۹۸ با افزایش ۱۲۰ درصدی اجاره بها مواجه شویم، عدم همخوانی افزایش قیمت اجاره بها با درآمدهای کارگران و کارمندان به معنای کوچ و حاشیه نشینی است، تا زمانی که زیرساخت‌های تولید مسکن در کشور فراهم نشود مشکلات طبقه کارگران و کارمندان در بخش مسکن افزایش می یابد.
این کارشناس مسکن اظهار داشت: قطعا عدم توانایی دولت در کنترل نرخ ارز در مساله مسکن نیز دیده می شود، با توجه به اینکه افزایش نرخ مسکن تابعی از افزایش نرخ ارز و طلا است، کاهش ارزش پول ملی منجر به تامین جبران خسارت های احتمالی از طریق افزایش نرخ مسکن شده است، رشد قیمت مسکن، خودرو و دلار وابسته به کاهش ارزش پول ملی است، هر چند این مساله ناشی از دلال بازی و سفته بازی در بازارهای یاد شده است اما تا زمانی که سرمایه های مردمی به سمت تولید هدایت نشود، مردم به سمت کالاهایی با ارزش افزوده بیشتر می روند، متاسفانه حوزه مسکن همانند سایر حوزه های پول ساز دچار دلالی همه گیر شده است، نگرانی از کاهش ارزش پول مردم را اعم از دلال یا غیر دلال به سمت تبدیل پول به مسکن کشانده است، بدیهی است بحث عرضه و تقاضای مسکن شبیه کالای حفظ ارزش پول وکسب درآمد است، موضوعی درایران که متفاوت از موضوعات مالی وپولی در سایر کشورهاست.
حسام عقبایی نایب رئیس اتحادیه املاک هم در این رابطه به قدس آنلاین گفت: موضوع مهمی که مشکلات حوزه مسکن را اعم از مسکن استیجاری و مالکیتی افزایش داده موضوع سوء مدیریت حاکم براین حوزه است. سوء مدیریت در حوزه مسکن خاص دولت دهم و یازدهم نیست بلکه این موضوع به عنوان دغدغه اصلی شهروندان در دولتهای مختلف بدون پاسخ و کار کارشناسی مانده، بنابراین نمی‌توان گفت نقد مشکلات حوزه مسکن خاص این دولت است بلکه این نقد بر دولتهای قبلی نیز وارد است که در حال حاضر به بن بست مسکن و افزایش سرسام آور اجاره بها و نرخ مسکن منتهی شده است. اصلی‌ترین شاخص تعیین قیمت اجاره بها قیمت مسکن است. افزایش نرخ ارز در ایران یکی از اصلی ترین عوامل افزایش قیمت مسکن در ایران به شمار می رود، به‌نحوی که از سال گذشته تا کنون بیش از ۱۰۰برابر افزایش قیمت مسکن داشته ایم.
وی افزود: افزایش اجاره بها در ایران وابسته به افزایش نرخ مسکن است، یکی از اصلی ترین شاخص های تعیین اجاره بها، گرانی روزانه مسکن است که به هیچ وجه با درآمدهای قشر ضعیف جامعه اعم از کارگر یا کارمند همخوانی ندارد. افزایش قیمت مسکن که به تبع آن منجر به افزایش اجاره بها شده دهک های ضعیف و متوسط جامعه که توده مستاجرین را تشکیل می دهند در شرایط بسیار نامطلوبی قرار داده است.
عقبایی اظهار داشت: افزایش بیست درصدی حقوق کارگران و کارمندان تناسبی با افزایش اجاره بها ندارد، لذا در شرایط کنونی شاهد نقل و انتقالات از شمال به مرکز و از مرکز شهر به جنوب و از جنوب به حاشیه های شهرهستیم، در چنین شرایطی با حاشیه نشینی گسترده ای رو به رو می شویم، موضوعی که می تواند آسیب های اجتماعی را به شدت افزایش دهد. قطعا گرانی مسکن وابسته به عرضه کم است، تقاضای زیاد و کاهش عرضه و عدم اهتمام مسوولین برای ساخت مسکن استیجاری یا مسکن اجتماعی به معضلات مستاجران دامن زده است.
عقبایی گفت:عدم همخوانی نیاز مستاجران با کمبود واحدهای استیجاری نیز در شهرهای بزرگ منجر به افزایش درخواست، افزایش قیمت و تعیین اجاره بهای بالایی از سوی مالکین شده است. در چنین شرایطی عدم اهتمام دولت به ایجاد راهکارهای مناسب منجر به جلوگیری از ایجاد بازار رقابتی کمک کننده به مستاجران باشد شده است.
حسام عقبایی خاطر نشان کرد: افزایش نرخ ارز و محاسبه قیمت مسکن با سودهای بانکی از جمله موضوعاتی است که منجر به افزایش نرخ اجاره بها شده است، جالب است بدانیم مالک با توجه به ارزش آپارتمان و محاسبه نرخ آن با سود بانکی نسبت به تعیین اجاره تصمیم می گیرد، هر چند پرداخت چنین سودی ازسوی مستاجران ممکن نیست اما صاحب مسکن با چنین اندیشه ای مبلغی را به عنوان اجاره بها از مستاجر طلب می کند که با میزان درآمد کارگران و کارمندان همخوانی ندارد.
وی افزود: با وجود آنکه دولت آقای روحانی در سالهای گذشته اشاره هایی به ساخت و تولید مسکن استیجاری داشته اما هیچ گاه دولت عزم راسخی در عملیاتی کردن چنین موضوع مهمی از خود به نمایش نگذاشته است. تولید مسکن استیجاری می‌توانست منجر به ایجاد تناسب بین عرضه و تقاضا شود، ایجاد تناسب بین عرضه و تقاضا به معنای شکستن قیمت های حبابی بازار اجاره است.
عقبایی تصریح نمود: آنچه بیش از پیش مشکلات مستاجران را افزایش داده عدم وجود نهاد یا مرجع ناظری بر تعیین اجاره بهاست، سامانه ای که بتواند مالکین را ملزم به تعیین قانون پرداخت اجاره متناسب با شرایط ملک، تورم و نیاز جامعه کند، هر چند ثابت شده است در حوزه مسکن نمی توان با حرکت های تعزیراتی و بگیر و ببند به تعدیل و کاهش قیمت اجاره بها یا نرخ مسکن رسید، آنچه در این مهم موثر است افزایش تولید و برقراری توازن بین عرضه و تقاضاست؛ کاهش تولید مسکن در برابر افزایش تشکیل خانواده ها دلیل دیگری بر افزایش نرخ اجاره بها است، در حالی که در کشور سالانه یک میلیون نیاز جدید در حوزه مسکن ثبت می شود، در چنین شرایطی بازار دلال ها منجر به افزایش نرخ مسکن می شود، در شرایطی که در کشور نزدیک به ۳۰۰ هزار واحد مسکونی تولید می شود، باقیمانده نیاز به مسکن عرصه را برای حضور دلالان باز کرده و منجر به قیمت گذاری و افزایش اختیار قیمت گذاران این حوزه اعم از دلال یا مالک می شود.
نایب رئیس اتحادیه املاک در پایان عنوان کرد: زمانی دست دلال از بازار مسکن کوتاه می شود که تولید متناسب با نیاز روز باشد، در این هنگام است که مستاجر تعیین کننده خواهد بود. تا زمانی که چنین موضوعی به منصه ظهور نرسد امید به ایجاد تعادل در بازار مسکن امیدی واهی است. از سوی دیگر اتخاذ قوانین مالیاتی، تعزیراتی و قضایی برای مبارزه با اقدامات مفسدانه سوداگران حائز اهمیت است؛ اولین راهکار جهت جلوگیری از افزایش نرخ اجاره بها اهتمام دولتها به ساخت مسکن و ایجاد توازن و کاهش واسطه گری و دلالی در این حوزه است.
انتهای پیام/
