زهرا طوسی/
اندکی پس از نوسان‌های ارزی و تضعیف چندصد درصدی ارزش ریال، مسکن نخستین بازاری بود که تورم افسارگسیخته را آغاز کرد؛ حالا در میانه مرداد دیگر خبری از معاملات داغ مسکن نیست و در حالی که برخی کارشناسان، بازار را در آستانه رکودی تازه و برخی آن را کساد توصیف می‌کنند، ولی همگی کاهش قیمت‌ها در بازار را جدی می‌دانند.
جدیدترین آمار از وضعیت معاملات مسکن در تهران مربوط به ۱۵ روز ابتدای مرداد ۱۳۹۸ از افت ۵۳ و ۷۸ درصدی قراردادهای خرید و فروش به ترتیب در کل کشور و شهر تهران حکایت دارد.
دکتر مهدی سلطان محمدی، کارشناس حوزه مسکن در گفت‌وگو با خبرنگار ما می‌گوید: بر اساس پارامترهایی که در حرکت بازار مشاهده می‌شود، شیب افزایش قیمت‌ها دیگر نمی‌توانست تداوم داشته باشد و خواه ناخواه باید در یک نقطه متوقف می‌شد.
به گفته وی، عوامل توقف قیمت از تیرماه آشکار و در مردادماه تشدید شده است و حجم معاملاتی که در این ماه انجام گرفته، حکایت از این دارد که این روند خیلی جدی ادامه پیدا کند و باید انتظار داشته باشیم بازار برای ماه‌ها و حتی سال‌های آینده به سمت یک رکود عمیق برود.
کاهش قیمت در کوتاه مدت
وی در پاسخ به اینکه آیا کاهش قیمت واحدهای مسکونی در ماه‌های آینده پایدار است، شیب قیمت‌ها به سوی ارزانی را در گرو تورم حاکم بر کشور می‌داند و توضیح می‌دهد: بازار دارد وارد دوره رکود می‌شود. اگر تورم نداشتیم، می‌توانستیم با یک اطمینان نسبی بگوییم قیمت‌ها کاهش پیدا خواهد کرد، ولی در شرایطی که وضعیت بازار تورمی است، این عامل موجب می‌شود دیگر عوامل رکودزای بازار مسکن نتوانند نقش خود را در سقوط یا کاهش شدید قیمت‌ها به خوبی نشان دهند. هر چند با همین اوضاع این احتمال هست که قیمت‌ها برای یک مقطع کاهش پیدا کنند. حتی ممکن است حدود یک تا دو ماه شاهد منفی شدن نرخ‌ها باشیم، ولی در میان‌مدت و درازمدت بستگی تام به مسئله تورم دارد که متأسفانه چشم انداز خوبی هم در این مورد نداریم.
وی با اشاره به اینکه در دوران رکود، شیب افزایش قیمت مسکن از تورم پایین‌تر است، بیان می‌کند: یعنی اگر تورم ۵۰ درصد داشته باشیم، ولو اینکه مسکن ۱۰ تا ۲۰ درصد هم رشد داشته باشد، مفهومش آن است که به طور نسبی، ۴۰ درصد کاهش داشته‌ایم. ولی نمی‌توان با قطعیت گفت حتماً منفی می‌شود. در مرحله اولیه رکود، بازارها دچار شوک می‌شوند و یک سری فروشنده‌هایی که هراسان هستند و نیاز مالی دارند ممکن است حاضر شوند واحد مسکونی خود را با قیمت پایین‌تری عرضه کنند، به این ترتیب فرصتی برای بخشی از خریداران به‌وجود بیاورند تا بتوانند با قیمت مناسبی خانه مورد نظر خویش را خریداری کنند.
وی ادامه می‌دهد: یک سری فروشندگان نیز که از فروش اکراه داشتند و به این امید بودند که قیمت‌ها باز هم افزایش پیدا کند، در این زمان ملک‌هایشان را عرضه می‌کنند و به تبع آن، افزایش میزان عرضه فرصتی را برای خریداران فراهم می‌کند تا به قیمت و کیفیت بهتری برسند.
چسبندگی قیمت‌ها در بازار مسکن
سلطان محمدی می‌گوید: مشخص نیست کاهش قیمت‌ها تا چه اندازه پایدار باشد و اینکه مثلاً بتوان واحد متری ۱۵ میلیون را متری ۱۰میلیون خرید؛ چنین انتظاری هم نداریم، چون در بازار مسکن چسبندگی قیمت‌ها به شکل قوی‌تری نسبت به دیگر بازارها وجود دارد؛ به طوری که وقتی نرخ افزایش می‌یابد به‌سرعت خود را با آن منطبق می‌کند، ولی وقتی قیمت‌ها رو به کاهش می‌گذارد، به سختی پایین می‌آید، چون مالکان تمایل دارند این کاهش را موقتی تصور کنند. عرضه‌کنندگان معمولاً در این مواقع باید مدتی را در بازار رقابتی بجنگند تا حاضر شوند قیمت خود را کاهش دهند.
خروج سفته‌بازان از بازار مسکن
مهدی غلامی، کارشناس بازار مسکن نیز در گفت‌وگو با خبرنگار ما کاهش قیمت هر متر مربع واحد مسکونی را ناشی از خروج افرادی می‌داند که به دنبال سود سرشار در این حوزه سرمایه گذاری کرده بودند.
وی می‌گوید: این افراد پس از افزایش شدید قیمتی که در ماه‌های اخیر اتفاق افتاد دیگر انتظار ندارند نرخ‌ها بتواند روند صعودی خود را ادامه دهد، به همین دلیل این بازار را به مقصد بازارهای دیگر ترک کردند.
به گفته وی، این موضوع شامل تمامی کسانی که در این حوزه سرمایه گذاری کردند، نمی‌شود، بلکه کسانی را شامل می‌شود که عمدتاً نقش سفته بازی در حوزه مسکن دارند و دنبال سودهای کوتاه مدت هستند. این افراد با سپری شدن دوران اوج با پیش‌بینی یک دوره رکود واحدهای خود را فروخته و از این بازار کوچ می‌کنند. عده‌ای نیز که سرمایه‌های کلان‌تری دارند، چون اجبار و جریمه‌ای برای خروج از این بازار بر آنان اعمال نمی‌شود، می‌مانند تا در ناپایداری کاهش قیمت‌ها سهم داشته باشند.
وی با اشاره به اینکه بازار مسکن ریسک پایینی نسبت به دیگر بازارها دارد، افزود: اگر بخواهیم کاهش قیمت‌ها به صورت پایدار ادامه پیدا کند، باید اقداماتی انجام شود که سوداگران دیگر به این بازار نیایند. باید قوانین محکمی در این خصوص وجود داشته باشد، مثلاً قانون مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی مسکن و سرمایه که نیاز است به صورت جدی بازنگری، مصوب و اجرا شود تا بخش مسکن از نوسان‌های شدید ناشی از فعالیت این افراد در امان بماند.
وی اقدامات دولت در تولید مسکن را تا وقتی این برنامه‌ها عملیاتی نشود، در کاهش نرخ اخیر مؤثر نمی‌داند و می‌گوید: کاهش قیمتی که امروز اتفاق افتاده به خاطر خروج سفته‌بازان است. طرح مسکن کارمندان حدود هفت سال طول می‌کشد تا اجرا شود، کاهش قیمت در این باب وقتی روی می‌دهد که مردم احساس کنند واحدها به دست خودشان می‌رسد، نه اینکه انبوه ساز مالک واحدها شود و با قیمت روز هم واحدها را به مردم بدهد.
نقش مؤثر دولت در کاهش قیمت‌ها
دکتر فاطمی عقدایی، رئیس اسبق مرکز تحقیقات مسکن وزارت راه و شهرسازی اما معتقد است: با توجه به اینکه قیمت‌ها در بازار مسکن به شکل کاذب بالا رفته بودند، انتظار می‌رفت در وضعیت رکودی که بر خرید وفروش حاکم شده ارزش خانه‌ها پایین کشیده شود. وی توجه دولت به تأمین سرپناه برای اقشار کم درآمد را در کاهش بیشتر قیمت‌ها مؤثر دانسته، می‌افزاید: طرح‌هایی که دولت در حمایت از تولیدکنندگان مسکن و تثبیت قیمت مصالح ساختمانی با روش تهاتر با سازندگان در پیش گرفته و همین طور توجه به مسکن مهر و اهتمام بر پایان آن در کنار طرح‌های حمایتی مسکن به طور قطع می‌تواند چشم انداز کاهش قیمت‌ها و ثبات در بازار را تقویت کند، مگر اینکه این طرح‌ها در حد حرف باقی بمانند.
کاهش ۱۰ تا ۳۰ درصدی قیمت مسکن در بیشتر مناطق تهران
مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک اما بازار مسکن را کساد توصیف می‌کند و معتقد است: رکود وجود ندارد، چرا که خرید و فروش می‌شود، اما افت قیمت هست و می‌توان گفت بازار در کسادی به سر می‌برد.
وی علت این کسادی را رشد افسارگسیخته بهای مسکن در ماه‌های گذشته می‌داند و آن را طبیعی قلمداد می‌کند. وی در پاسخ به این پرسش که آیا گزارش جدید نشان داده مناطق مختلف تهران کاهش قیمت داشته‌اند، گفت: گزارش جدید مشاوران املاک نشان می‌دهد به جز دو منطقه تهران، همه مناطق کاهشی بوده‌اند، به طوری که متوسط کاهش قیمت مسکن ۱۰ تا ۳۰ درصد بوده است.
