شنبه ۲۴ خرداد ۱۳۹۹ - ۱۰:۵۳

دیدگاه کارشناسان درباره طرح دولت برای خانه‌دار کردن مردم

ورود مسکن به بورس، سفته‌بازی جدید است

 فرزانه غلامی

مسکن ملی

 رئیس‌جمهور دستور داده روز یکشنبه در جلسه ستاد اقتصادی دولت طرح‌ها و دستورالعمل‌های لازم برای حل معضل و کنترل قیمت مسکن را که از سوی وزیر راه و شهرسازی پیشنهاد شده برای تصویب و تسریع در اجرا بررسی کنند.

 قدس آنلاین: تیم اقتصادی دولت مدت‌هاست دنبال علل گرانی مسکن و راه‌حل‌های برون‌رفت از این وضعیت است، با داغ شدن معاملات بازار سرمایه در یکی دو سال اخیر، دولت به فکر بورسی کردن مسکن افتاده؛ طرحی که به مذاق کارشناسان این حوزه خوش نیامده و حتی آن را مخل بازار، تنش‌زا و دستاویزی تازه برای دور شدن هر چه بیشتر اقشار ضعیف از تحقق رؤیای خانه‌دار شدن توصیف می‌کنند.

فروش مسکن در بورس کمتر از دو دهه پیش در کشور اجرا شد که توفیقی در پی نداشت و می‌توان از آن به عنوان ایده‌ای «امتحان پس داده» و شکست خورده یاد کرد اما به نظر می-رسد دولت این بار با بردن مسکن به بورس، تمایل دارد داغی روزافزون بازار سهام و ارزش معاملات این بازار را تداوم بخشد.

به عقیده صاحبنظران اگر ورود مسکن به بورس با هدف هدایت نقدینگی به حوزه تولید و افزایش عرضه باشد احتمالاً می‌تواند به کاهش قیمت‌ها و دسترسی آسان‌تر اقشار آسیب‌پذیر به سرپناه شخصی منجر شود، در غیر این صورت، طرحی اشتباه و زمینه‌ساز دور تازه تورم در بازار مسکن، در تضاد با منافع متقاضیان واقعی مسکن و باب طبع بورس‌بازان حرفه‌ای و کاربلدی است که در این سال‌ها بیشترین سود را از نوسان‌های بازار برده‌اند.

**** موفقیت بورس مسکن در گرو تقویت عرضه

افشین پروین‌پور در گفت‌وگو با خبرنگار ما و در پاسخ به اینکه بورس مسکن تا چه حد در خانه‌دار شدن اقشار ضعیف راه‌گشاست؟ می‌گوید: این ایده غلط تکراری شاید به افزایش معاملات و رونق معاملات مسکن منجر شود اما بی‌شک قیمت‌ها را بالا خواهد برد که این افزایش قیمت، خانه‌دار شدن آسیب‌پذیرها را غیرممکن می‌کند.

وی ادامه می‌دهد: می‌توان این ایده را در قالب صندوق‌هایی در بورس اجرا کرد که منابع مالی را برای افزایش و تقویت طرف عرضه و حتی پروژه‌های بزرگ مسکن، تجهیز می-کند که در این صورت بی‌شک قیمت مسکن هم معتدل خواهد شد.

به باور این کارشناس حوزه مسکن دولت تاکنون در قیمت‌گذاری مسکن موفق نبوده و این بازار به صورت شناور فعالیت می‌کند که اگر با همین شرایط، مسکن به بورس برود وضعیت بازار را متلاطم‌تر خواهد کرد.

**** بورس مسکن به نفع کاربلدها، به زیان عموم مردم

علیرضا سرحدی هم با «بی‌حساب و کتاب خواندن» بازار بورس به خبرنگار ما می‌گوید: در ماه‌های اخیر و با اوج گرفتن این بازار شاهد عدم کنترل سرمایه‌گذاران و دستکاری بازار بودیم. عموم مردم هم از این بازار اطلاعات کافی ندارند و چنانچه مسکن به عنوان نیاز اصلی‌شان به بورس وارد شود، بهترین زمینه برای تشنج‌آفرینی در بازار و سود بردن حرفه‌ای‌ها را فراهم می‌آورد.

به باور این کارشناس و فعال صنفی مسکن اگر خانوارها امروز مازاد سرمایه خود را به بورس ببرند و از این اقدام به زیان برسند فاقد اهمیت است اما بازی با سرپناه مردم و مسکن اقشار ضعیف و به تعبیری بردن پول‌هایی که قرار است نیاز اصلی‌شان را مرتفع کند، اتفاقی پرتبعات است.

سرحدی می‌گوید: دولت‌ها در جهان با اعطای یارانه‌هایی برای خانه‌دار کردن کم هزینه گروه‌های آسیب‌پذیر تلاش می‌کنند حال آنکه بورسی شدن مسکن در واقع به رونق هر چه بیشتر بازار سرمایه منجر خواهد شد و مسکن را به عنوان نیاز اصلی مردم، به حاشیه خواهد برد و افزایش قیمت هیجانی در پی خواهد داشت.

او اضافه می‌کند: تجربه نشان داده دخالت دولت در هر بخش، تبعات منفی در پی داشته و اگر اجازه دهند بازار خودش را پیدا کند و البته دسترسی به برخی رانت‌های اطلاعاتی را محدود کنند، بازار به تعادل خواهد رسید نه اینکه با اقدام‌های عجیبی نظیر بورس مسکن، این کالا را بیش از پیش سرمایه‌ای و سودازده کنند.

به باور وی شاخص‌ترین تلاش دولت‌ها برای خانه‌دار کردن اقشار کم‌برخوردار در کشور، پروژه غیرکارشناسی مسکن مهر بود که با وجود برخی موفقیت‌ها در دستیابی به هدف ناکام ماند پس اگر قرار باشد پروژه‌ای مشابه این پروژه درگیر فساد، اغراض سیاسی و تبلیغاتی و رانت‌خواری شود باز هم شکست خواهد خورد.

سرحدی ادامه می‌دهد: افزایش وام بانکی هم مؤثر واقع نشده و باید دید مالیات بر خانه-های خالی تا چه حد خانه‌دار کردن اقشار ضعیف و تعدیل بازار را در پی دارد. واقعیت این است که اگر با بدبینی به بورس مسکن نگاه نکنیم و نگوییم هدف از این کار، خالی کردن جیب مردم است باید اذعان داشت با این شیوه دسترسی مردم به خانه کمتر از گذشته خواهد شد.

این کارشناس، بورس مسکن را عاملی برای از بین رفتن حداقل کنترل فعلی بر بازار می-داند؛ چرا که بورس غیرقابل پیش‌بینی و فاقد شفافیت اطلاعاتی است. وی می‌گوید: واقعیت این است که گروهی به اصطلاح «زرنگ» و کاربلد بورس را قبضه کرده‌اند که همین گروه هم موفق خواهند شد بازار مسکن را قبضه کنند و به انحصار خود درآورند که این امر زیان سنگین عموم جامعه را در پی دارد.

**** کاهش بیش از پیش قدرت خرید آسیب‌پذیرها

عضو شورای ‌عالی بورس هم معتقد است در خصوص راه‌اندازی بورس مسکن باید با دقت بیشتری اظهار نظر و اقدام کرد. سعید اسلامی بیدگلی ادامه می‌دهد: بورس مسکن می‌تواند به اقتصاد کشور کمک کند. اما میزان موفقیت بورس کالا به سازوکارهایش بستگی دارد. به عنوان مثال در بورس کالا و فلزات نهادهای حاکمیتی در قیمت‌ها دخالت می‌کنند اما در بورس مسکن این طور نخواهد بود.

وی ادامه می‌دهد: بورس به عرضه و تقاضا و میزان نقدشوندگی بازار مسکن کمک می‌کند، اما باید در ابتدا اهداف، چشم‌اندازها، سازوکارها و نقاط ایده‌آل بورس مسکن تعیین و تبیین شود و سپس به راه‌اندازی آن اقدام کرد.

دبیر کل کانون نهادهای سرمایه‌گذاری ایران ادامه می‌دهد: حجم معاملات همواره بالاست و بازار مسکن همیشه نقطه فرار نقدینگی در جریان‌های تورمی بوده است. اقتصاددانان همواره پیش‌بینی می‌کنند که بخشی از سرمایه و نقدینگی به سمت مسکن کشیده شود و تعداد زیادی از متقاضیان مسکن با رشد قیمت‌ها، قدرت خرید خود را از دست بدهند. به باور وی متقاضیان با رقم‌های پایین نمی‌توانند وارد بازار مسکن شوند و سرمایه‌گذاران هم نگران از آینده بازار هستند بنابراین راه‌اندازی بورس مسکن نیازمند دقت و سازوکار مناسب است.

**** بازار مسکن در انتظار مدل جدید سفته‌بازی

یک کارشناس بازار سرمایه هم بر این عقیده است که عرضه مسکن در بورس سازوکاری برای تأمین مالی پروژه‌های مسکونی است و با توجه به اینکه قیمت‌گذاری به این طریق وارد بازار سرمایه و بر اساس عرضه و تقاضا خواهد شد، احتمال افزایش قیمت‌ها وجود دارد؛ چرا که با امکان خرید متری مسکن در بورس، معاملات در این حوزه افزایش می‌یابد. به گفته مهدی سوری در این صورت افراد می‌توانند واحدهای یک پروژه را به صورت متری بخرند که در نهایت یا این‌ها را متری بفروشند که پول خود را متناسب با قیمت مسکن سرمایه‌گذاری کرده‌اند و یا می‌توانند این متراژها را تجمیع کنند و با پرداختن مابه‌التفاوتی که مربوط به طبقه، کیفیت و... است، صاحب خانه شوند.

او ادامه می‌دهد: یکی از کارکردهایی که برای صندوق‌های سرمایه‌گذاری سکه و طلا در نظر گرفته شده‌ بود، این بود که قیمت سکه و طلا را به صورت شفاف در یک بازار عادلانه مبتنی بر عرضه و تقاضا کشف کند تا این صندوق بتواند حتی مبنای قیمت‌گذاری سکه در خارج از بورس باشد. این اتفاق می‌تواند در بازار مسکن هم رخ دهد اما زمانی که بالا رفتن قیمت صندوق سرمایه‌گذاری طلا منجر به افزایش قیمت فیزیکی طلا و سکه شد، با آن مقابله کردند در حالی که کنترل دستوری بازار سکه در تضاد با کارکرد صندوق سرمایه‌گذاری سکه بود.

وی معتقد است اساساً امکان کنترل و قیمت‌گذاری دستوری در بازار سرمایه وجود ندارد چون قیمت‌ها در این بازار کاملاً بر اساس عرضه و تقاضاست بنابراین یا باید بازار مسکن را آزاد بگذاریم تا قیمت بر اساس عرضه و تقاضا تعیین شود یا تشکیل چنین صندوقی پس از مدتی می‌تواند حباب ایجاد کند و سپس با برخوردهای امنیتی بسته شود.

او می‌گوید: با این سازوکار مدل جدیدی از سفته‌بازی در بازار مسکن ایجاد می‌شود؛ چرا که برای فروشنده واحدهای اولیه، سرمایه‌گذاری توسط انبوه‌سازان خواهد بود اما به هر حال این واحدها در بازار توسط خریداران دیگر دست به دست می‌شود و همین واحدها در بازار ثانویه می‌تواند توسط دلال‌ها خرید و فروش شده و قیمت‌ها هم افزایش یابد. با این کار جایگاه مسکن به عنوان یک دارایی و کالای مصرفی را بیشتر به سمت دارایی سرمایه‌گذاری و سفته‌بازی می‌بریم در حالی که جایگاه مسکن یک کالای سرمایه‌ای نیست و یکی از مشکلات تاریخی اقتصاد ما این است که نگاه به مسکن به جای دارایی مصرفی، یک دارایی سرمایه‌گذاری شده‌ است و با این کار این موضوع تسریع و تشدید می‌شود.

این کارشناس بازار سرمایه خاطرنشان می‌سازد: دغدغه اقتصاد ما سرمایه‌گذاری راحت‌تر در مسکن نیست و اساساً این کار برای اقتصاد اشتباه است چون موجب تورم در مسکن می‌شود، به این ترتیب کسی که یک آپارتمان ۵۰ متری برای زندگی شخصی نیاز دارد، نمی‌تواند آن را بخرد و نقدینگی هم از بخش‌های مولد مثل بورس به سمت بخش‌های غیرمولد مثل مسکن، خودرو، طلا، دلار و... می‌رود. هدف صحیح این است نقدینگی به بازاری جذب شود که کمترین آسیب را برای اقتصاد داشته باشد و بورس اوراق بهادار چنین بازاری است که نه تنها به اقتصاد آسیب نمی‌زند بلکه فایده هم دارد.

سوری تأکید می‌کند: وقتی ابزاری درست می‌کنیم برای اینکه قیمت را از قیمت‌های غیرواقعی و پراکنده بازار به سمت یک قیمت واحد ببریم باید بدانیم این ابزار یک ابزار کنترلی نیست بلکه ابزار عرضه و تقاضایی است و اگر ما قیمت را در این بازار ببریم دیگر نباید اتتظار کنترل دستوری داشته باشیم بلکه این ابزار می‌تواند قیمت‌ها را یکدست کند و در این زمینه باید از تجربه صندوق‌های سرمایه‌گذاری طلا و سکه استفاده کنیم.

 **** مسکن، بورس را به هم می‌ریزد

احمدرضا سرحدی هم معتقد است دولت با این ذهنیت که رونق در بازار بورس یک زمینه مناسبی برای فروش مسکن در این بازار فراهم کرده است، اقدام به اجرای طرح مذکور کرده، اما این طرح نمی‌تواند تأثیرات مثبتی از خود به جای بگذارد.

این کارشناس حوزه مسکن می‌گوید: اجرای طرح فروش مسکن در بورس مستلزم شروط خاصی است. هم اکنون قیمت‌گذاری برای هر واحد مسکونی در کشور بر اساس نظرات کارشناسان انجام می‌گیرد و هیچ تعرفه مشخصی وجود ندارد، با وجود این، این طرح در صورتی در کشور باید اجرا شود که برای قیمت‌گذاری مسکن تعرفه وجود داشته باشد. موفقیت کشورهای توسعه‌یافته در اجرای طرح فروش مسکن در بورس نیز به این دلیل است که قیمت مسکن در این کشورها ثابت و هر واحد مسکونی بر اساس تعرفه‌های خاصی قیمت‌گذاری شده است.

به باور وی اجرای طرح عرضه مسکن در بورس در شرایط نامناسب علاوه بر اینکه تأثیر مثبتی در بازار مسکن ندارد، ممکن است بازار بورس را با مشکل مواجه کند.

انتهای پیام/

ارسال نظر

شما در حال ارسال پاسخ به نظر « » می‌باشید.