چند سالی است که مسکن با رکود دست و پنجه نرم می کند و مردم و سرمایه گذاران منتظر و مترصد فرصتی برای سرمایه گذاری و خروج از رکود بخش مسکن هستند .ورود مسکن در بورس یکی از خبرهایی است که این روزها موافقان و مخالفان بسیاری دارد از مخالفت و واکنش های اتحادیه مشاوران املاک تا اظهار نظرهای امیدوارانه کارشناسان اقتصادی به ساماندهی ،نظارت و قیمت گذاری مبتنی بر ارزش واقعی و اصول علمی این حرفه.دکتر مجید میرمعینی اقتصاد دان و کارشناس بورس در گفتگو با قدس آنلاین در این باره توضیحات کاملی ارائه نموده است.
-این روزها از بورس مسکن زیاد گفته می شود و صنف معاملات املاکی هم در برابر این ماجرا واکنش نشان داده اند تحللی شما از واگذاری ساختمانهای بزرگ به بورس کالا چیست؟
-مسلما ورود بسیاری از بنگاه هایی که در حوزه های خرده فروشی فعالیت می کنند به عرصه بورس مسکن ،نشدنی ،غیر ممکن و یا غیر منطقی است .با توجه به موضع گیری ها و شفاف سازی هایی که از سوی مسئولین مربوطه به تازگی اعلام شده است می توان گفت عمدتا فروش مسکن در بورس ، به مزایده های مالکان عمده مسکن مرتبط می شود . این مالکان عمده می توانند اشخاص حقوقی و یا حقیقی باشند و این معاملات همان معامله هایی بوده است که معمولا از طریق مزایده ها و مناقصه ها انجام می گرفته .بنابراین با توجه به کارکرد و هدف اصلی بورس بحث بورس که علاوه بر اینکه محلی برای عرضه و تقاضای راحت عرضه کنندگان و متقاضیان است و امکانات دسترسی آسان تر را برای داد و ستد کالاها و...برای عرضه کنندگان و متقاضیان کالا را فراهم می کند به نحوی که در این فرآیند جمعی یا گروهی از متقاضیان و عرضه کنندگان در محلی به نام بورس جمع می شوند یقینا علاوه بر مزیت های یاد شده ،شفافیت اطلاعاتی اتفاق افتاده و کارشناسی هایی مبتنی بر اصول علمی صورت می پذیرد.یکی از مزیت های وارد شدن مسکن در بورس بررسی ، عوامل و مولفه ها و متغیرهای اثرگذار بر قیمت ها است که در نهایت با توجه به عرضه ، تقاضا و متغیرها قیمت گذاری انجام می شود .بی تردید شفافیت در قیمت گذاری هایی که در بورس صورت می پذیرد عمدتا مانع تقلب ، نفوذ و دست کاریهای مختلف می شود از این رو می توان خاطر نشان شد که با واگذاری ساختمانهای بزرگ به بورس شاهد سلامت اقتصاد و بهبود روشهای معاملاتی بود .بورس اوراق بهادار ماموریتی متفاوت دارد اما بورسهای کالایی عمدتا ا اهداف و ماموریتایی از قبیل شفافیت ، قیمت گذاری مناسب کالا و خدمات راه اندازی می شوند.
-با توجه به نتایجی که از خصوصی سازی ومزایده ،چگونه می توان باعث رونق در بورس مسکن شد؟
-عمدتا بورس برای رونق بخشی تشکیل نمی شود.معاملات ساختمانهای بزرگ دولتی و خصوصی در گذشته به صورت سنتی انجام می شده است.بی تردید این بازار با احساس نیاز به مکانیزم مشخصی که بتواند بازار مسکن را متشکل و نظامند هدایت کند خواهان ورود بورس به مسکن شده است .یقینا احساس نیاز به وارد شدن مسکن در بورس به دلائل مختلفی از جمله اجتناب از بسیاری مشکلات و اعمال غیر قانونی که درگذشته اتفاق افتاده بوده است.به هر حال با راه اندازی بورس مسکن نیز بسترهای قانونی آن هم تضمین خواهد شد و در صورت اجرا مشکلات بسیاری که در گذشته وجود داشته اعم از دلالی های بی مورد، ارزان فروشی و گران فروشی ها گرفته می شود .یکی از مزیت های ورود بورس به مسکن تابلوی معاملاتی است که قیمت گذاری را شفاف نموده واز قابلیت استناد و اتکای بیشتری برخوردار است .به هر حال مکانیزم بازار متشکله ای که شکل می گیرد عمدتا قوانین مترقی راحاکم می کند . از نظام عملیاتی و معاملاتی تا نظام پذیرش کالاها از جمله مسکن همه اینها در مکانیزمی قرار می گیرند که طی قانونی تصویب شده و نهایتا عمدتا راه برای هر گونه تخلف بسته می شود .
-نحوه حضور مردم و سرمایه گذاران در بورس مسکن به چه شکل است ؟آیا مکانیزم خاصی برای این مسئله اندیشیده شده است ؟
-سرمایه گذارانی می توانند در بورس مسکن وارد شوند که از قدرت خریدهای خاص برخوردار باشند ، از این جهت که در این بازار فروش در اندازه های بزرگ است .بنابراین قدرت خریدهای خاص را می طلبد که از پس چنین معاملاتی بربیایند .بی تردید حضور مردم عادی و سرمایه گذاران خرد در چنین مشارکتی امکان پذیر نخواهد بود . اما در ادامه می توان به این مسئله امیدوار بود که شرکت های سرمایه گذاری به تدریج شکل گرفته و سهم و مشارکتی در چنین معاملات بزرگی داشته باشند. همچنین یکی از راهکارها می تواند عام کردن سهام باشد تا راه برای حضور مردم و سرمایه گذاران خرد در بورس مسکن باز شود تا مردم بتوانند سهام شرکت هایی را که خریدار املاک بزرگ هستند را از طریق مشارکت یا واسطه یک شرکت سرمایه گذارخریداری نمایند .مسلما بورس مسکن به دلائل گفته شده و سرمایه گذاری های کلان به صورت عمومی نخواهد بود همانند بسیاری از کالاهایی که در بورس کالا پذیرفته شده مثل صنعت پتروشیمی ،صنعت فولاد،کشاورزی که افرادی که در آن فعالیت می کنند عموما در این عرصه فعال بوده و با تخصص در آن صنعت وارد شده اند و قدرت خریدهای خاص یکی از اصلی ترین دلایل عدم حضور مردم در این مبحث است .
-مرجع قیمت گذاری پایه و ضمانت اجرایی معاملات چگونه تضمین می شود؟
در مبحث بورس عمدتا علاوه بر اینکه تسهیل روابط بین عرضه کنندگان و متقاضیان در نظر گرفته شده است ،قیمت گذاری نیز یکی از ارکان مورد نظر در این مبحث است . قیمت گذاری های شکل گرفته، یقینا قیمت گذاری های است که مبتنی بر داده های اقتصادی و علم قیمت گذاری و اصول قیمت گذاری است . در بورس ها به دلیل کارشناسی های بیشتر چنین اصولی مشاهده می شود به این دلیل که در بورس از دانش آموختگان بیشتری استفاده شده است که تخصص آنها تخصص قیمت گذاری و ارزش گذاری است .بنابراین قیمت گذاری در بورس مسکن از قیمت گذاریهایی که به صورت سنتی انجام می شود علمی و مبتنی بر ارزش ملک است .ممکن است تا زمانی که بورس مسکن در روال عادی قرار گرفته و به پختگی برسد قیمت ها آن چنان کارشناسی شده نباشد و با ارزش ذاتی کالا معامله نشود اما در نهایت به سمت قیمت گذاری های کارشناسی شده و منصفانه پیش خواهد رفت.
-با توجه به اینکه فرمودید ورود در بورس مسکن نیازمند سرمایه گذاری های کلان است و در ساختمانهای بزرگ انجام می شود ، آیا معاملات یاد شده می تواند بر قیمت زمین ومسکن و واحدهای کوچک تاثیر بگذارد؟
-اصلا به هیچ عنوان. به نظر می رسد که ارتباط معناداری بین فروش املاک عمده و املاک خاص با املاک خرد و مسکنی که در اختیار مردم است وجود نداشته باشد .
-با توجه به مبحث راه اندازی بورس مسکن،اتحادیه املاک کشور به این موضوع واکنش نشان داده اند آیا با راه اندازی بورس مسکن بر فعالیت املاک خللی وارد می شود؟
-متاسفانه قبل از اینکه طرح به صورت کامل مطرح شود اصناف با جبهه گیری های مختلف در برابر این موضوع واکنش نشان دادند در حالی که وارد شدن مسکن به بورس به هیچ عنوان بر عملکرد و تداوم فعالیتهای صنف مشاوران املاک تاثیر سویی نخواهد گذاشت .مهمترین حوزه بورس مسکن ورود درعمده فروشیهای املاک خاص است که همیشه از طریق جراید و روزنامه ها دنبال می شده است و معمولا این فعالیتها هیچ گاه از طریق معاملات املاک انجام نشده است .مسلما نهادها و سازمانهایی که متقاضی این املاک بوده اند معاملات خاصی داشته اند که قرار است بعد از این از حالت سنتی خارج و به صورت نظامند و قانونمند تر با مکانیزم تعریف شده ای انجام .بی تردید این مسئله، فعالیت و منافع صنف املاک را تحت تاثیر قرار نخواهد داد وآنها را تهدید نمی کند .به نظر می رسد طرحی که از طریق مسئولین اعلام شده است به هیچ در مکانیزم و نحوه معاملات املاک مربوط نبوده و وارد حوزه کاری آنها نخواهد شد .
-چه تضمینی وجود دارد که بورس مسکن به سرنوشت بورس ارز و نفت دچار نشود؟
-مسلما هر فعالیتی سازوکار خاص خود را می طلبد و به جنبه های سخت افزاری و نرم افزاری خاص خود نیازمند است تا به مرحله بهره برداری و عملیاتی شدن برسد زمان بر نیز خواهد بود . واقعیت این است که بورس ارز نیز به صورت کامل کنار گذاشته نشده و اینکه سیستم اقتصادی کشور به این سیستم احساس نیاز ضروری کرده است مسئله خوبی است و بورس نیز حتما به این احساس نیاز پاسخ خواهد داد.مسلما نیازمند طراحی سازوکارها و قوانین خاص خود است و باید به تصویب نهاد قانونگذار برسد اما اینکه بورس مسکن چه زمانی و چگونه اجرامی شود وابسته به هماهنگی های مسئولان دارد که در صورتی که نهادهای دولتی و مربوطه از خود ضعف نشان دهند باید منتظر تصمیم گیریهای برخی از نهادهای دولتی چون ، وزارت اقتصاد ، وزات راه و شهر سازی ، مجلس شورای اسلامی و بورس اوراق بهادار بود تا با هماهنگی های لازم قوانین و مقررات لازم را به علاوه جنبه های نرم افزاری و سیستم های معاملاتی به منصه ظهور برسانند.یقینا همین که چنین ایده هایی طرح می شود ستودنی است همانگونه که بورس نفت کنار گذاشته نشده و امکان راه اندازی آن وجود دارد.
نظر شما