یکشنبه ۲۱ اردیبهشت ۱۳۹۹ - ۱۶:۰۸

قدس آنلاین در گفت و گو با کارشناسان مسکن و بورس بررسی کرد

«بورس» مؤلفه جدید در تحولات بازار مسکن

سید احمد موسوی

بورس و مسکن

در سال‌جاری روند قیمت مسکن تحت‌تاثیر متغیرهای مختلفی قرار می‌گیرد که وزن یا سهم هر کدام از آنها متفاوت خواهد بود و به این ترتیب ممکن است بازیگردان اصلی بازار مسکن در سال گذشته، امسال نقش اصلی را در این حوزه نداشته باشد؛ در حال حاضر عامل مسلط بر تحولات بازار مسکن تهران پارامتری است که سال گذشته چندان در معادلات بازار ملک مطرح نبود؛ پارامتر تاثیرگذار جدید بورس است.

به گزارش خبرنگار اقتصادی قدس آنلاین؛  این روزها اخبار و تحلیل‌های گوناگونی درباره تاثیرات متقابل بورس و بازارهای دیگر منتشر شده است.

یکی از این تاثیرات متقابل را می‌توان در بازار مسکن به وضوح مشاهده کرد. واسطه‌های ملکی معتقدند این تاثیر در بازار اجاره به شکل افزایش فایل‌های رهن کامل منعکس شده است. در شرایطی که برخی از سرمایه‌گذاران ملکی قصد فروش آپارتمان خود را ندارند، طبعا تا دوره رونق بعدی بازار ملک از عایدی عرضه در بازار اجاره بهره‌مند می‌شوند.

هر چند ممکن است کاهش نرخ سود بانکی برخی از موجران را به دریافت اجاره‌بهای ماهانه بیشتر در برابر ودیعه کمتر تشویق کند، اما در عین حال یک گروه دیگر از موجران که به سرمایه‌گذاری در بازار سرمایه ترغیب شده‌اند، مبلغ رهن کامل را به دریافت اجاره‌بها ترجیح می‌دهند.

بررسی فایل‌های موجود در بازار اجاره حاکی از این است که عمده موجران مشتاق عرضه ملک برای رهن کامل، صاحبان واحدهای بزرگ‌متراژ با مساحت ۹۰ مترمربع به بالا هستند. البته در بازار آپارتمان‌های نقلی نیز فایل رهن کامل قابل‌جست‌وجوست، اما در عمده موارد عبارت «قابل تبدیل» قید شده است؛ چراکه طبعا میزان رهن و اجاره این املاک بستگی زیادی به استطاعت پرداخت متقاضیان اجاره آنها دارد.

بازار اجاره آپارتمان‌های مسکونی در یکی، دو هفته گذشته با افزایش تعداد فایل‌های عرضه شده به‌صورت «رهن کامل» روبه‌رو بوده است. هر چند به‌طور کلی فقر فایل در بازار اجاره برای جست و جوگران این بازار دردسرساز شده است، اما افزایش نسبی آپارتمان‌های مسکونی در همین وضعیت نیز محسوس است.

«بورس» مؤلفه جدید در تحولات بازار مسکن 

«مصطفی قلی خسروی» رئیس اتحادیه مشاوران املاک در گفتگو با قدس آنلاین در رابطه با تاثیرات متقابل رونق بازار سرمایه و بورس بر بازار مسکن گفت: چندین مولفه بر حوزه مسکن اثرگذار هستند؛ ارز، طلا و حاملهای انرژی و اکنون بورس؛ اگر ما امنتظار داریم که بورس رونق پیدا کند نباید این مسئله را اینگونه مطرح کنیم که بورس بر بازار مسکن تاثیر منفی گذاشته است. درواقع اگر هدف ما این باشد که اقتصاد کشور رونق پیدا کند نباید چوب لای چرخ رونق بخش های مختلف اقتصاد کشور بگذاریم. اقتصاد کشور باید راه بیفتد؛ وقتی اقتصاد کشور راه بیفتد عده‌ای سرمایه گذاری می‌کنند، گردش و تراکنش مالی از این محل رخ می‌دهد و موجبات رونق اقتصادی کشور را فراهم می آورد.

قلی خسروی در رابطه با تاثیر رونق بورس بر حوزه مسکن تصریح کرد: همیشه به این منوال بوده است که مستاجران تمایل دارند که قرارداد به شکل رهن کامل باشد  و اجاره ندهد تا بتواند پس انداز یا سرمایه گذاری کند؛ از آن طرف مالکین علاقه دارند رهن کامل بگیرند و با پولی که از این محل به دست می آورند سرمایه گذاری یا به اصطلاح کار کنند؛ بورس در حال حاضر تاثیر زیادی بر اجاره نگذاشته است و اگر قرار بر تاثیرگذاری باشد این اثر را دربلند مدت و طی چند ماه آینده باید جستجو کنیم.

وی رونق بورس را امری مفید برای اقتصاد کشور توصیف کرد و افزود: ببنید اینکه رونق بورس و سایر حوزه های سرمایه گذاری بر حوزه مسکن و بحث خرید و فروش و رهن و اجاره تاثیرگذار باشد یک امر طبیعی است. البته مالکان مبلغ دریافتی را در حوزه های مختلفی از جمله خودرو، بانک، سکه و طلا، ارز و سایر حوزه ها سرمایه گذاری میکنند؛  در حال حاضر نیز به واسطه رونق بورس طبیعی است که بخشی از مالکین و بخشی از مستاجران تمایل به سرمایه گذاری در این حوزه را داشته باشند و احتمالا افزایش درج آگهی های رهن کامل به همین دلیل باشد.

در این رابطه «محمد گرجی آرا» کارشناس بازار سرمایه به قدس آنلاین گفت: واقعیت این است که «انتظارات تورمی» علت اصلی این ماجرا است؛ زمانی که «انتظار تورمی» در جامعه بالا است و اینکه مالکان به این نتیجه می‌رسند که  به عنوان مثال قیمت کالاها متناسب با تورم موجود ۴۰ تا ۵۰ درصد افزایش می یابد ترجیح میدهند که به جای اینکه اجاره را بر مبنای صدی ۳ از مستاجر دریافت کنند به سمت دریافت رهن کامل می‌روند و رهن را در بازار سرمایه اعم از بورس و سایر حوزه ها سرمایه گذاری کنند. البته این سرمایه گذاری صرفا به حوزه بورس نیامده است چراکه ما اخیرا شاهد افزایش بیش از ۴۰ درصدی در حوزه خودرو بودیم. بنابراین همان طور که قبلا گفته شد وقتی انتظارات تورمی در بازار بالا می‌رود طبیعی است که مالکان به این سمت متمایل میشوند که بیشتر به سمت گرفتن پول به صورت رهن کامل ز مستاجران اقدام کنند.

قیمت مسکن چند درصد کاهش یافته است؟

وزارت راه و شهرسازی درباره تغییرات قیمت مسکن در فروردین ۹۹ در شهر تهران، نرخ دوم اعلام کرد.گزارشی که این وزارتخانه درباره تغییر و تحولات بازار معاملات مسکن تهران در فروردین ۹۹ منتشر کرده به لحاظ «متوسط قیمت» و به‌تبع آن «تغییرات قیمت»، تفاوت چشمگیر با گزارش بانک مرکزی دارد.

گزارش بانک مرکزی حدود دو هفته پیش اعلام شد که نشان می‌داد میانگین قیمت آپارتمان‌های شهر تهران براساس معاملات صورت گرفته در فروردین امسال ۲ درصد نسبت به اسفند سال گذشته کاهش پیدا کرده است.اما گزارشی که وزارت راه و شهرسازی روز گذشته درباره بازار مسکن تهران در فروردین ماه منتشر کرد، نشان می‌دهد:‌ میانگین قیمت واحدهای مسکونی تهران حدود ۷/ ۰ درصد نسبت به اسفند سال گذشته کاهش پیدا کرده است.

در این گزارش متوسط قیمت مسکن در فروردین ۹۹ رقمی معادل ۱۵ میلیون و ۵۴۵ هزار تومان اعلام شده است، این در حالی است که در گزارش بانک مرکزی، میانگین قیمت برای ماه فروردین ۱۵ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان به ثبت رسیده است.طبق اعلام این وزارتخانه ماه گذشته در تهران یک‌هزار و ۹۶ واحد مسکونی در مناطق ۲۲ گانه خرید و فروش شد که ۸۸ درصد کمتر از اسفند بوده است.

در گزارش بانک مرکزی تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده در ماه مورد گزارش، یک هزار و ۲۴۰ واحد اعلام شده است.اطلاعاتی که بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی درباره تغییر و تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران به شکل ماهانه منتشر می‌کنند معمولا به لحاظ سطح قیمت و حجم معاملات، اختلاف ریزی با هم دارند اما نرخ‌های رشد تقریبا یکسان است. با این حال برای معاملات فروردین،‌ اختلاف اعداد، قابل‌توجه به‌نظر می‌رسد که البته یک دلیل آن می‌تواند تعداد بسیار پایین واحدهای مسکونی فروخته‌شده در شهر تهران و به‌خصوص در برخی مناطق شهر باشد که بر محاسبه برای برآورد و اعلام قیمت میانگین اثر می‌گذارد.

در سال‌جاری روند قیمت مسکن تحت‌تاثیر متغیرهای مختلفی قرار می‌گیرد که وزن یا سهم هر کدام از آنها متفاوت خواهد بود و به این ترتیب ممکن است بازیگردان اصلی بازار مسکن در سال گذشته، امسال نقش اصلی را در این حوزه نداشته باشد؛ در حال حاضر عامل مسلط بر تحولات بازار مسکن تهران پارامتری است که سال گذشته چندان در معادلات بازار ملک مطرح نبود؛ پارامتر تاثیرگذار جدید بورس است.

انتهای پیام/