دوشنبه ۳۱ شهریور ۱۳۹۹ - ۱۰:۰۵

بازارهای موازی، رفتار قیمت مسکن در ۶ ماهه دوم را چگونه رقم می زنند؟

کاهش نداریم، اما ثبات شاید

زهرا طوسی

مسکن

  بی‌ثباتی اقتصادی و نوسان‌های بازارهای موازی مسکن نظیر خودرو، سکه، ارز و بورس و تأثیر مداوم آن‌ها بر یکدیگر، سبب شده تا گمانه‌زنی‌ها بین تحلیلگران بر سر رکود یا رونق، کاهش یا جهش مسکن ادامه داشته باشد و کسی نداند ریزش یا رویش در کدام یک از بازارها می‌تواند مسیر لوکوموتیو مسکن و به تبع آن سرنوشت ۱۳۶ رشته شغلی دیگر را تغییر دهد.

قدس آنلاین:  بی‌ثباتی اقتصادی و نوسان‌های بازارهای موازی مسکن نظیر خودرو، سکه، ارز و بورس و تأثیر مداوم آن‌ها بر یکدیگر، سبب شده تا گمانه‌زنی‌ها بین تحلیلگران بر سر رکود یا رونق، کاهش یا جهش مسکن ادامه داشته باشد و کسی نداند ریزش یا رویش در کدام یک از بازارها می‌تواند مسیر لوکوموتیو مسکن و به تبع آن سرنوشت ۱۳۶ رشته شغلی دیگر را تغییر دهد.

تحولات پرالتهابی که امروز بازار مسکن با آن روبه‌رو است صرفاً به فعل و انفعالات این بازار مرتبط نمی‌شود بلکه حجم نقدینگی لجام‌گسیخته موجود در کشور این بلا را بر سر بازار مسکن آورده است. کافی است سوداگران احساس کنند یک بازار از بازدهی خارج شده است، سریعاً نقدینگی‌ها را از بازاری خارج و به بازاری دیگر منتقل می‌کنند. این تأثیر و تأثر بازارها از یکدیگر عاملی است که محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی نیز  آن را پذیرفته و می‌گوید مردم برای حفظ ارزش پول خود در برابر گزند تورم از مسکن به بازارهای دیگر و از آنجا دوباره به بخش مسکن کوچ می‌کنند.

در چنین شرایطی برای کنترل بازار  مسکن آنچه در  سبد دولت و مجلس یافت می‌شود ملغمه‌ای از تحویل و ساخت مسکن مهر، اجتماعی، حمایتی، ملی و متری است که هنوز از آن جامه‌ای برای مردم دوخته نشده است و قسمت تلخ ماجرا اینجاست که همزمان با وعده‌هایی که پشت سر هم قطار می‌شوند، قیمت مسکن در ماه‌ها و فصول اخیر همچنان روند صعودی خود را حفظ کرده است.

متوسط قیمت مسکن در مرداد ماه ۱/۲۳میلیون تومان

بررسی قیمت نرخ آپارتمان در برخی از محلات تهران در شهریور ماه سال ۹۴ و مقایسه ملکی با همان موقعیت در شهریور ماه سال ۹۹ نشان می‌دهد برخی مناطق تا ۱۰ برابر نیز افزایش قیمت را تجربه کرده‌اند. تازه‌ترین آمار بانک مرکزی نشان می‌دهد در مرداد امسال متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملاتی شهر تهران ۲۳ میلیون و ۱۰۷ هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال گذشته به ترتیب معادل ۵/۱۰ و ۴/۷۷درصد افزایش را نشان می‌دهد. این بدان معناست که خانوارها از ابتدای سال بیش از ۴۰درصد از قدرت خرید خود در بازار مسکن را از دست داده‌اند.

از طرفی با توجه به تقاضاهای جدید و کمبود فعلی مسکن در کشور تا سال ۱۴۰۵ نیاز به تزریق ۲۲میلیون واحد مسکونی در کشور داریم تا این بازار به یک تعادل نسبی برسد، ولی با وجود تصویب طرح جامع مسکن و مکلف شدن دولت‌ها در جهت تولید سالانه یک‌میلیون واحد مسکن در کشور، متأسفانه در ۶ سال اخیر این اتفاق نیفتاده است.

با این  تفاسیر رئیس انجمن انبوه‌سازان می‌گوید با توجه به عوامل مختلفی که بر اقتصاد ما تأثیرگذار  است پیش‌بینی  تغییرات قیمتی در هر حوزه‌ای از جمله مسکن سخت است، ولی قاعدتاً قیمت مسکن با توجه به پایان فصل داغ معاملات و شروع پاییز که همواره با افت در خرید و فروش واحدهای مسکونی همراه است، رشد نخواهد کرد.

انتظار ثبات در بازار واقع‌بینانه است

ایرج رهبر در گفت‌وگو با خبرنگار ما با اشاره به اینکه مسکن به اندازه کافی رشد کرده و به نظر می‌رسد باید ترمز قیمت در  همین حوالی کشیده شود، به از دست رفتن توان خرید مردم  اشاره می‌کند و می‌افزاید: از سوی دیگر تولید مسکن در کشور در چندین سال گذشته روند کاهشی به خود گرفته و همین موضوع توازن را برای عرضه و تقاضا به‌ هم زده است؛ همچنین کاهش قدرت خرید مردم همزمان به شکل دامنه‌داری ادامه یافته است، حال اگر برنامه‌هایی که دولت برای مسکن ملی دارد اجرایی شود، این معضل که بیشتر به خاطر کاهش تولید مسکن به وجود آمده، کنترل می‌شود.

وی می‌گوید: اجرای برنامه‌های ساخت و ساز از سوی دولت، اثر روانی بر بازار مسکن دارد و حداقل می‌توان این انتظار را داشت که با ساخت مسکن ثبات به این بخش بازگردد و قدرت خرید مردم بیش از این آب نشود.

وی با اشاره به اینکه سیاست‌های بخش مسکن در میان‌مدت جواب می‌دهد، می‌افزاید: به نظر می‌رسد اگر خریداران واقعی توان خرید داشته باشند وقت خوبی است که ملک مورد نظر خود را ابتیاع کنند، چرا که انتظار کشیدن برای کاهش مسکن زیاد واقع‌بینانه نیست و در نهایت می‌توان امیدوار بود در نهایت سیاست‌های دولت و مجلس به ثبات در این حوزه بینجامد.

وی معتقد است: سرمایه‌گذاران در بخش مسکن به خاطر مالیات‌هایی که به این بخش تعلق گرفته تلاش می‌کنند از این معرکه جان سالم به در ببرند، از جمله این سوداگران قهار، سرمایه‌گذاران کلان مثل بانک‌ها هستند که از طریق راهکارهایی که خودشان بلدند به قانون بدل زده و از پرداخت مالیات فرار می‌کنند و مالکان خرده‌پا نیز به ناچار با عرضه املاک خود به تعادل در این بازار کمک خواهند کرد.

افزایش قیمت متناسب با نرخ ارز

برخی کارشناسان در میان بازارهای موازی مسکن، بازار ارز را قطب‌نمای نسبتاً کم‌خطایی برای بخش مسکن می‌دانند. به عقیده این تحلیلگران، افزایش نرخ ارز، سطح عمومی قیمت‌ها را در اقتصاد کلان و اقتصاد مسکن افزایش می‌دهد. این عامل اثری همسو بر قیمت مسکن می‌گذارد. در این حالت ارز به منزله عامل تورم و بالطبع شاخصی برای قدرت خرید است، در نتیجه افزایش نرخ ارز موجب افزایش قیمت مسکن می‌شود. مقداد همتی، اقتصاددان و مشاور اسبق وزیر مسکن نیز بر این باور  است که در بازارهای موازی مسکن، بازار ارز بیشتر از سایرین بر تورم این بخش تأثیرگذار است.

مقداد همتی به خبرنگار ما می‌گوید: در کشور ما بازارهای مالی روی هم تأثیر دارند و کاهش یکی موجب سوق دادن سرمایه به سوی دیگری می‌شود، بدین ترتیب با احتمال تأثیرپذیری قیمت مسکن از نرخ ارز باید گفت در ۶ ماه آینده مقداری رشد قیمت در  بخش مسکن داریم و این حوزه خودش را با دلار حدود ۲۵هزار تومانی تنظیم خواهد کرد. پس در نهایت برای پیش‌بینی قیمت مسکن می‌توانیم تغییرات ارز را رصد کنیم که با تناوب ۶ ماهه تأثیرش را بر این بخش نشان می‌دهد.

همتی می‌گوید:  در بازار مسکن قطعاً ما وارد بحث رونق در خرید و فروش می‌شویم و  احتمالاً بخشی از سرمایه‌های بزرگ به بازار مسکن تزریق خواهند شد. وی معتقد است: در حال حاضر  مصرف‌کننده واقعی می‌تواند نسبت به خرید مسکن مدنظرش اقدام کند؛ چرا که در یکی دو ماهه اخیر  تکلیف بازار مشخص نیست و هنوز رشد متناسب با نرخ ارز اتفاق نیفتاده می‌شود خانه‌های بهتری با قیمت کمتر خریداری کرد.

عوامل احتمالی کاهنده و فزاینده قیمت مسکن

نرگس رزبان، کارشناس اقتصادی نیز  عواملی همچون کاهش قدرت خرید خانوار به ‌واسطه افزایش بیش از حد قیمت و اشباع قیمتی در بازار مسکن، کاهش قدرت پوشش‌دهی تسهیلات خرید مسکن، رشد قابل‌توجه قیمت در ماه‌های گذشته، اجرای برنامه‌های تولید مسکن در قالب طرح اقدام ملی مسکن و تحویل مسکن مهر، احتمال کاهش تحریم‌ها و ثبات نرخ ارز را  از جمله مواردی می‌داند که می‌تواند زمینه ثبات قیمت مسکن در ماه‌های آینده از سال جاری را رقم بزند.

به گفته وی، افزایش نرخ ارز و بروز نوسان‌های ارزی جدید، کاهش عرضه مسکن در مقایسه با نیاز، بالا بودن نرخ تورم عمومی و افزایش هزینه‌های ساخت و احتمال افزایش نقدینگی به‌ دلیل احتمال استقراض دولت از بانک‌ مرکزی برای جبران کسری بودجه ناشی از کاهش درآمدهای نفتی و…  از جمله عوامل مهمی هستند که احتمال افزایش مجدد قیمت ملک در ماه‌های آینده از سال جاری را فراهم خواهد کرد.

این کارشناس بازارمسکن با تأکید بر اینکه آهنگ تحولات در بازار مسکن به برآیند نیروهای اثرگذار بر قیمت مسکن بستگی دارد، ادامه می‌دهد: تا زمانی که نقدینگی تولید شده نتواند جذب تولید شود، فعالیت‌های سوداگرانه در بازار مسکن، ارز، خودرو، طلا و… ادامه یافته و منجر به افزایش قیمت در این بازارها می‌شود.

انتهای پیام/

ارسال نظر

شما در حال ارسال پاسخ به نظر « » می‌باشید.