جمعه ۲۰ فروردین ۱۴۰۰ - ۱۰:۴۸

کارشناسان در گفتگو با قدس آنلاین از تاثیر قانون مالیات بر خانه‌های خالی می‌گویند

تیول‌داری مالیات خانه‌های خالی بر صنعت اجاره‌داری

محبوبه ناطق

خانه خالی

بالاخره بعد از سال‌ها حرف و سخن اخذ مالیات از خانه‌های خالی از امروز عملیاتی می‌شود و دولت دیگر اجازه نمی‌دهد عده‌ای حقیقی یا حقوقی با خالی نگه داشتن واحدهای مسکونی عرضه را در این بازار محدود کرده و استیلای این عده بر صنعت اجاره‌داری تمام خواهد شد.


این اتفاق به ویژه برای شهرهای بزرگ بسیار مهم است به خصوص آنکه رقم مالیات بر خانه‌های خالی به قدری بالا است که عملا مسکن را از بازاری مطمئن برای سرمایه‌گذاری خارج کرده و نقدینگی سرگردان یکی از پناهگاه‌های خود را از دست خواهد داد. باید منتظر بود و دید حالا که بورس و خودرو دیگر مامن خوبی برای نقدینگی سرگردان نیستند و دلار و طلا نیز در کنترل دولت است نقدینگی به سمت تولید یا بانک‌ها برخواهد گشت؟ 
جزئیات مالیات‌ستانی 
از پنجشنبه ۱۹ فروردین باید تمامی مالکان خانه اطلاعات مربوط به املاک خود را در سامانه املاک و اسکان ثبت کنند که وضعیت سکونت آنها از نظر خالی یا دارای سکنه بودن برای اعمال مالیات مشخص شود. در این زمینه صاحبخانه‌ها باید با شرایط، شمولیت، معافیت و چگونگی محاسبه مالیات بر خانه‌های خالی آشنا شوند.
براساس ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از ۱۰۰ هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان به‌عنوان «واحد خالی» شناسایی شوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات معادل مالیات بر اجاره در سال دوم، معادل یک دوم مالیات متعلقه، سال سوم- معادل مالیات متعلقه و سال چهارم و به بعد معادل یک و نیم (۱.۵) برابر مالیات متعلقه خواهند شد. در همین راستا سرپرستان خانوار اعم از مالک و مستأجر از ۱۹ فروردین به مدت ۲ ماه ملزم به ثبت انواع مالکیت در سامانه املاک و اسکان، هستند.
وزارت راه و شهرسازی سامانه املاک و اسکان را برای شناسایی واحدهای خالی از بهمن ماه ۱۳۹۸ رونمایی و مردادماه ۱۳۹۹ اجرایی کرد. طبق قانون هر خانواری می‌تواند یک اقامتگاه دائمی در شهر محل سکونت و یک اقامتگاه فرعی در شهری غیر از محل سکونت داشته باشد که این موارد مشمول مالیات نمی‌شوند اما مازاد بر آن اگر هر واحدی داشته باشد مشمول مالیات می‌شود. این افراد واحدهای بیشتری داشته باشند اما خالی نباشند مشمول مالیات نخواهد شد. خانه‌های خالی شهرهای کوچک و روستاها مشمول مالیات نمی‌شود. به طور مثال یک واحد مسکونی با ودیعه ۵۰ میلیون تومان و اجاره ماهیانه دو میلیون تومان در سال اول مشمول ۳۳ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان جریمه می‌شود.
بازار مسکن و خانه‌های خالی
کارشناسان از تاثیر عملیاتی شدن قانون اخذ مالیات بر خانه‌های خالی بر بازار اجاره بها می‌گویند هرچند آنها هم چندان خوش‌بین به اثرات مثبت این قانون بر این بازار نیستند. 
حسن محتشم عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان مسکن استان تهران درباره تاثیر اجرای قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی به قدس‌آنلاین گفت: دولت مالیات بر خانه‌های خالی را با افزایش بیش از اندازه دارد پیاده می‌کند و این امر ممکن است به طور موقت باعث عرضه این خانه‌ها به بازار بشود ولی هیچ کس آن را به قیمت پایین عرضه نخواهد کرد.
وی افزود: این امر در بخش اجاره از افزایش نامتعارف قیمت‌ها می‌تواند موثر باشد ولی بر بخش خرید و فروش تاثیری نمی‌گذارد.
محتشم اضافه کرد: نقدینگی در بخش مسکن دارد کار می‌کند و کسی که در این حوزه است از این موضوع بی‌اطلاع نیست و قیمتش را پایین نمی‌آورد.
اطلاعات پایه درست نیست
بیت‌الله ستاریان عضو هیات علمی دانشگاه تهران و تحلیلگر بازار مسکن در این باره به قدس‌آنلاین گفت: به این مساله می‌توان از دو منظر نگاه کرد یک اینکه این قانون را درست دیده‌اند و دیگر اینکه این قانون اجرایی هست یا نه؟
وی افزود: دراین رابطه باید ابتدا به این مساله توجه کرد که در همه جا 5 درصد کل واحدهای مسکونی یک کشور خالی است. این قانون واحدهای مسکونی است و همیشه ثابت خواهد ماند که به آن ضریب خانه‌های خالی و ذخیره در یک شهر گفته می‌شود. 
وی تاکید کرد: بر اساس آخرین آمار مبتنی بر سرشماری سال 1395، حدود 23 میلیون واحد مسکونی و 25میلیون نفر خانوار در کشور وجود دارد. تعداد واحدهای خالی ایران نیز بر اساس همین آمار که به آن استناد می‌کنند یک میلیون و 600هزار واحد است که معادل 7 درصد خانه‌ها و مسکن‌های قابل استفاده در کشور به شمار می‌رود. قانون 5 درصد خانه‌های خالی در شهرهای توریستی به 8 تا 10 درصد هم می‌رسد. 
ستاریان اضافه کرد: چرا نمی‌توان از این خانه‌ها مالیات گرفت؟ به این دلیل که هر خانه 5 درصد عمر خود را در فاصله فروش یا اجاره رفتن خالی می‌ماند. وقتی هم به اجاره یا فروش برسد خانه‌ای دیگر در جایی دیگر خالی می‌ماند. این 5 درصد واحدهای مسکونی همیشه خالی خواهد ماند.  
این تحلیلگر بازار مسکن ادامه داد: این قانون از ضروریات یک شهر است و هیچ کجا هم به آن مالیات تعلق نگرفته است. البته برخی کشورهای توسعه‌یافته این مالیات را می‌گیرند اما به این دلیل که در آنجا مسکن ارزش سرمایه‌ای ندارد و از سوی دیگر صنعت اجاره‌دهی سودده نیست. چرا که هزینه اجاره‌داری با اجاره‌ای که می‌گیرند نزدیک به هم است و دولت هم برای اینکه صاحب ملک را وادار کند ملکش را اجاره بدهد به آن مالیات می‌بندد و نگاه درآمدی هم به آن ندارد.
این استاد دانشگاه به نکته دیگری در این باره اشاره کرد و گفت: در ایران رقم اجاره معادل نیم تا یک حقوق کامل شخص است و بسیار سودده است چرا یک مالک بخواهد از این درآمد چشم‌پوشی کند؟ در تهران اگر واحد مسکونی در بالای شهر باشد تا ماهی 20 میلیون تومان هم اجاره دارد و در پایین شهر هم حداقل 5 تا 6 میلیون تومان به اجاره می‌رود یعنی برابر با حقوق یک نفر کارمند یا کارگر یا بهتر بگوییم برابر با 8 تا 10 ساعت کار است و سهمی بالا در سبد خانوار افراد دارد. 
ستاریان ادامه داد: این در حالی است که درکشورهای دیگری که این مالیات اخذ می‌شود سهم اجاره در سبد خانوار پایین است و نهایتا در روز حقوق یک تا دو ساعتش را برای اجاره باید کنار بگذارد اما در ایران زن و مرد باید کار کنند و یک حقوق صرف اجاره می‌شود. در این صورت کسی که خانه‌اش خالی است نه تنها از سرمایه‌گذاری خود سودی نمی‌برد بلکه از اجاره خانه‌اش که معادل یک حقوق است چشم‌پوشی کرده است. چند نفر در ایران وجود دارند که به این پول احتیاجی ندارند یا اقتصادی فکر نمی‌کنند و از این رقم می‌گذرند؟
این کارشناس بازار مسکن افزود: قانون مالیات بر خانه‌های خالی بر اساس این فرضیه بسته شده است که اگر یک میلیون و 600هزار واحد مسکونی خالی وارد بازار مسکن شود قیمتها شکسته می‌شود در حالی که این سناریو درست نیست و به فرض این اتفاق، هیچ مالکی خانه خود را پایین‌تر از بازار اجاره نمی‌دهد.
ستاریان اظهار کرد: نهایتا با این قانون 10 تا 15 هزار واحد مسکونی در کل کشور را وارد بازار مسکن می‌کند و بقیه واحدها جزو همان ضریب خانه‌های خالی و ذخیره به شمار می‌روند. 
وی به نکته دیگری اشاره کرد و گفت: همچنین این را در نظر بگیرید که در سال 94 که برجام امضا شد تمام پروژه‌های مسکن دولتی با رشد 70 تا 80 درصد را که بالغ بر 700هزار واحد می‌شد را تکمیل کردند با این هدف که در سال 95 وارد بازار کنند وهمین تعداد در آخرین سرشماری سال 95 دیده شده و بر آن اساس مجلس و کمیسیون‌های مربوطه طرح نوشتند که یک میلیون 600هزار واحد خالی است در حالی که این اطلاعات تغییر کرده است.
ستاریان اضافه کرد: ما مشکل مسکن داریم اما چرا آن را به طور ریشه‌ای حل نمی‌کنیم؟ 50 سال است که همه تقریبا درگیر مشکل مسکن هستند اما دولت‌ها با یکسری طرح سوری مثل مسکن مهر، مسکن ویژه، مسکن اجتماعی می‌خواهند آن را رفع کنند. در حالی که هر دولت در هر کشوری سالانه مجبور است 30 الی 40هزار واحد مسکونی بسازد چراکه ده درصد دهک پایین جامعه همواره نمی‌توانند مسکن تهیه کنند و شهرداری‌ها یا دولت خانه می‌سازند. حال در ایران هر دولت که می‎آید اسمی بر روی این وظیفه می‌گذارد و آن را به عنوان شاهکار خودش اعلام می‌کند در حالی که این کار جاری و ساری همه دولتها است. این کارشناس مسکن همچنین افزود: با این گونه طرح‌ها نمی‌توان مشکل مسکن مردم را حل کرد و راه‌ حل‌های اساسی از اینگونه طرح‌های حمایتی از اقشار ضعیف باید تفکیک شود. اسم اینها طرح نیست و وظیفه جدی دولت نیست. 
ستاریان ادامه داد: می‌دانید با حل موضوعی که مشکل بیش از 50درصد جامعه است و در آن حتی مدیران میانی کشور اجاره‌نشین هستند چقدر سطح رفاه مردم بالا می‌رود؟
وی اظهار داشت: در پیش‌بینی وضع بازار مسکن باید همه پارامترهایی مثل جمعیت، وضعیت اقتصاد، گردش نقدینگی، پایه پولی و نقدینگی آتی مطالعه شود و بعد به عنوان یک طرح مورد بررسی قرار گیرد.

برچسب‌ها

ارسال نظر

شما در حال ارسال پاسخ به نظر « » می‌باشید.