به گزارش قدس آنلاین، یکی دیگر از شواهد آماری رسمی مبنی بر اینکه خانهدار شدن برای گروه قابلتوجهی از شهروندان ایرانی، تقریباً محال شده را بانک مرکزی اعلام کرده است. بر این اساس، قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران از ۱۲میلیون تومان در سال ۱۳۹۸، با افزایشی ۱۴برابری به بیش از ۱۷۰ میلیون تومان در مهر ۱۴۰۴ رسیده است.
حالا که رؤیای خانهدار شدن در ایران از هر طرف به «مرثیهای مطلق» (دستکم برای گروههای کمبرخوردار و صاحبان درآمدهای ثابت) منتهی میشود و در آستانه پایان اعتبار سند چشمانداز ۲۰ ساله، واگذاری زمین رایگان به نقطه کانونی برنامه هفتم توسعه تبدیل شده است.
بر اساس ماده۴۹ قانون برنامه هفتم توسعه، دوره زمانی انتظار برای خانهدار شدن باید به ۷.۵سال برسد و ماده۵۰ این قانون هم بر پایان دادن به انحصار زمین در دست دولت (عمدتاً وزارت راهوشهرسازی)، بازتر شدن مسیر ساختوساز و افزایش ۳۳۰ هزار هکتاری مساحت شهرهای کشور تأکید دارد، حال آنکه نه فقط کارشناسان حوزه مسکن؛ بلکه خود دولت هم به تحقق این اهداف عدالتخواهانه و بلندپروازانه به دیده تردید و حتی به مثابه امری نشدنی و غیرعلمی در طول برنامه پنج ساله هفتم نگاه میکنند.
افزایش ظرفیت سکونتگاهی، غیرعملیاتی است
معاون شهرسازی و معماری وزارت راهوشهرسازی میگوید: هماکنون موجودی مسکن کشور بیشتر از تعداد خانوارهاست، اما مشکل اصلی در توزیع جغرافیایی و دسترسی به مسکن است. غلامرضا کاظمیان تأکید میکند: این وزارتخانه، مخالف تأمین زمین نیست و پروسه استفاده از سکونتگاههای موجود، افزایش محدوده، الحاق به محدوده شهرها و روستاها، ایجاد سکونتگاهها و شهرهای جدید، شهرکسازی و افزایش بهرهوری زمین در سکونتگاهها، مسیرهای مختلفی است که برای تأمین زمین وجود دارد.
به گفته وی، در سال ۱۴۰۳، درمجموع ۴۷هزار هکتار اراضی شهری و روستایی تأمین شده که ۷۲درصد هدفگذاری سالانه برنامه هفتم را محقق کرده و با احتساب برآورد ۲۱هزار هکتاری نیمه نخست سال ۱۴۰۴، مجموع اراضی تأمینشده تاکنون به ۶۸هزار هکتار رسیده است.
او میگوید: بیش از ۹۲درصد این اراضی در شهرهای کوچک، میانی و شهرکها تأمین شده است تا رشد کلانشهرها کنترل شود، اما تأمین زمین مستقیماً به معنای خانهدار شدن نیست؛ زیرا ۷۰هزار سکونتگاه غیررسمی کشور باید بازآفرینی شوند و در این مناطق، تأمین مسکن بدون نیاز به تأمین زمین جدید و در همان اراضی موجود انجام خواهد شد.
معاون وزیر راهوشهرسازی در عین حال درخصوص تبصره یک ماده۵۰ قانون برنامه هفتم توسعه ضمن تأکید بر التزام وزارتخانه به اجرای قانون، معتقد است افزایش ۲ دهم درصدی ظرفیت سکونتگاهی کشور در طول پنج سال برنامه هفتم پیشرفت، به دلایل علمی، غیرعملیاتی است.
کاظمیان با اشاره به پیشنهاد وزارت راهوشهرسازی برای اصلاح این تبصره میگوید: افزایش ۲ دهم درصدی به ظرفیت سکونتگاهی با تراکم ۶۰ نفر در هکتار در روستاها، شهرهای کوچک و میانی، مناطق مرزی و شهرکسازی با رعایت سند آمایش سرزمینی، قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مورد تأکید است، از جمله اینکه اراضی درجه یک و دو کشاورزی مورد استفاده قرار نگیرند.
معاون وزیر راهوشهرسازی ادامه میدهد: تبصره یک ماده۵۰ ناسازگاریهایی دارد از جمله اینکه براساس سند آمایش سرزمینی، پیشبینی جمعیت ایران برای افق ۱۴۱۵، حدود ۱۰۶ میلیون نفر است، در حالی که این ماده قانونی تأمین زمین برای کل این جمعیت را در طول برنامه هفتم پیشرفت طلب میکند.
زمین رایگان؛ توهمی مزمن در حوزه مسکن ایران
به گفته یک کارشناس مسکن، دولت بزرگترین مالک زمین در ایران است و پس از انقلاب، بسیاری از زمینهای بزرگ، اعم از مصادرهای، بایر و دایر شهری را در اختیار دارد، از همین رو، تنها بازیگر اصلی در حوزه شهرسازی، دولت و برخی نهادهای شبهدولتی هستند و بخش خصوصی توان محدودی در این عرصه دارد و عرضه زمین برای شهرسازی در انحصار دولت است. اما این تصور که چون زمین در اختیار دولت است، پس میتواند به صورت رایگان در اختیار مردم قرار گیرد، نوعی توهم است.
مهدی سلطان محمدی در گفتوگو با خبرنگار ما ادامه میدهد: زمین بیابانی یا فاقد زیرساخت، قابل سکونت نیست. برای آنکه زمینی قابلیت زندگی پیدا کند، باید سرمایهگذاری سنگینی در زمینه ایجاد راه، شبکه آب، برق، گاز، تلفن، فاضلاب، مدرسه، دانشگاه، پارک، معابر و سایر تأسیسات شهری انجام شود. بنابراین «زمین رایگان» عملاً وجود ندارد و هر زمین آماده سکونت، حاصل میلیاردها تومان هزینه عمرانی است.
او اضافه میکند: بسیاری از شهرهای اقماری اطراف کلانشهرها هنوز دسترسی مناسبی به مراکز شهری ندارند. شهرکهایی که دههها پیش ساخته شدند هنوز به زیرساختهای ریلی یا جادهای مجهز نشدهاند و دولت حتی در شهرهای قدیمی هم نتوانسته زیرساختهای اساسی را تأمین کند، بنابراین اجرای طرحهای جدید، نیازمند بودجه عظیم است که تأمین این بودجه یا باید از طریق مشارکت بخش خصوصی یا مستقیم توسط دولت انجام شود که در حالت نخست، بخش خصوصی به دنبال سود است و در حالت دوم، دولت که با کسری بودجه سنگین روبهرو است، توان مالی چنین پروژههایی را ندارد.
او معتقد است هرچند «زمین» تنگنای اصلی بخش مسکن در ایران است، اما کلید حل آن در دستان دولتی قرار دارد که ابزار لازم برای گشودن این گره را ندارد. سلطان محمدی میگوید: راهکار واقعی این است که دولت بپذیرد تنها در صورت واگذاری اراضی آماده به بخش خصوصی توانمند میتوان امیدی به توسعه شهرکها داشت. اما بخش خصوصی شهرساز در ایران هنوز بهطور جدی شکل نگرفته است و در حالیکه در کشورهای دیگر توسعهگران شهری، زیرساخت و کیفیت سکونت را همزمان میسازند، در ایران بیشتر پروژهها نیمهکاره، فاقد کیفیت و گاه متروکهاند.
این کارشناس مسکن با اشاره به اینکه دولت قرار است زمینهای دولتی را بهصورت اجاره ۹۹ ساله در اختیار اقشار کمدرآمد قرار دهد و مالکیت زمین را همچنان در دست داشته باشد، اضافه میکند: وقتی زمین به صورت ۹۹ ساله اجاره داده میشود، عملاً ارزش مالکیتی آن کاهش مییابد و خانوار یا سرمایهگذار وقتی احساس مالکیت نکند، انگیزهای برای سرمایهگذاری ندارد. معلوم نیست ۹۹ سال بعد چه خواهد شد؟ آیا زمین بازپس گرفته میشود یا نه؟ این ابهام، در نقطه شروع، ارزش اقتصادی زمین را کاهش میدهد.
او تأکید میکند: تنها با «واگذاری واقعی» زمین میتوان مشارکت مردمی را محقق کرد و از آنجایی که خانوارها توان مالی توسعه زمینهای وسیع را ندارند، عملاً این مشارکت باید از مسیر بخش خصوصی عبور کند.
به گفته وی، تجربههای پیش از انقلاب، مانند شهرک اکباتان، نمونههایی از حضور موفق بخش خصوصی در توسعه شهری است و در همه دنیا توسعهگران، محور شکلگیری شهرهای جدیدند و کیفیت و زیرساخت را میسازند تا زندگی در آن مناطق جذاب شود.
این کارشناس مسکن میگوید: در ایران، بیاعتمادی به توان دولت و ناتوانی در تأمین زیرساخت موجب شده هر پروژهای در فاصلهای از شهر، به چشم مردم غیرواقعی و ناپایدار جلوه کند. به همین دلیل شهرهایی مانند پرند یا هشتگرد با وجود نزدیکی به تهران، هنوز چهرهای نیمهمتروکه دارند؛ زیرا زیرساختهای حیاتی مانند آب، گاز، حملونقل و خدمات شهری بهدرستی و کامل تأمین نشده و توقف این چرخه معیوب، تنها با پذیرش این واقعیت ممکن است که توسعه شهری باید به دست بخش خصوصی توانمند و تحت نظارت دقیق دولت انجام شود که البته این امر نیازمند تغییر نگاه اجتماعی است و جامعه باید بپذیرد که واگذاری زمین به سرمایهگذاران به معنی «رانت» نیست؛ بلکه راهی برای گسترش شهرهای قابل زندگی است.
او همچنین معتقد است توسعه شهری نباید فقط در مقیاس محلی دیده شود و زیرساختهای ملی ـ از آب و برق تا شبکه حملونقل ـ باید در چارچوب «طرح آمایش سرزمین» مورد توجه قرار گیرد تا مشخص شود کدام مناطق کشور استعداد توسعه دارند و بدون این نگاه کلان، هر طرحی فقط به تولید شهرکهای نیمهجان دیگری منتهی خواهد شد.
غفلت تاریخی از توان مالی خانوار و سازوکارهای مکمل
خبرگزاری مهر هم در گزارشی مینویسد: ایران بیش از ۱۵ طرح ملی مسکن از جمله مسکن مهر و نهضت ملی مسکن را تجربه کرده که ضعف ساختاری مشترک در تمام این برنامهها، نبود نهادی واحد با قدرت اجرایی و داده شفاف بوده و با وجود وعده احداث سالانه یک میلیون واحد در دولت سیزدهم، آمارها حاکی از تحقق کمتر از ۲۰درصد اهداف است.
این گزارش اضافه میکند: دولتها معمولاً روی «عرضه زمین» تمرکز میکنند اما از «زنجیره توان مالی خانوارها» غافل میمانند. توزیع زمین رایگان تنها در صورتی موفق است که سازوکارهای مالی مکمل مانند وامهای کمبهره، بیمه ساخت و سیاستهای حمایتی با صراحت کافی در متون قانونی (مانند برنامه هفتم) فراهم شوند.
براساس این گزارش، تجربه جهانی و نمونههای مشابه در آمریکای لاتین و جنوب شرق آسیا نشان میدهد طرحهای واگذاری زمین با دو چالش عمده افزایش قیمت در مناطق پیرامونی زمینهای واگذار شده و کاهش کیفیت زیرساختی در مناطق جدید مواجهاند و اگر دسترسی به حملونقل، آموزش و خدمات شهری تضمین نشود، زمین رایگان به سکونتگاههای حاشیهای جدید تبدیل میشود همانطور که نمونههایی مانند پردیس و پرند در ایران، شهرهای اقماری با زیرساختهای ناقص و فاصله زیاد از مراکز اشتغال هستند.
بنا بر این گزارش، اجرای موفق ماده۵۰ برنامه هفتم نیازمند فراهمسازی چند پیششرط فنی و نظارتی است ازجمله پایگاه داده ملی زمین و مسکن برای شفافسازی مالکیت و ارزشگذاری زمینها، کارگروه بین وزارتی شفاف با حضور نمایندگان مجلس و نهادهای نظارتی مانند دیوان محاسبات، حمایت مالی هدفمند برای ارائه وامهای ۳۰ ساله با نرخ ترجیحی برای سازندگان کمدرآمد و حذف تسهیلات سوداگرانه و اولویت دادن به گروههای خاص مانند جوانان، سرپرستان خانوار و روستاییان در مناطق بومیسازیشده و در غیر این صورت، اجرای طرح به فربهشدن بورسبازی در حوزه مسکن و انتقال نقدینگی به حوزه زمین و نه خانهدار شدن مردم منجر میشود.
بر اساس این گزارش، اجرای کامل و موفق مواد ۴۹ و ۵۰ برنامه هفتم، مستلزم ایجاد شبکهای از شهرهای جدید با زیرساخت مناسب و دسترسی آسان به مراکز اشتغال است تا «زمین» نه کالایی تجملی بلکه «حق اجتماعی سکونت» باشد و اگر برنامه هفتم بتواند این نگاه را نهادینه کند، شاید در پایان این دهه بتوان گفت که آزادی زمین، سرآغاز عدالت شهری در ایران بوده اما تا آن روز، راهی طولانی و پرپیچوخم در پیش است.
نظر شما