زندگی در آپارتمان، به دلیل افزایش جمعیت و کمبود فضا در شهرها، به یکی از رایجترین شیوههای سکونت تبدیل شده است. وقتی افراد زیادی در یک ساختمان کنار هم زندگی میکنند، رعایت قوانین و شناخت حقوق و مسئولیتهای هر واحد اهمیت ویژهای پیدا میکند.
حقوق آپارتماننشینی مجموعهای از مقررات است که به حفظ نظم، احترام متقابل و ایجاد آرامش میان ساکنان کمک میکند. آشنایی با این حقوق سبب میشود هر فرد بداند چه وظایفی دارد و در مقابل، چه حقهایی برای او در نظر گرفته شده است. این شناخت نه تنها از بروز اختلافها جلوگیری میکند، بلکه محیطی دوستانه تر و قابلتحمل تر برای همه فراهم میسازد.
حسین جوانمرد، قاضی دادگستری در رابطه با شکلگیری و تصویب قانون تملک آپارتمان ها در ایران، اظهار کرد: افزایش جمعیت شهرها موجب شده است که زیست در فضاهای عمودی به عنوان یک الگوی غالب سکونتی شکل بگیرد. این تحول، روابط حقوقی تازهای در پی داشته است؛ ازجمله تقسیم بندی دقیق مالکیت، حدود اختیارات ساکنان، و نحوه مدیریت فضاهای مشترک.
به گفته وی، قانون تملک آپارتمانها مصوب ۱۳۴۳ و آییننامه اجرایی آن مصوب سال ۱۳۴۷ مهمترین اسناد تنظیمکننده این روابط هستند و همچنان بنیان اصلی قواعد آپارتماننشینی در ایران به شمار میآیند.
مبانی قانونی مالکیت در آپارتمان
وی ادامه داد: مطابق ماده یک قانون تملک آپارتمانها (۱۳۴۳)، ساختمان به دو بخش قسمت اختصاصی و قسمتهای مشترک (مشاعات) تقسیم میشود.
تعریف مشاعات
وی بیان داشت: ماده ۲ قانون، مشاعات را فضاهایی میداند که استفاده از آنها محدود به واحد خاصی نیست و کلیه مالکان به صورت جمعی و به نسبت سهم اختصاصی خود، مالک آن هستند. مثل راهروها، پلهها، لابی، پشتبام (در صورت نبود تخصیص اختصاصی)، تأسیسات، حیاط مشترک و پارکینگ.
غیرقابلتفکیک بودن مشاعات
وی اضافه کرد: بر اساس ماده ۳ قانون یاد شده ، حق هر مالک در مشاعات از قسمت اختصاصی وی جداشدنی نیست. این اصل مانع تبدیل مشاعات به ملک اختصاصی یک واحد بدون طی مراحل قانونی میشود.
آیا میتوان از مشاعات آپارتمان استفاده خصوصی کرد؟
قاضی جوانمرد ادامه داد: از منظر حقوق عمومی، مشاعات ماهیتی جمعی دارند و هیچ یک از واحدها به تنهایی حق تحدید یا انحصار استفاده از آنها را ندارند. مهمترین مستند قانونی در اینباره ماده ۳ آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها (۱۳۴۷) است که قسمتهایی از ساختمان که برای استفاده مشترک مالکان تعیین شده است، مشترک بوده و نمیتوان حق انحصاری بر آنها قائل شد.
وی افزود: این حکم، صریحترین بیان قانونی در منع تصرف اختصاصی بخشهای مشاع است و مبنای اکثر آرای قضایی مرتبط نیز بهشمار میآید.
آیا ساکنان میتوانند وسایل شخصی در مشاعات بگذارند؟
وی در پاسخ به این سوال که آیا ساکنان حق قرار دادن وسایل شخصی در مشاعات دارند، بیان کرد: خیر؛ قانون صراحتاً این موضوع را ممنوع کرده است. تبصره ماده ۳ آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها مقرر میدارد: گذاشتن میز و صندلی و هر نوع اشیای دیگر و همچنین نگاهداری حیوانات در قسمتهای مشترک ممنوع است.
وی افزود: این تبصره از منظر شفافیت و صراحت، جای هیچ تفسیر مضیّقی باقی نمیگذارد. طبق این حکم قرار دادن کفش، جاکفشی، گلدان، دوچرخه، وسایل ورزشی یا کمد در راهرو و پاگرد، استفاده از لابی یا دیوارهای مشاع برای نصب وسایل یا اعلان اختصاصی، قراردادن وسایل انباری در پارکینگ مشاع و مسدود کردن مسیرهای خروج اضطراری بهصورت محدود همگی تخلف قانونی محسوب میشود.
توافق جمعی نیز نمیتواند خلاف قانون مشاعات را مشروع کند
این قاضی بیان داشت: حتی اگر اکثریت یا تمامی ساکنان توافق کنند که بخشی از مشاعات به واحدی اختصاص یابد، این توافق نمیتواند قاعده آمره قانون (ماده ۲ و ۳ قانون و ماده ۳ آییننامه) را نقض کند؛ مگر در مواردی که: تمام مالکان رضایت کتبی داشته باشند؛ و تغییرات بهنحوی ثبت یا در سند تفکیکی اصلاح شود.در غیر این صورت، توافق، در برابر مالک جدید یا حتی یک مالک مخالف، بیاعتبار است.
سازوکار قانونی مدیریت و تصمیمگیری در ساختمان
وی گفت: طبق ماده ۶ قانون تملک آپارتمانها، تصمیمات مدیریتی زمانی معتبر است که اکثریت مالکان (با مالکیت بیش از نصف مساحت اختصاصی) آن را تصویب کنند. طبق ماده ۱۴ آییننامه اجرایی، مدیر یا مدیران مسئول حفظ مشاعات و اجرای مقررات هستند و حق دارند تذکر کتبی بدهند و در صورت استنکاف، به شورای حل اختلاف برای رفع مزاحمت یا رفع تصرف مشاعات مراجعه کنند.
قاضی جوانمرد در پایان گفت: بر اساس تحلیل مواد قانونی، مشاعات یک «قلمرو حقوق جمعی» است که استفاده از آن تابع قواعد آمره و غیرقابل توافق است. قرار دادن وسایل شخصی در راهرو، پاگرد یا دیگر فضاهای مشاع، نه تنها نظم و زیبایی محیط را مخدوش میکند بلکه از حیث ایمنی (بهویژه در بحرانهایی نظیر آتشسوزی) مخاطرات جدی ایجاد میکند. قانونگذار با پیشبینی ممنوعیت صریح این رفتار، تلاش کرده است تا توازن میان حق بهرهبرداری جمعی و حفظ ایمنی و نظم اجتماعی را برقرار کند.
گفتنی است؛ حقوق آپارتمان نشینی نظامی است مبتنی بر احترام متقابل، رعایت حق جمعی و درک درست از محدودیتهای مالکیت در زیستگاههای عمودی. بر اساس قوانین فعلی ایران مشاعات قابل تصرف اختصاصی نیستند، گذاشتن هر نوع وسیله در مشاعات ممنوع است، مدیر و مجمع عمومی حق پیگیری قانونی دارند و توافقات خصوصی نمیتواند قواعد آمره را تغییر دهد.
نظر شما