در حالی که معاون نظارت مجلس از تحقق نیافتن ۷۷درصدی احکام سال نخست برنامه هفتم در وزارت راه و شهرسازی خبر داده، این وزارتخانه مدعی پیشرفت ۸۰ درصدی اجرای برنامه است؛ تناقضی که همزمان با تلاش وزارتخانه برای حذف ماده ۵۰ برنامه، تصویری دوگانه از عملکرد دولت در حوزه مسکن ارائه میدهد.
گزارش نظارتی مجلس درباره عملکرد دستگاهها در سال نخست برنامه هفتم، شکافی عمیق میان گزارش دولت و ارزیابی قانونگذار را آشکار کرد و ادعای وزارت راه مبنی بر تحقق بیش از ۸۰درصدی احکام و نیاز مالی ۸۲۹ همتی در هر سال برای تحقق حداقلی احکام برنامه در شرایطی است که همین وزارتخانه در هفتههای اخیر بهطور رسمی و بنا به استدلالهایی پیگیر حذف ماده ۵۰ قانون برنامه هفتم بوده است؛ مادهای که از محل آزادسازی زمینهای دولتی و بدون اتکا به بودجه عمومی، ظرفیت جدیدی برای ساختوساز ایجاد میکرد و به باور صاحبنظران یکی از معدود بندهای عملیاتی برنامه هفتم توسعه در حوزه مسکن است.
براساس ماده ۵۰ برنامه هفتم توسعه، دولت موظف است دستکم ۲/۰ درصد از مساحت کشور را برای توسعه سکونتگاههای جدید در شهرهای کوچک، روستاها و مناطق مرزی اختصاص دهد و با فراهم کردن زمینه آزادسازی اراضی دولتی و نیز از محل ارزشافزوده زمینهای الحاقشده، منابع مالی مورد نیاز برای آمادهسازی و زیرساختها را تأمین کند. در این مدل، زمین خود منبع مالی پروژه است اما تا به اینجا وزارت راه بهجای اجرای قانونی که میتواند بدون بار مالی، بحران مسکن را کاهش دهد، با ارائه گزارشی به مجلس در پی حذف همان قانون است.
وزارت راه، واقعبین است یا مانعتراش؟
به باور کارشناسان، دوگانگی و اختلاف آماری دولت و مجلس درخصوص میزان اجرایی شدن احکام سال نخست برنامه هفتم توسعه، نشانهای است از فاصله جدی و غیرقابل انکار میان اهداف مصوب برنامه و عملکرد اجرایی دولت.
این تضاد آماری موجب شده برخی نمایندگان مجلس از احتمال ارائه آمارهای صوری توسط وزارتخانه سخن بگویند. کارشناسان نیز معتقدند تفاوت میان این دو گزارش علاوه بر اختلافی محاسباتی، گویای نبود شفافیت در پایش عملکرد است.
از نگاه تحلیلگران، یکی از دلایل تداوم این تناقضها نبود سامانه گزارشدهی برخط، نبود شاخصهای قابل اندازهگیری و تقدم «نمایش عملکرد» بر «اجرای واقعی» است؛ مشکلی که در بسیاری از اسناد بالادستی ازجمله برنامههای توسعه (برنامه هفتم) را هم گرفتار کرده است.
بنا بر اعلام وزارت راه و شهرسازی، کمبود زمین و منابع مالی، محدودیتهای محیط زیستی، کمبود آب، ملاحظات پدافند غیرعامل و قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغی مانع اجرای ماده۵۰ شده است، اما در عین حال از تحقق ۷۱درصدی ماده۵۰ سخن میگوید. کارشناسان معتقدند اگر آمار ارائهشده دقیق باشد، پس اجرای این ماده ممکن بوده و هست و موانع مطرحشده از سوی وزارتخانه برای اجرایی نبودن آن نوعی بهانهتراشی در این مسیر تلقی میشود.
در واکنش به موانع مطرح شده از سوی وزارت راه، کارشناسان حوزه آب و محیط زیست میگویند هرچند چالش کمبود آب واقعی است، اما «الحاق زمین» لزوماً بهمعنای «ساختوساز فوری» نیست و بسیاری از این اراضی فقط برای تنظیم عرضه زمین و جلوگیری از تنش قیمتی در بازار پیشبینی شدهاند.
حذف بهمعنای بازگشت به سیاست محدودسازی زمین
کارشناسان شهری نیز معتقدند ماده۵۰ برنامه هفتم توسعه با هدف الحاق ۳۳۰ هزار هکتار زمین به محدودههای شهری و روستایی تصویب شد تا عرضه زمین افزایش یابد و فشار قیمتی بر بازار مسکن کاهش پیدا کند و حالا حذف یا تعلیق این ماده بهمعنای بازگشت به همان سیاست محدودسازی زمین و رکود ساختوساز در دهه۹۰ است؛ دههای که آمار متوسط ساختوساز سالانه از ۷۰۰ هزار واحد به ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار واحد سقوط کرد و بازار مسکن بهطور رسمی وارد «کمعرضهترین دوره نیم قرن اخیر» شد.
منتقدان حذف ماده۵۰ همچنین بر این باورند در حالی دولت و وزارت راه ادعا میکنند به دلیل کمبود زمین و منابع مالی اجرای این تکلیف برنامه هفتم دشوار است که براساس واقعیتهای آماری حجم عظیمی زمین در کنترل وزارتخانه و زیرمجموعهاش قرار دارد؛ زمینهایی که اگر عرضه شوند، نهتنها بازی تأمین مالی ساختوساز را عوض میکنند؛ بلکه سود کلان سرمایهای برای مالک فعلی (دولت/وزارتخانه) بههمراه دارند. این یعنی انگیزه اقتصادی اصلی از مقاومت در برابر آزادسازی زمین، نه کمبود بودجه؛ بلکه حفظ سرمایهای انبوه است، بهخصوص که تجربه مسکن مهر و طرح نهضت ملی نشان داده ارزش افزوده زمین دولتی در طول زمان یکی از منابع اصلی درآمدی شرکتهای تابعه بوده است.
به گفته منتقدان حذف ماده۵۰، اگر دولت واقعاً با کمبود منابع روبهرو است، آزادسازی همین زمینها میتواند جایگزینی برای استقراض یا فشار به بانکها باشد. آنها مقاومت دولت در برابر آزادسازی را مصداق «احتکار زمین دولتی» میدانند که بهجای تأمین نیاز مسکن مردم، صرفاً در خدمت افزیش منافع دولت و وزارت راه و شهرسازی است.
چرخش سیاسی دولت و مجلس در قبال ماده ۵۰
گفتنی است نگاهی به فضای شکل گرفته درخصوص حذف یا عدم حذف ماده۵۰ برنامه توسعه و تضاد میان حمایت اولیه از ماده۵۰ و تلاشهای اخیر برای حذف آن، گویای وقوع تغییری اساسی در رویکرد سیاسی و اقتصادی دولت و مجلس در قبال این ماده دارد.
هرچند برخی نمایندگان مجلس اعلام کردهاند اجازه حذف ماده۵۰ را در راستای تأمین منافع عموم مردم نمیدهند، اما به نظر میرسد اکثر نمایندگان که پیشتر از این ماده حمایت کرده بودند، اکنون یا سکوت کردهاند یا بهطور ضمنی از حذف آن حمایت میکنند. این تغییر رویکرد، احتمالاً در چالشهای اقتصادی، کمبود منابع و فشارهای سیاسی ریشه دارد و در عمل به تغییر اولویتها و حتی «فرار از مسئولیت» منجر شده است.
لازم به یادآوری است تجربه برنامههای قبلی نیز نشان میدهد هرگاه اجرای سیاستی به نتایج پرهزینه یا پرریسک نزدیک شده، معمولاً حذف یا تعلیق آن بهعنوان «راهحل کم هزینه سیاسی» انتخاب شده است و اگر این روند ادامه پیدا کند، ماده۵۰ که میتوانست با آزادسازی زمین، گامی مؤثر در حل بحران مسکن بردارد، عملاً از دستور کار خارج میشود. در این میان، مردم همچنان با بحران مسکن و اجارهبهای سرسامآور مواجه خواهند بود؛ بازاری که امروز بیش از ۴۰درصد درآمد خانوارها را میبلعد و تا کنون نشانی از آرامش در آن دیده نمیشود.
حذف یک تکلیف حمایتی به چه قیمت؟
در شرایطی که هماکنون کشور با کمبود ۹ میلیون واحدی مسکن روبهرو است و این حوزه شدیدترین بحرانهای سه دهه اخیر را تجربه میکند، بیشترین هزینه ناشی از حذف ماده۵۰ برنامه که اهدافی از قبیل توزیع عادلانه زمین و ارتقای سطح دسترسی مردم به زمین و درنهایت مسکن به خصوص در مناطق کمتر توسعه یافته و شهرهای کوچک را دنبال میکرد را همین حوزه مسکن و درواقع مردم میپردازند.
نگاهی به برخی آمارهای شاخص در حوزه مسکن نشان میدهد علاوه بر افزایش حدود ۵۰درصدی اجارهبها در سالهای اخیر، قدرت خرید مسکن از سالهای ۱۳۹۵ تا ۱۴۰۳ بیش از ۵۷درصد کاهش پیدا کرده است و اگر در سال ۹۵ کارگران برای خرید یک واحد ۵۰متری باید ۵۰ سال دستمزد خود را هزینه میکردند، این دوره انتظار اکنون به بیش از ۱۰۰ سال رسیده است و در شرایطی که زمین سهمی ۵۰ تا ۶۰درصدی در هزینه مسکن دارد، هر سیاستی که عرضه زمین را افزایش دهد، میتواند جهت قیمتها را هم عوض کند. بر این اساس حذف ماده ۵۰ یعنی چشمپوشی از تنها اهرم کمهزینهای که دولت در اختیار داشت و این اقدام نهفقط یک عقبنشینی فنی؛ بلکه تغییر جهت سیاستی در برخورد با ابزارهای کنترل قیمت مسکن است.
واقعیت این است که با حذف ماده۵۰ برنامه هفتم توسعه و در ادامه روند فعلی بازار مسکن، پیامدهای مالی و قیمتی خود را سریع نشان میدهند. در بازار اجاره، محدود ماندن عرضه زمین شهری یعنی ادامه فشار بر ساختوساز و حفظ شکاف میان عرضه و تقاضا؛ شکافی که در دو سال گذشته موتور اصلی رشد اجارهبها بوده است.
در بخش قیمت زمین نیز حذف ماده۵۰، عملاً سیگنال کمیابی را تقویت میکند و ارزش زمینهای دولتیِ نگهداشتهشده را بالا میبرد؛ همان زمینی که اگر وارد بازار میشد میتوانست شیب تورمی را تعدیل کند.
از منظر تراز مالی دولت، توقف آزادسازی زمین یعنی چشمپوشی از یک منبع درآمدی کمهزینه و تداوم اتکا به بودجههای عمومی و استقراض، که خود به فشار تورمی بیشتری منجر میشود.
در کنار این پیامدها، یک اثر پنهانتر نیز در حال شکلگیری است و تصمیماتی از جنس حذف ماده۵۰ یا تعلیق سیاستهای زمینمحور، نوعی بیافقی در چشمانداز سرمایهگذاران ساختمانی ایجاد میکند. سازندگان زمانی وارد پروژه میشوند که مطمئن باشند زمینِ ارزان، سیاستِ پایدار و مقررات قابل پیشبینی وجود دارد. وقتی دولت از ابزارهایی که خودش تصویب کرده عقب مینشیند، ریسک ساختوساز بالا میرود و سرمایهگذار ترجیح میدهد داراییاش را به سمت بازارهای امنتر ببرد. این رفتار در عمل، به کاهش تولید و تشدید کمبود واحدهای جدید منجر میشود؛ کمبودی که خودش بهطور خودکار قیمت تمامشده و نرخ اجاره را بالا میبرد.
لازم به ذکر است حفظ زمینهای دولتی در قالب داراییهای منجمد، ترازنامه شرکتهای دولتی را بزرگ اما ناکارآمد نگه میدارد. اگر این زمینها آزاد میشدند، هم منبع درآمد بودند و هم موتور توسعه، اما انباشته شدنشان در دفاتر وزارتخانه، دولت را در موقعیتی قرار میدهد که مجبور است برای پوشش هزینهها دوباره به استقراض یا فشار بر شبکه بانکی متوسل شود. چنین رویکردی علاوه بر تشدید تورم به مرور توان وامدهی بانکها برای پروژههای حقیقی مسکن را هم کاهش میدهد و نتیجه نهایی، چرخهای است که کمبود زمین، کمبود ساخت و افزایش قیمت را همزمان تشدید میکند و امکان به تعادل رسیدن بازار را بیش از پیش کاهش میدهد.
نظر شما