براین اساس سقف افزایش اجاره بهای مسکن نسبت به اجاره بهای سال۱۴۰۰، در تهران حداکثر ۲۵درصد، کلان شهرهای بیش از یک میلیون نفر جمعیت ۲۰درصد و دیگر شهرها ۱۵درصد به تصویب رسید. سازمان تعزیرات حکومتی مکلف شد تا با مشاوران املاک متخلف که این سقف افزایش را رعایت نکنند، برخورد کند. پارسال نیز میزان افزایش اجاره ‎بها در تهران ۲۵درصد، کلان شهر ها ۲۰درصد و دیگر شهر ها ۱۵درصد اعلام شده بود. با این حال، در عمل میزان افزایش اجاره ها بیشتر از این رقم بود. به عنوان نمونه در خرداد پارسال شاخص رشد اجاره بها در کلان شهرها نسبت به اردیبهشت ۹/۳۳درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل۶/۳۷درصد رشد داشت. در نخستین ماه تابستان پارسال رشد اجاره بها به ۹/۳۴درصد رسید. این روند در ماه های بعد هم ادامه داشت و در آذرماه اجاره بها نسبت به ماه مشابه سال قبل۲/۵۴درصد افزایش نشان داد. در فصل زمستان نیز میانگین اجاره بها نسبت به سال قبل بیش از ۵۰درصد ارزیابی شده است. یکی از دلایل رشد اجاره بها در سال های گذشته بی توجهی به حوزه ساخت وساز در دولت یازدهم و دوازدهم است. نیاز سالیانه مسکن در کشور حدود ۸۰۰هزار واحد مسکونی است؛ درحالی که متوسط تولید سالیانه حدود ۳۵۰هزار واحد مسکن بوده است که پاسخگوی تقاضای موجود در بازار نیست. همین مسئله سبب شده است تا شاهد افزایش بی رویه قیمت مسکن و رشد اجاره بها در کشور باشیم.

توازن عرضه و تقاضا، شرط آرامش بازار
دولت سیزدهم برای تعادل بخشی به بازار مسکن، اجرای طرح نهضت ملی مسکن را آغاز کرده است. کارشناسان بر این باورند که تحقق برنامه ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال که ازجمله راهبردهای دولت سیزدهم برای کنترل بازار مسکن و مقابله با نوسانات و افزایش قیمت های تصاعدی در آن است، افزون بر نام نویسی های فراگیر از متقاضیان و اعطای تسهیلات زمین و مصالح، به حمایت حساب شده از مسکن سازان بخش خصوصی نیز وابستگی دارد. به عقیده معاون اجرایی اتحادیه مشاوران املاک مشهد، این حمایت می تواند حتی بیشتر از اقدام دولت در راستای طرح نهضت ملی مسکن، به ایجاد رونق در بازار کمک کند.
حسین رستمی در این باره می گوید: بدیهی است که در کشور ما با توجه به جوانی کنونی جمعیت، تقاضا برای مسکن همواره زیاد است، اما در مقابل این تقاضا، عرضه به مقدار کافی وجود ندارد و گاهی حتی به دلایل مختلف مانند گرانی مصالح و تورم زیاد، مسکن سازان ناچار به توقف عملیات ساختمانی می شوند و به این ترتیب، توازن میان عرضه و تقاضا در این بازار از بین می رود.
به گفته وی، سیاست های حمایت ساخت وساز باید به موازات اعمال نرخ های مالیاتی منصفانه بر سوداگری، زمینه را برای تشویق و ترغیب مسکن سازان به فعالیت و اجرای پروژه های مختلف فراهم کند. رستمی می افزاید: سودهای بانکی و نقدینگی یکی از عوامل مؤثر در رونق بخشیدن به بازار مسکن است. اگر حمایت مناسب از مسکن سازان بخش خصوصی صورت بگیرد و سازندگان به آینده پروژه و کسب سود از محل فروش یا اجاره واحدهایشان اطمینان داشته باشند، عرضه مسکن افزایش پیدا می کند و متقاضیان هم اطمینان حاصل می کنند که همواره واحدهای مسکونی کافی وجود دارد. این اطمینان متقابل، مقدمه و زیرساخت آرامش در بازار است.

نظارت محدود بر تخلفات نامحدود
به نظر می رسد که مجاز دانستن افزایش ۲۰درصدی اجاره بها در مشهد اولین گام در راستای کنترل بازار است تا آن دسته از مالکانی که بنا داشتند به افزایش قیمت بیشتر از این نرخ اقدام کنند، از سودجویی بیشتر صرف نظر کنند و با قناعت به این ۲۰درصد، هم سود ببرند و هم پیامدهای قانونی خاصی در انتظار ملکشان نباشد.
یک کارشناس حوزه مسکن می گوید: پایه اصلی تعیین اجاره بها و رهن، قیمت تمام شده مسکن است. به گونه ای که همواره حدود ۲۰تا۲۵درصد از قیمت هر واحد مسکونی معادل با مقدار ودیعه لازم برای کرایه خانه است. بر این اساس اگر بخواهیم دلیل افزایش مبلغ ودیعه و اجاره بها را پیدا کنیم، باید به دنبال ریشه آن در افزایش قیمت مسکن باشیم.
به عقیده محمدابراهیم احمدی، هرگونه دخالت دولت در حوزه قیمت گذاری حتی اگر در قالب تعیین سقف برای معاملات هم باشد، نادرست است و موجب تشویش بازار و برهم خوردن نظم طبیعی آن می شود. وی می افزاید: به راه افتادن پویش هایی مانند «صاحب خانه خوب» نمونه بارزی از توافق های خودخوانده بود که در آن بسیاری از مالکان با مستأجرانشان تفاهم کردند تا به دلیل حکمرانی وضعیت کرونایی بر کشور و ضربه به اقتصاد و معیشت خانواده ها، مبلغ اجاره بها و رهن منازل یا گران نشود یا به صورت توافقی افزایش یابد. اما تعیین سقف مجاز افزایش اجاره بها به میزان ۲۰درصد در سال گذشته باعث شد تا شاهد حصول نتیجه معکوس در بازار باشیم.

جو روانی سنگین در بازار
صرف نظر از سوداگرانی که فقط با بازارگرمی به دنبال کسب سود بیشتر هستند، حقیقت این است که افزایش نرخ اجاره بها به طور مستقیم تحت تأثیر اراده مالکان است. یعنی افرادی که یک یا چند واحد مسکونی در اختیار دارند و براساس افزایش ارزش زمین و مسکن و سپس بر مبنای نرخ تورم بازار، بر قیمت تمام شده ملکشان در فروش یا اجاره نرخ گذاری می کنند. حقیقت این است که این نرخ گذاری های سیال که بیشتر از شرایط روانی حاکم بر بازار ناشی است، وضعیتی را ایجاد کرده است که افزایش قیمت مسکن نیز مانند افزایش قیمت خودرو در بسیاری از اوقات برخلاف قواعد معقول حاکم بر بازار و کاملاً غیرمنصفانه باشد.
این کارشناس مسکن در تشریح بعضی از عوامل و جنبه های روانی حاکم بر بازار، آزادسازی قیمت ها و حذف ارز ترجیحی در روزهای گذشته را عامل افزایش انتظارات تورمی مالکان دانسته که درنتیجه بر افزایش قیمت مسکن تأثیر مستقیم داشته است. وی می افزاید: علاوه بر عوامل داخلی، سیاست خارجی هم عامل مهمی در تعیین وضعیت بازار به شمار می رود. به طوری که همواره این تصور بین اهالی بازار وجود دارد که با توافق هسته ای، قیمت ارز کاهش پیدا می کند و به تبع برداشته شدن تحریم ها، گشایش اقتصادی ایجاد و درنتیجه قیمت ها شکسته می شود، اما تا امروز که در حوزه سیاست خارجی رویداد خاصی رخ نداده، بازار هم روی آرامش به خود ندیده است.

تأثیر فضای مجازی بر اجاره مسکن
احمدی با انتقاد از ضعف نظارت بر عملکرد اپلیکیشن‎ها و سایت های فعال در حوزه خرید و فروش، آن ها را زمینه ساز ایجاد آشفتگی در بازار مسکن می داند و می گوید: یکی دیگر از جنبه های مهم تأثیرگذاری روانی بر بازار، آگهی هایی است که در حوزه مسکن و ساختمان در برنامه ها و سایت های خرید و فروش درج می شود. واقعیت این است که ماهیت این برنامه ها آسان سازی خرید و فروش است، اما امروزه همین درگاه های درج آگهی به محلی برای جولان سوداگران تبدیل شده است و اعدادی که در این برنامه ها برای قیمت ملک و اجاره بها مطرح می شود، به طور مستقیم بر سطح توقع فروشندگان تأثیر گذاشته است؛ آن هم در حالی که قیمت حقیقی این خانه ها کمتر است و حتی این معاملات در بسیاری از موارد صوری هستند. به نظر می رسد که در وضعیت کنونی، شاید بتوان حمایت جدی از مسکن سازان و نظارت دقیق بر این بازار پرآشوب را تنها راهکار دفاع از منافع مردم دانست. درحقیقت، مسکن سازان هیچ تفاوتی با صاحبان صنایع و تولیدکنندگان ندارند و به همان میزان که مسئولان بر حمایت از تولید و رفع مانع از آن متمرکز هستند، باید به بازار مسکن نیز توجه داشته باشند. زیرا بخش درخورتوجهی از آمار اشتغال کارگران نیز مربوط به این حوزه است. بنابراین حمایت از این بخش، می تواند علاوه بر ایجاد ثبات در بازار مسکن، با ایجاد فرصت های شغلی فراوان از دو نظر بر معیشت مردم تأثیر مثبت و سازنده داشته باشد.

منبع:شهرارا