به گزارش قدس خراسان، یکی از جذابیت‌های شهر مشهد، وجود مراکز خرید فراوان است که به امید استفاده از ظرفیت حضور میلیونی زائران در هر نقطه از این شهر طی زمان ساخته شده‌اند به گونه‌ای که می‌توان برای هر نقطه از مشهد مراکزی را به عنوان شاهد مثال آورد؛ اما نکته مهم درباره این مراکز پرشمار خرید این است که آیا این مراکز و سرمایه‌گذاری انجام شده در آن‌ها، بازگشت سرمایه برای مشهد دارد یا فقط سایه‌شان بر سر شهر سنگینی می‌کند؟
در بررسی این موضوع، عضو رسمی سازمان کیفیت آسیا و اقیانوسیه در گفت‌وگو با خبرنگار ما می‌گوید: همان‌طور که شهرهایی مثل اصفهان بر مبنای سیاست و تجارت شکل گرفته است، شهرهایی مثل مشهد و قم با تمایل بیشتر بر مذهب و سپس تجارت تشکیل شده‌اند. توسعه مشهد براساس مفاهیم زیارت بوده و اگر کمی دقت کنیم، در میان تمام استان‌های کشور، سه استان خراسان‌رضوی، قم و فارس که دارای مراکز زیارتی هستند، معاونت فرهنگی، اجتماعی و زیارت دارند.
علی مختاری ادامه می‌دهد: با در نظر گرفتن این مفاهیم باید گفت وقتی بحث توسعه تجارت در شهر پیش می‌آید، توسعه تجاری یک شهر تا کجا می‌تواند پیش برود؛ یعنی مراکز تجاری به عنوان یک بخش از اقتصاد یک شهر تا کجا حق رشد و بزرگ شدن دارند و این رشد بر چه اساسی خواهد بود.
وی با اشاره به مراکز تجاری ساخته شده در مشهد و رونق کم این روزهای آن‌ها عنوان می‌کند: یک آمار سرانگشتی نشان می‌دهد تعداد واحدهای تجاری مستقر در یک مرکز تجاری از تعداد بسیاری از کسب و کارهای ما بیشتر است در حالی که این امر در دنیا نسبت دارد و باید گفت توسعه متوازنی در ایجاد مراکز تجاری در مشهد اتفاق نیفتاده است.
فراموشی یاد خوش بازارهای محله‌ای
این استاد دانشگاه در ادامه تحلیل می‌کند: شکل جدید تجارت در قالب مراکز تجاری بزرگ، پاساژ و مال، نگاه ما را به بازارها متفاوت کرده است. ما دیگر بازارهایی که در آن‌ها کلمات تیمچه، چهارسوق، میدان و اصطلاحات قدیمی باشد، نداریم و از طرف دیگر نوع بازارهای ما بر مبنای ریخت‌شناسی اقلیمی یا حتی کارکردهای آینده نیست.
مختاری جانمایی نامناسب مراکز تجاری در مشهد را موضوعی مهم می‌داند و می‌گوید: فضای تجاری معاصر یا مراکز تجاری در تمام دنیا در کنار بزرگراه‌ها و سایت‌هایی است که دید مناسب داشته باشند؛ اما عملاً چنین مسئله‌ای را در مشهد نداریم و این مراکز تجاری در مناطق یا نقاط خاصی متمرکز شده‌اند. متأسفانه در مشهد مراکز تجاری محله‌ای را نداریم و ما امروز شاهد وجود مجموعه‌های تجاری یا فروشگاه‌های زنجیره‌ای هستیم که نه‌تنها دسترسی به آن‌ها سخت شده؛ بلکه حجم و فضای بیرونی و نمای آن‌ها چندان ارتباطی با فضای اطراف آن‌ها ندارد.
وی با برشمردن الزامات یک پروژه موفق تجاری ادامه می‌دهد: ما معمولاً می‌گوییم یک پروژه تجاری اگر بخواهد موفق شود، باید الزاماتی داشته باشد که شامل جذابیت محیطی، نمای خارجی مناسب، نمای باز بیرونی، طراحی مناسب فروشگاه‌های داخلی و امنیت، آسودگی و راحتی است که در مراکز تجاری ما به خوبی اجرایی نشده است.
تعداد مراکز تجاری مشهد با تعداد زائران و مجاوران همخوانی ندارد
این تحلیلگر بازار سرمایه تصریح می‌کند: مراکز تجاری با فرهنگ ما یکسان نیست و سبب آشفتگی بازار هم می‌شود. شاید این مراکز تجاری دارای پارکینگ، محل استراحت بوده و دارای ظاهری آراسته باشند؛ اما باید گفت تعداد این مراکز با حجم جمعیت ۴ میلیونی مشهد و حتی زائرانی که به این شهر رفت و آمد دارند، همخوانی ندارد و متأسفانه در این زمینه مشهد تبدیل به یک شهر چند قسمتی شده است.
مختاری به تفاوت تعریف پاساژ در دنیا می‌پردازد و می‌گوید: پاساژ برای سرویس‌دهی به یک جمعیت تا حدود هزار و ۵۰۰ نفری است و تعریف پاساژ در ایران با تعریف آن در دنیا متفاوت است. مراکزی که در مشهد به این نام داریم، در سطح بین‌الملل تعریف نشده است. به طور کلی ما در مشهد مراکزی داریم که حتی به آن‌ها نمی‌توان مرکز خرید یا مال گفت و بیشتر شبیه مراکز خرید جامع است که اگر در آن‌ها قدم بزنیم، شاهد بازاری سوت و کور با مغازه‌های خالی خواهیم بود که بیشتر آن‌ها برچسب واگذاری را بر شیشه‌های خود چسبانده‌اند و این شواهد نشان می‌دهد رشد مراکز تجاری در شهر مشهد متوازن نبوده است.
وی تأکید می‌کند: کارشناسان در این زمینه معتقدند گسترش هر بازار باید متوازن با جمعیت‌های ثابت و متغیر یا جمعیت مهاجر یا غیرمهاجر هر شهر باشد که در مشهد این اتفاق نیفتاده و همچنان توسعه مراکز تجاری در ابعادی بزرگ‌تر و وسیع‌تر به چشم می‌خورد. از چندین سال پیش مشاهده می‌کنیم بخش عمده‌ای از فروشگاه‌ها، مال‌ها یا مراکز خرید خالی است و حتی صاحبان آن‌ها این آمادگی را دارند که به قیمت سربه‌سر یا حتی زیر قیمت واگذار کنند.
مراکز تجاری؛ حفره‌های سرمایه‌گذاری
عضو رسمی سازمان کیفیت آسیا و اقیانوسیه وجود متولی برای حفظ این سرمایه‌ها را ضروری می‌داند و می‌گوید: سرمایه‌های زیادی برای ساخت و ساز مراکز تجاری وارد مشهد شده و این اتفاق نامبارک برای این شهر افتاده و این مراکز تبدیل به حفره‌هایی شده‌اند که منابع مالی را می‌بلعند در حالی که بازگشت سرمایه ندارند.
مختاری با مروری بر حرکت سرمایه‌ها در دهه‌های مختلف برای ساخت و ساز مراکز تجاری در مشهد عنوان می‌کند: تقریباً در دهه ۲۰ سرمایه مشهدی‌ها حول حرم مطهر امام رضا(ع) و نهایت در چهارراه شهدا صرف ساخت و ساز مراکز تجاری شد و سپس این سرمایه مانند کبوتری در دهه ۳۰ در خیابان‌های ارگ، سعدی، خسروی، جنت و چهارطبقه بر زمین نشست و اوایل دهه ۴۰ اوج اقتصاد این مناطق بود.
وی ادامه می‌دهد: دهه‌های ۴۰ و ۵۰ بقیه سرمایه مشهدی‌ها وارد خیابان‌های دانشگاه و تقی‌آباد می‌شود به گونه‌ای که شروع ساخت زیست‌خاور در دهه ۵۰ و پیش از انقلاب بود و پس از انقلاب و در زمان جنگ به بهره‌برداری رسید. در دهه ۶۰ این سرمایه‌ها وارد بولوار احمدآباد و خیابان راهنمایی می‌شود که از نمونه‌های آن می‌توان به ساخت پاساژ قسطنطنیه در سال ۶۴ اشاره کرد. در دهه ۷۰ بخشی از قدرت و پرنده سرمایه‌گذاری مشهدی‌ها وارد بولوار سجاد و بخشی وارد چهارراه آزادشهر می‌شود و در ادامه، در دهه ۸۰ به سمت بولوار وکیل‌آباد و هاشمیه سوق پیدا می‌کند. در دهه ۹۰ این پرنده سرگردان به هنرستان و صیاد شیرازی می‌رسد و در اواخر دهه ۹۰ بخشی از سرمایه‌ها از منطقه الهیه سر در می‌آورد به شکلی که هنوز بسیاری از مراکز تجاری ایجاد شده در اطراف میدان ولیعصر(عج) الهیه خالی و منتظر مشتری است.
نبود پیوست فرهنگی در ساخت مراکز تجاری
این تحلیلگر بازار سرمایه در تکمیل گفته‌های خود عنوان می‌کند: همزمان با ساخت این مراکز نباید از سایر کلونی‌های ایجاد مراکز تجاری در مشهد مانند ابتدای جاده شاندیز یا دو مورد بزرگ آن در محدوده شمال‌غرب و شمال‌شرق مشهد؛ یعنی بازار فردوسی در شمال‌شرق و چهارراه مخابرات در شمال‌غرب این شهر غافل شد. الگوی سرمایه‌گذاری در ساخت مراکز تجاری مشهد این‌گونه است که در یک دهه در بخشی از این شهر سرمایه‌گذاری کرده‌اند و سپس الگوی آن کم‌کم تغییر کرده است.
مختاری توضیح می‌دهد: افزون بر پخش سرمایه‌ها در مشهد به صورت منطقه‌ای، ما شاهد ساخت مراکز تجاری در برخی از نقاط این شهر مانند بازار اطلس در انتهای گاراژدارها هستیم یا در دهه ۷۰ که تغییرات راهبردی در روابط ایران و امارات روی داد و این کشور اقبالی به اقامت ایرانی‌ها درآنجا نداشت. همین امر موجب شد بخشی از سرمایه مشهدی‌ها از امارات وارد صندوق‌های سرمایه‌گذاری بشود که حواشی خود را داشت و بخشی دیگر به سمت ساخت مراکز تجاری در بولوار جانباز حرکت کند.
وی با اشاره به وجود کلونی‌های دیگری از مراکز تجاری در مشهد مانند ۱۷شهریور و سپاد تشریح می‌کند: در تحلیل بازار عنوانی به اسم «خط داغ بازار» داریم که می‌توان در مشهد بولوار وکیل‌آباد یا هفت‌تیر را یک خط داغ بازار دانست. الماس شرق، بازار وصال یا بازار فردوسی در ابتدا نقطه داغ بازار بودند؛ اما تعداد این نقاط داغ به اندازه‌ای زیاد شده‌اند که قابلیت بازار را از بین برده‌اند و تا زمانی که یک یا دو مرکز به عنوان نقطه داغ مطرح می‌شود، مشکلی وجود ندارد؛ اما زمانی که مراکز دیگر در کنار این نقاط ایجاد می‌شوند، ما وارد منطقه تجاری می‌شویم که ممکن است فراتر از نیاز شهر باشد. اگر بازار سپاد در حد بازار سپاد باقی می‌ماند و حداکثر تا الماس شرق اضافه می‌شد، شرایط خوب بود؛ اما با وجود وصال و سایر مراکز، این شرایط از ثبات خارج شد.
این نویسنده می‌گوید: برای ایجاد این مراکز باید پیوست فرهنگی هم تعریف شود تا به عنوان مثال برای منطقه اسماعیل‌آباد در محدوده الماس شرق هم اتفاق خوبی بیفتد؛ اما در حال حاضر پدیده نامطلوبی در آنجا شکل گرفته که با کمی ادامه مسیر به سمت شمال می‌توان آن را دید. گسترش روزافزون فضای مجازی، اقبال جوانان و حتی میانسالان و مسن‌ترها به خرید از فضای مجازی و افزایش کرایه حمل و نقل و مسافر برای زائر سبب شده خرید از مراکز تجاری سیر نزولی داشته باشد و در مجموع باید گفت ریل‌گذاری درستی در بخش ایجاد فضاهای تجاری در شهر مشهد اتفاق نیفتاده است.
علی مختاری ادامه می‌دهد: با در نظر گرفتن این مفاهیم باید گفت وقتی بحث توسعه تجارت در شهر پیش می‌آید، توسعه تجاری یک شهر تا کجا می‌تواند پیش برود؛ یعنی مراکز تجاری به عنوان یک بخش از اقتصاد یک شهر تا کجا حق رشد و بزرگ شدن دارند و این رشد بر چه اساسی خواهد بود.
وی با اشاره به مراکز تجاری ساخته شده در مشهد و رونق کم این روزهای آن‌ها عنوان می‌کند: یک آمار سرانگشتی نشان می‌دهد تعداد واحدهای تجاری مستقر در یک مرکز تجاری از تعداد بسیاری از کسب و کارهای ما بیشتر است در حالی که این امر در دنیا نسبت دارد و باید گفت توسعه متوازنی در ایجاد مراکز تجاری در مشهد اتفاق نیفتاده است.
فراموشی یاد خوش بازارهای محله‌ای
این استاد دانشگاه در ادامه تحلیل می‌کند: شکل جدید تجارت در قالب مراکز تجاری بزرگ، پاساژ و مال، نگاه ما را به بازارها متفاوت کرده است. ما دیگر بازارهایی که در آن‌ها کلمات تیمچه، چهارسوق، میدان و اصطلاحات قدیمی باشد، نداریم و از طرف دیگر نوع بازارهای ما بر مبنای ریخت‌شناسی اقلیمی یا حتی کارکردهای آینده نیست.
مختاری جانمایی نامناسب مراکز تجاری در مشهد را موضوعی مهم می‌داند و می‌گوید: فضای تجاری معاصر یا مراکز تجاری در تمام دنیا در کنار بزرگراه‌ها و سایت‌هایی است که دید مناسب داشته باشند؛ اما عملاً چنین مسئله‌ای را در مشهد نداریم و این مراکز تجاری در مناطق یا نقاط خاصی متمرکز شده‌اند. متأسفانه در مشهد مراکز تجاری محله‌ای را نداریم و ما امروز شاهد وجود مجموعه‌های تجاری یا فروشگاه‌های زنجیره‌ای هستیم که نه‌تنها دسترسی به آن‌ها سخت شده؛ بلکه حجم و فضای بیرونی و نمای آن‌ها چندان ارتباطی با فضای اطراف آن‌ها ندارد.
وی با برشمردن الزامات یک پروژه موفق تجاری ادامه می‌دهد: ما معمولاً می‌گوییم یک پروژه تجاری اگر بخواهد موفق شود، باید الزاماتی داشته باشد که شامل جذابیت محیطی، نمای خارجی مناسب، نمای باز بیرونی، طراحی مناسب فروشگاه‌های داخلی و امنیت، آسودگی و راحتی است که در مراکز تجاری ما به خوبی اجرایی نشده است.
تعداد مراکز تجاری مشهد با تعداد زائران و مجاوران همخوانی ندارد
این تحلیلگر بازار سرمایه تصریح می‌کند: مراکز تجاری با فرهنگ ما یکسان نیست و سبب آشفتگی بازار هم می‌شود. شاید این مراکز تجاری دارای پارکینگ، محل استراحت بوده و دارای ظاهری آراسته باشند؛ اما باید گفت تعداد این مراکز با حجم جمعیت ۴ میلیونی مشهد و حتی زائرانی که به این شهر رفت و آمد دارند، همخوانی ندارد و متأسفانه در این زمینه مشهد تبدیل به یک شهر چند قسمتی شده است.
مختاری به تفاوت تعریف پاساژ در دنیا می‌پردازد و می‌گوید: پاساژ برای سرویس‌دهی به یک جمعیت تا حدود هزار و ۵۰۰ نفری است و تعریف پاساژ در ایران با تعریف آن در دنیا متفاوت است. مراکزی که در مشهد به این نام داریم، در سطح بین‌الملل تعریف نشده است. به طور کلی ما در مشهد مراکزی داریم که حتی به آن‌ها نمی‌توان مرکز خرید یا مال گفت و بیشتر شبیه مراکز خرید جامع است که اگر در آن‌ها قدم بزنیم، شاهد بازاری سوت و کور با مغازه‌های خالی خواهیم بود که بیشتر آن‌ها برچسب واگذاری را بر شیشه‌های خود چسبانده‌اند و این شواهد نشان می‌دهد رشد مراکز تجاری در شهر مشهد متوازن نبوده است.
وی تأکید می‌کند: کارشناسان در این زمینه معتقدند گسترش هر بازار باید متوازن با جمعیت‌های ثابت و متغیر یا جمعیت مهاجر یا غیرمهاجر هر شهر باشد که در مشهد این اتفاق نیفتاده و همچنان توسعه مراکز تجاری در ابعادی بزرگ‌تر و وسیع‌تر به چشم می‌خورد. از چندین سال پیش مشاهده می‌کنیم بخش عمده‌ای از فروشگاه‌ها، مال‌ها یا مراکز خرید خالی است و حتی صاحبان آن‌ها این آمادگی را دارند که به قیمت سربه‌سر یا حتی زیر قیمت واگذار کنند.
مراکز تجاری؛ حفره‌های سرمایه‌گذاری
عضو رسمی سازمان کیفیت آسیا و اقیانوسیه وجود متولی برای حفظ این سرمایه‌ها را ضروری می‌داند و می‌گوید: سرمایه‌های زیادی برای ساخت و ساز مراکز تجاری وارد مشهد شده و این اتفاق نامبارک برای این شهر افتاده و این مراکز تبدیل به حفره‌هایی شده‌اند که منابع مالی را می‌بلعند در حالی که بازگشت سرمایه ندارند.
مختاری با مروری بر حرکت سرمایه‌ها در دهه‌های مختلف برای ساخت و ساز مراکز تجاری در مشهد عنوان می‌کند: تقریباً در دهه ۲۰ سرمایه مشهدی‌ها حول حرم مطهر امام رضا(ع) و نهایت در چهارراه شهدا صرف ساخت و ساز مراکز تجاری شد و سپس این سرمایه مانند کبوتری در دهه ۳۰ در خیابان‌های ارگ، سعدی، خسروی، جنت و چهارطبقه بر زمین نشست و اوایل دهه ۴۰ اوج اقتصاد این مناطق بود.
وی ادامه می‌دهد: دهه‌های ۴۰ و ۵۰ بقیه سرمایه مشهدی‌ها وارد خیابان‌های دانشگاه و تقی‌آباد می‌شود به گونه‌ای که شروع ساخت زیست‌خاور در دهه ۵۰ و پیش از انقلاب بود و پس از انقلاب و در زمان جنگ به بهره‌برداری رسید. در دهه ۶۰ این سرمایه‌ها وارد بولوار احمدآباد و خیابان راهنمایی می‌شود که از نمونه‌های آن می‌توان به ساخت پاساژ قسطنطنیه در سال ۶۴ اشاره کرد. در دهه ۷۰ بخشی از قدرت و پرنده سرمایه‌گذاری مشهدی‌ها وارد بولوار سجاد و بخشی وارد چهارراه آزادشهر می‌شود و در ادامه، در دهه ۸۰ به سمت بولوار وکیل‌آباد و هاشمیه سوق پیدا می‌کند. در دهه ۹۰ این پرنده سرگردان به هنرستان و صیاد شیرازی می‌رسد و در اواخر دهه ۹۰ بخشی از سرمایه‌ها از منطقه الهیه سر در می‌آورد به شکلی که هنوز بسیاری از مراکز تجاری ایجاد شده در اطراف میدان ولیعصر(عج) الهیه خالی و منتظر مشتری است.
نبود پیوست فرهنگی در ساخت مراکز تجاری
این تحلیلگر بازار سرمایه در تکمیل گفته‌های خود عنوان می‌کند: همزمان با ساخت این مراکز نباید از سایر کلونی‌های ایجاد مراکز تجاری در مشهد مانند ابتدای جاده شاندیز یا دو مورد بزرگ آن در محدوده شمال‌غرب و شمال‌شرق مشهد؛ یعنی بازار فردوسی در شمال‌شرق و چهارراه مخابرات در شمال‌غرب این شهر غافل شد. الگوی سرمایه‌گذاری در ساخت مراکز تجاری مشهد این‌گونه است که در یک دهه در بخشی از این شهر سرمایه‌گذاری کرده‌اند و سپس الگوی آن کم‌کم تغییر کرده است.
مختاری توضیح می‌دهد: افزون بر پخش سرمایه‌ها در مشهد به صورت منطقه‌ای، ما شاهد ساخت مراکز تجاری در برخی از نقاط این شهر مانند بازار اطلس در انتهای گاراژدارها هستیم یا در دهه ۷۰ که تغییرات راهبردی در روابط ایران و امارات روی داد و این کشور اقبالی به اقامت ایرانی‌ها درآنجا نداشت. همین امر موجب شد بخشی از سرمایه مشهدی‌ها از امارات وارد صندوق‌های سرمایه‌گذاری بشود که حواشی خود را داشت و بخشی دیگر به سمت ساخت مراکز تجاری در بولوار جانباز حرکت کند.
وی با اشاره به وجود کلونی‌های دیگری از مراکز تجاری در مشهد مانند ۱۷شهریور و سپاد تشریح می‌کند: در تحلیل بازار عنوانی به اسم «خط داغ بازار» داریم که می‌توان در مشهد بولوار وکیل‌آباد یا هفت‌تیر را یک خط داغ بازار دانست. الماس شرق، بازار وصال یا بازار فردوسی در ابتدا نقطه داغ بازار بودند؛ اما تعداد این نقاط داغ به اندازه‌ای زیاد شده‌اند که قابلیت بازار را از بین برده‌اند و تا زمانی که یک یا دو مرکز به عنوان نقطه داغ مطرح می‌شود، مشکلی وجود ندارد؛ اما زمانی که مراکز دیگر در کنار این نقاط ایجاد می‌شوند، ما وارد منطقه تجاری می‌شویم که ممکن است فراتر از نیاز شهر باشد. اگر بازار سپاد در حد بازار سپاد باقی می‌ماند و حداکثر تا الماس شرق اضافه می‌شد، شرایط خوب بود؛ اما با وجود وصال و سایر مراکز، این شرایط از ثبات خارج شد.
این نویسنده می‌گوید: برای ایجاد این مراکز باید پیوست فرهنگی هم تعریف شود تا به عنوان مثال برای منطقه اسماعیل‌آباد در محدوده الماس شرق هم اتفاق خوبی بیفتد؛ اما در حال حاضر پدیده نامطلوبی در آنجا شکل گرفته که با کمی ادامه مسیر به سمت شمال می‌توان آن را دید. گسترش روزافزون فضای مجازی، اقبال جوانان و حتی میانسالان و مسن‌ترها به خرید از فضای مجازی و افزایش کرایه حمل و نقل و مسافر برای زائر سبب شده خرید از مراکز تجاری سیر نزولی داشته باشد و در مجموع باید گفت ریل‌گذاری درستی در بخش ایجاد فضاهای تجاری در شهر مشهد اتفاق نیفتاده است.
نظر شما