رکود مسکن حرف تازه ای نیست چند سالی است که رونق و تحرکی در حوزه مسکن مشاهده نمی شود.عدم خرید و فروش مسکن به گفته بسیاری از کارشناسان که عرضه و تقاضا را محدود ساخته موجب افزایش اجاره بها شده است .داریوش رحمانی ،کارشناس اقتصادی در حوزه مسکن و کارآفرین در گفت و گو با قدس آنلاین به تشریح وضعیت اقتصاد ناسالم و رکود مسکن و پیش بینی آینده مسکن پرداخته است.

داریوش رحمانی کارشناس بازار مسکن با توجه سبه تاثیر رکود بر بازار مسکن به تمایل سرمایه گذاران برای خروج سرمایه ها از بازار مسکن اشاره کرده گفت : عرضه و تقاضا در بازار مسکن  بر اثر رکودی که  حوزه مسکن را هم تحت تاثبر قرارداده بسیار متفاوت بوده است .با نگاهی به وضعیت مسکن در بیش از سه دهه اخیر در می یابیم در این سه دهه تمام نقدینگی مردم وارد بازار مسکن شده است بنحوی که شاید با جرات بتوان گفت بیشتر سرمایه گذاریها در حوزه مسکن متمرکز بوده است . پولهای کاذب دست مردم و سرمایه هایی که داشتند رونق مسکن را تضمین می کرد و افراد با به کار انداختن سرمایه های خود در بازار مسکن موجب رونق نسبی در این بخش اقتصادی می شدند .بخش مسکن در سالهای اخیر بی تاثیر از رکود نبوده است و یقینا به دلیل اینکه سود دهی بانکها بیشتر از سود دهی مسکن شد مردم سرمایه هایشان را در بانکها ذخیره کرده و مسکن از این مساله بی بهره ماند. رکود بخش مسکن از مسائلی است که موجب کاهش نقدینگی در این بخش شده است بنحوی که اگر افراد در بیش از سه دهه گذشته همه سرمایه خود را در بخش مسکن قرار می دادند این روزها در پی خارج کردن سرمایه های خود از حوزه مسکن هستند .شاید با جرات بتوان گفت که مردم در حوزه های کاری متفاوت و مشاغل مختلف تمام سرمایه خود را در مسکن متمرکز کرده بودند از پزشک تا یک زن خانه دار از کارخانه دار تا یک صنعت گر. زمانی که مسکن در اوج  بود و به عنوان یک عرصه سودآور شناخته شده اینک برهه ای را می گذراند که مردم مترصد فرصتی برای خروج سرمایه هایشان از بخش مسکن هستند.

 وی با بیان اینکه وامهای 160 میلیونی هم رونقی در مسکن ایجاد نمی کند افزود: در گذشته اگر کسی با یک وام پنج میلیون تومانی  در جنوب شهر اپارتمان  خریداری می کرد همان خرید و فروش موجب چرخ دنده های کوچک اقتصادی موجب گردش چرخ دنده های بزرگتری می شدند بنحوی که در شمال تهران ملک های بزرگی خرید و فروش می شد و مسکن از رونق نسبی برخوردار بود .این در حالی است که هم اکنون با اعطای وام 160 میلیونی در تهران که اگر سالهای گذشته از چنین مبلغی حرفی زده میشد حتی فقط در حد یک موضوع رسانه ای می شد انقلابی در بخش مسکن به پا میشد رکود امروز نه تنها باعث ایجاد هیجان و رونق بازار نشده بلکه همچنان رکود مسکن را به دلایل مختلف اقتصادی ثابت تر از همیشه نگاه داشته است .

متخصص و کارآفرین در حوزه مسکن با بیان اینکه توافق هسته ای و برجام تاثیر چندانی در رونق مسکن نخواهد داشت تصریح کرد: بعید به نظر می رسد مسکن با توافق هسته ای و اجرای برجام روزهای خوب و پررونقی را در پیش رو داشته باشد .این خصیصه مسکن است که به راحتی رونق نگرفته و حرکتی رو به جلو نکند به تعبیری مثل خواب خرس است یعنی به راحتی از خواب و رکودی که در آن افتاده بیدار نمی شود. بی تردید نمی توان از تاثیر سرمایه گذاری خارجی هم غافل شد اما این مساله تاثیر قابل توجهی بر بخش مسکن نمی گذارد.پر واضح است هنگامی که سرمایه گذاران مسکن رونقی در این حوزه مشاهده نمی کنند عزم خود را برای خروج سرمایه ها از بخش مسکن جزم کرده اند و خروج سرمایه ها نه تنها منجر به رونق نمی شود بلکه رکود را بیش از پیش عمیق تر می کند.

  کارشناس مسکن عرضه و تقاضای بخش مسکن را واقعی ندانسته و با تکیه بر این موضوع گفت : بی شک همیشه  در رابطه با مسکن عرضه و  تقاضا تقاضای واقعی نبوده بلکه بیشتر تقاضاها کاذب و به دلیل سرمایه گذاری اتفاق افتاده است.شاید بتوان گفت که  بیش از هشتاد درصد سرمایه گذاری است تا نیاز واقعی مصرف کننده .این نیاز کاذب امروز خود را با خروج سرمایه گذاران از بخش مسکن نشان داده است .شاید بتوان گفت عرضه کاذبی که 37 سال در بخش مسکن وجود داشته امروز به یک باره به صفر رسیده  البته همیشه حدود بیست درصد به عنوان مصرف کننده فارغ از سود دهی در بخش مسکن حضور دارند اما چون عرضه بیشتر از مصرف بوده و بخش روانی در ایران همیشه به این شکل است که اگر مردم  آینده ای برای مسکن متصور نشوند حتی اگر مصرف کننده واقعی هم باشند دست نگه داشته و از خریدن خانه امتناع می کنند .در ایران اوضاع بدین گونه است با بالا رفتن قیمت کالایی مردم به بالا رفتن قیمت آن کمک می کنند وبا حضور در آن حوزه موجب رشد قیمت ها می شوند از آن سود با پایین آمدن قیمت ها همچنان به کاهش آن کمک می کنند بنابراین تاثیر روانی کاهش یا افزایش قیمتها  در حوزه مسکن امروز به تعمیق رکود دامن زده است . به نظر بنده حداقل برای سه یا چهار سال اینده حرکت و رونق در بخش مسکن بعید به نظر می رسد .

داریوش رحمانی با بیان اینکه خرید خانه صرفه اقتصادی حتی برای مصرف کنندگان واقعی ندارد افزود: اینکه مردم از وامهای بانکی برای خرید ماشین استقبال نمی کنند به دلیل عدم توانایی در پرداخت اقساط نیست بلکه از آنجا ناشی می شود که رشدی برای مسکن مشاهده نمی شود .درگذشته هم پرداخت اقساط مسکن برای شرایط اقتصادی مردم سخت بود اما چون مطمئن بودند که مسکن رشد قابل ملاحظه ای دارد همان هشتاد درصد مصرف کننده کاذب مسکن رویکرد خوبی به وام داشتند و از آن استقبال می کردند. مصرف کنندگان کاذب مسکن اینگونه می اندیشیدند اگر چند قسط را هم پرداخت نکنند بعد از دو سال از خرید با احتساب اقساط سرمایه اولیه اشان چندین درصد سود قابل ملاحظه ای خواهد داشت از این رو برای گرفتن وام تلاش می کردند .اقساط سنگین وام مسکن در شهرستانها نسبت به میزان درآمد مردم پایین تر است از این رو نمی توان گفت که سنگینی وام مسکن در کاهش تقاضا تاثیر گذار است .

کارآفرین و متخصص در حوزه مسکن با بیمار دانستن اقتصاد ایران وضعیت اقتصادی را در کشور راینگونه ترسیم کرد : اقتصاد ایران بیماراست و برای اقتصاد بیمار نمی توان معادلات یک اقتصاد سالم رابه کار گرفت . قاعدتا اگر اقتصاد ما بیمار نبود بسیاری از مسائل در حوزه ها مختلف اقتصادی متفاوت از الان بود اما چون اقتصاد بیمار است  هیچ چیز آنگونه نیست که باید باشد! اگر در 37سال گذشته عرضه و تقاضا را درباره مسکن بررسی کنیم در می یابیم که هیچ زمانی عرضه و تقاضا براساس مصرف واقعی نبوده بلکه بالغ بر هشتاد نود درصد تقاضا در مسکن افراد توسط افرادی بوده که اصلا مصرف کننده نبوده اند و فقط صرف برخورداری از  نقدینگی در حوزه مسکن سرمایه گذاری کرده اند پس برای اقتصاد ناسالمی که از رکود و تورم رنج می برد نمی توان همان نسخه ای را پیچید که برای اقتصادهای سالم پیچیده می شود .بهتر است این مساله را اینگونه تحلیل کنیم که  هشتاد تا نود درصد مصرف کننده ها کاذب بودند وقتی که همین تعداد که اکثریت در بازار مسکن به شمار می روند خواهان بیرون کشیدن سرمایه های خود از بخش مسکن هستند به نظر شما چه مدت زمانی بای سپری شود تا  بیست درصد مصرف کننده واقعی به این بازار رونق دهد و  کل مصرف کننده مسکن واقعی شود؟

وی افزود: بی شک مصرف کننده واقعی همیشه  بوده و نیازمند  سرپناه است .اما همان مصرف کننده واقعی هم در زمان رکود ترجیح می دهد اجاره نشین باشد. فرضا اگر بداند امروز مسکنی را پانصد میلیون می خرد اما اگر همین پول را جای دیگری سرمایه گذاری کند و سه سال اینده مثلا هفتصد میلیون سود آوری خواهد داشت و با توجه به آمار و ارقام محاسبه کند که در سه سال آینده همان خانه پانصد میلیونی را چهارصد میلیون می خرد مسلما هرگز برای خریدن خانه حتی اگر مصرف کننده واقعی باشد هم اقدام نمی کند. مسلما با توجه به اینکه مردم به اجاره نشینی  روی آورده اند و عرضه و  تقاضا در حوزه اجاره باعث رشد اجاره بها شده از آن سو به  دلیل عدم خرید و فروش قیمت مسکن  روز به روز  کاهش پیدا کند همانگونه که در این چند سال اخیر این اتفاق افتاده است .