یکی از تأمل برانگیزترین اظهارات در این روزها را از زبان معاون پیشین معماری و شهرسازی وزارت راه و شهرسازی شنیدیم. پیروز حناچی با صراحت اعلام کرد: باوجود توجه دولت به موضوع مسکن، سیاست‌های مسکن بر پنج دهک پایین درآمدی تأثیرگذار نبوده است و باید در سیاست‌ها تجدیدنظر کرد. رئیس دفتر هماهنگ‌کننده مقیم سازمان ملل متحد در تهران هم ایران را کشوری در حال گذر از بحران شدید مسکن توصیف کرد و بر این واقعیت صحه گذاشت که اجاره‌بها بیش از یک‌سوم درآمد خانوارهای ایرانی را می‌بلعد. به گفته استفان پریزنر میلیون‌ها خانواده ایرانی با موانعی در دسترسی به مسکن مناسب و متناسب با توان مالی خود روبه‌رو هستند و به علت فشارهای اقتصادی و جمعیتی، سکونتگاه‌های غیررسمی گسترش می‌یابند.
او همچنین با استناد به برآوردهای ملی اظهار کرد: ۵ تا ۸ میلیون واحد مسکونی برای تأمین تقاضای مسکن، کاهش مسکن ناامن و تقویت بافت شهری آسیب‌پذیر مورد نیاز است و یک خانواده شهری در ایران برای تهیه یک آپارتمان متوسط لازم است، چند دهه پس‌انداز کند.
در حالی که رکود بیش از دو ساله بازار مسکن و افزایش قیمت‌ها، اقشار کم‌درآمد را در تنگنای اقتصادی قرار داده و عملاً امکان تأمین مسکن مناسب و پایدار را از آن‌ها گرفته است، کارشناسان هشدار می‌دهند بدون سیاست‌های فوری و متمرکز بر تولید مسکن اقتصادی و در استطاعت مردم، شکاف طبقاتی در دسترسی به مسکن به بحرانی عمیق‌تر تبدیل خواهد شد. اما از سویی تجربه‌های گذشته مانند مسکن مهر، مسکن ملی و مسکن اجتماعی نشان می‌دهد بدون شناسایی دقیق و تمرکز بر ذی‌نفعان، حمایت واقعی از آنان و مدیریت مرحله‌ای پروژه‌ها، ساخت این واحدها به کام سودجویان خواهد بود، هدف اصلی یعنی خانه‌دار کردن اقشار ضعیف محقق نمی‌شود و طرح‌های ساخت مسکن حتی با بودجه کلان نیز به «هدف اجتماعی» خود نمی‌رسند.

چرا تولید انبوه مسکن اقتصادی، فوریت دارد؟

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران درخصوص «ضرورت ساخت و تأمین انبوه مسکن اقتصادی» در شرایط رکود فعلی بازار مسکن گفت: رکود مسکن در یک سال گذشته دو برابر شده و حجم معاملات در بهار امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته، نصف شده که این وضعیت نه‌تنها نشانه کاهش قدرت خرید خانوارهاست؛ بلکه تهدیدی جدی برای بخش تولید و صنایع وابسته به شمار می‌رود.
به باور خشایار باقرپور مسکن به‌عنوان پیشران اقتصاد، از ناترازی انرژی و تورم مصالح ساختمانی نیز آسیب دیده است. او با اشاره به تورم حدود ۵۰درصدی مصالح ساختمانی در یک سال اخیر، خاطرنشان کرد: با توجه به تورم عمومی حدود ۴۵درصدی کشور، تولید مسکن گران‌تر از تورم عمومی است و این در شرایطی است که همواره و در بهترین شرایط، تولید واقعی مسکن کمتر از ۵۰درصد نیاز کشور است.
به گفته وی همچنین توسعه افقی شهرها به دلیل اهمال وزارت نیرو در توسعه زیرساخت‌ها، نایاب شدن زمین مناسب برای ساخت، شرایط روانی پس از جنگ ۱۲روزه و هدایت سرمایه‌های مردم به سمت بازارهای ارز و طلا و عقب‌ماندگی مسکن نسبت به این دو بازار، چشم‌انداز افزایش دوباره قیمت را تقویت کرده است.
او معتقد است از آنجایی که مسکن استیجاری با وجود قیمت‌های فزاینده زمین، مصالح ساختمانی و نرخ استهلاک توجیه اقتصادی ندارد و با توجه به نقش حیاتی مسکن در حفظ جوانی جمعیت و تسهیل ازدواج، تولید «مسکن اقتصادی و در استطاعت» باید در دستور کار فوری قرار گیرد و قانونی شود.
باقرپور بر این باور است مسکن اقتصادی لزوماً به معنای مسکن ۲۵متری و ریزمقیاس نیست و این نوع مسکن باید با مدل‌های نوین و مردم‌پایه از جمله طرح «مسکن تدریجی» در بخش تعاون که می‌تواند اقشار ضعیف را وارد چرخه مالکیت کند، تأمین مالی شود. به گفته وی، اصلاح قانون پیش‌فروش، ایجاد سامانه جامع نظارت بر تعاونی‌ها و جلوگیری از فعالیت تعاونی‌نماها از دیگر پیش‌شرط‌های این تحول است.

سوداگران در صف اول دریافت مسکن اقتصادی!

یک کارشناس اقتصاد مسکن اما در گفت‌وگو با خبرنگار ما از چالش‌ها و راهکارهای تولید مسکن اقتصادی برای اقشار آسیب‌پذیر می‌گوید. منصور غیبی‌پور معتقد است در شرایطی که قدرت خرید مسکن برای بخش‌های پایین درآمدی جامعه به حداقل رسیده و بسیاری از خانواده‌ها عملاً در تأمین معاش روزانه خود مانده‌اند، طرح تولید مسکن اقتصادی و در استطاعت مردم، به عنوان یکی از راهکارهای مقابله با بحران مسکن مطرح شده است، اما واقعیت‌های اقتصادی نشان می‌دهد مسیر اجرای این سیاست، چالش‌های جدی دارد و ممکن است به نتیجه مطلوب نرسد.
او تأکید کرد: یکی از موانع بزرگ در اجرای مسکن اقتصادی، شرایط نوسانی و تورمی اقتصاد کلان است. افزایش مداوم قیمت مصالح، دستمزد و زمین موجب می‌شود حتی اگر واحدی برای ذی‌نفع واقعی ساخته شود، قیمت تمام‌شده از توان مالی او فراتر رود و فرصت دوباره به سوداگران برسد.
او گفت: در پروژه‌های قبلی، بسیاری از ذی‌نفعان، توان مالی کافی برای ادامه مسیر نداشتند و به محض دریافت امتیاز، آن را به سوداگران و دلالان فروختند. درنتیجه، هدف اصلی که خانه‌دار کردن اقشار آسیب‌پذیر بود، محقق نشد و منابع به چرخه سوداگران منتقل شد.

دولت، کمتر ولی «هدفمندتر» بسازد

این کارشناس اقتصاد مسکن خاطرنشان کرد: بدون سیاست حمایتی جامع، کنترل تورم و مدیریت منابع، پروژه‌های مسکن اقتصادی به هدف خود نمی‌رسند. به گفته وی، اگرچه دولت و سیاست‌گذاران باید تمرکز خود را بر تولید انبوه مسکن اقتصادی قرار دهند تا اقشار آسیب‌پذیر بتوانند صاحب خانه شوند، اما تجربه‌های گذشته ازجمله مسکن مهر، مسکن اجتماعی و مسکن ملی نشان داده‌اند این نوع سیاست‌ها اگر بدون شناسایی دقیق ذی‌نفعان و کنترل مرحله‌ای اجرا شوند، به ایجاد فساد و رانت و بهره‌برداری سوداگران منجر می‌شود.
غیبی‌پور گفت: تولید گسترده و بدون مطالعه مسکن، فساد و رانت خلق می‌کند و حمایت صفر تا ۱۰۰ و رصد دقیق مرحله به مرحله، تنها راه جلوگیری از سوءاستفاده است. بر این اساس یکی از راهکارهای اجرای موفق مسکن اقتصادی، شناسایی دقیق کسانی است که واقعاً نیازمند مسکن هستند و به جای آنکه دولت میلیون‌ها واحد مسکونی بسازد، بهتر است تعداد محدودی مثلاً ۱۰۰ هزار واحد ساخته و اطمینان حاصل شود که این واحدها به دست افراد واجد شرایط برسد. این مدل، علاوه بر تضمین عدالت اجتماعی، توان اجرایی دولت را نیز کاهش نمی‌دهد و امکان مدیریت بهتر منابع، زیرساخت‌ها و اعتبارات بانکی را فراهم می‌آورد.
او به مدیریت مرحله‌ای و پایلوت‌محور در این پروژه‌ها اشاره و اضافه کرد: مدیریت متمرکز و پایلوت‌محور، کل فرایند از ‌نام‌نویسی تا تحویل واحدها را کنترل می‌کند. این رویکرد شناسایی دقیق ذی‌نفعان از طریق نهادهای حمایتی مانند کمیته امداد و سازمان بهزیستی و نام‌نویسی دقیق افراد واجد شرایط، پیگیری کامل مراحل ساخت و تحویل توسط مجری و نهادهای مسئول، تضمین حمایت مالی مرحله‌ای توسط بانک‌ها به جای فشار یکباره بر نظام بانکی و پایش دائمی پروژه‌ها تا حصول اطمینان از اینکه واحدها به ذی‌نفع واقعی می‌رسد و از مسیر سوداگران خارج نمی‌شود را دربر می‌گیرد.
او همچنین معتقد است مشارکت فعال تولیدکنندگان مصالح و صنایع مرتبط با ساخت مسکن اقتصادی می‌تواند به کاهش هزینه‌ها کمک کند و صنایع داخلی را فعال نگه دارد. بر این اساس توافق قانونی بر سر تأمین مصالح با تخفیف مشخص برای پروژه‌های حمایتی می‌تواند زنجیره تولید و توزیع مصالح را با مسکن اقتصادی هماهنگ کند و فشار مالی پروژه‌ها را کاهش دهد. به گفته وی، این مدل علاوه بر حمایت از ذی‌نفعان واقعی، چرخه اقتصادی تولیدکنندگان داخلی را نیز فعال می‌کند و انگیزه همکاری بخش خصوصی را بالا می‌برد.

درس تجربه‌های جهانی در «حمایت مسکنی» برای ایران

نگاه کلی به تجربه کشورهای پیشرفته هم نشان می‌دهد تأمین مسکن اقتصادی و پایدار برای اقشار کم‌درآمد، بدون حمایت دولت و سیاست‌گذاری جامع، امکان‌پذیر نیست. در بسیاری از این کشورها، موفقیت طرح‌های مسکن اقتصادی بر شناسایی دقیق ذی‌نفعان، ترکیب حمایت دولتی با مشارکت بخش خصوصی بوده است.
«مسکن اجتماعی» در اروپا با پرداخت یارانه ساخت، کنترل سطح و استاندارد واحدهای تولید شده و قیمت مسکن استیجاری، اقدامی کلیدی در حل بحران مسکن بوده است و هلند، فرانسه و کشورهای اسکاندیناوی نمونه‌های خوبی از مسکن اجتماعی به شمار می‌روند. کشورهای اسکاندیناوی (سوئد، نروژ و دانمارک) هم با ترکیب سیاست‌های مالیاتی، یارانه‌ای و مقررات قیمت‌گذاری، موفق شده‌اند سطح بالایی از عدالت مسکن را برای اقشار ضعیف جامعه ایجاد کنند.
در سنگاپور واقع در جنوب شرق آسیا هم بیش از ۸۰درصد جمعیت در واحدهای مسکن دولتی زندگی می‌کنند. دولت با اعطای وام‌های کم‌بهره و مدل‌های پس‌انداز مرحله‌ای، امکان خرید خانه را برای خانواده‌های کم‌درآمد فراهم کرده است. این تجربه‌های نسبتاً موفق جهانی هم تأیید می‌کنند تولید مسکن اقتصادی بدون سیاست حمایتی و نظارت دقیق، حتی با بودجه کلان هم ناکام می‌ماند و موفقیت آن در گرو تمرکز بر ذی‌نفعان واقعی، کنترل مرحله‌ای، مشارکت بخش خصوصی و حمایت مالی دولت است و بدون این چارچوب، حتی برنامه‌های تولید انبوه نیز نمی‌تواند عدالت اجتماعی و دسترسی اقشار ضعیف به مسکن را تضمین کند.