قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها که در بهار ۱۴۰۳ تصویب شد، پاسخی مستقیم به همین تعارض است.
قانون جدید اجاره در ایران فقط یک اصلاح جزئی نیست. این قانون یک تغییر ساختاری محسوب میشود. نقش دولت در بازار اجاره دائمی شده است. روابط موجر و مستأجر شکل تازهای گرفته است. قرارداد اجاره دیگر یک توافق کاملاً خصوصی نیست.
هدف این مقاله، بررسی دقیق و ساده تغییرات قانون جدید اجاره در ایران است. این مطلب به شما کمک میکند حقوق و تکالیف خود را بهتر بشناسید.
تغییر رویکرد قانونگذار در بازار اجاره
قانون جدید اجاره در ایران، مداخله دولت را نهادینه کرده است. این مداخله پیشتر موقتی بود. اکنون به یک سازوکار دائمی تبدیل شده است.
نقش شورای عالی مسکن
بر اساس قانون جدید، شورای عالی مسکن اختیار تعیین سقف افزایش اجارهبها را دارد. این شورا در شهرهای بزرگ و استانهای دارای تورم بالا وارد عمل میشود.
هدف مشخص است.
کنترل رشد بیرویه اجارهبها.
ایجاد ثبات در بازار.
در نتیجه، مالک دیگر آزادی مطلق در تعیین اجاره ندارد. نرخ اجاره تحت نظارت رسمی قرار گرفته است. قانونگذار امنیت سکونتی را در اولویت قرار داده است. این تصمیم، بازار اجاره را وارد حوزه حقوق عمومی کرده است.
ثبت قرارداد؛ مرز جدید حقوق موجر و مستأجر
یکی از مهمترین تغییرات قانون جدید اجاره در ایران، الزام به ثبت قرارداد است. این الزام شکل رسیدگیهای حقوقی را تغییر داده است.
پایان اعتبار کامل اجارهنامههای دستی
قرارداد اجاره باید:
- کتبی باشد
- در سامانههای رسمی ثبت شود
- دارای کد رهگیری باشد
فقط در این صورت، قرارداد از حمایتهای ویژه قضایی برخوردار میشود.
اگر مالک قرارداد را ثبت نکند، از مزایای مهمی محروم میشود. مهمترین پیامد، از دست رفتن امکان دستور تخلیه فوری است.
در این مرحله، مشاوره با وکیل ملکی و حتی در پروندههای خاص با وکیل سرقفلی میتواند از بروز خطاهای پرهزینه جلوگیری کند.
سامانههای دولتی و شفافیت اجباری
قانون جدید اجاره در ایران بر شفافیت کامل تکیه دارد. چند سامانه نقش کلیدی دارند.
سامانه خودنویس
این سامانه امکان ثبت آنلاین قرارداد اجاره را فراهم میکند. حضور فیزیکی الزامی نیست. روند ثبت سادهتر شده است.
سامانه ملی املاک و اسکان
ثبت اطلاعات مالکیت و محل سکونت در این سامانه اجباری است. بدون ثبت اطلاعات:
- بسیاری از خدمات اداری ارائه نمیشود
- مشکلات قضایی ایجاد میشود
پیوند این سامانه با سایر سامانهها، امکان شناسایی خانههای خالی را فراهم کرده است. این دادهها مبنای تصمیمات مالیاتی هستند.
نظارت سختگیرانه بر مشاوران املاک
قانون جدید اجاره در ایران، نقش مشاور املاک را تغییر داده است. مشاور دیگر فقط واسطه نیست.
- عدم ثبت قرارداد تخلف محسوب میشود
- ثبت اطلاعات نادرست مسئولیت حقوقی دارد
- دریافت حقالزحمه فقط از مسیر رسمی مجاز است
حتی پلتفرمهای آنلاین آگهی ملک نیز تحت نظارت قرار گرفتهاند. انتشار آگهی بدون تطابق با اطلاعات رسمی مجاز نیست.
تقویت حقوق مستأجر در قانون جدید اجاره
بخش حمایتی قانون، بیشترین توجه را به مستأجر دارد.
سقفگذاری اجارهبها
تعیین سقف افزایش اجاره، دیگر موقتی نیست. این سیاست بهصورت دائمی اجرا میشود.
نتیجه روشن است:
- کاهش فشار روانی بر مستأجر
- جلوگیری از افزایش ناگهانی اجاره
- تقویت امکان تمدید قرارداد
حق پیگیری بلندمدت مستأجر
اگر مالک سقف قانونی را رعایت نکند، مستأجر حق شکایت دارد. این حق تا سالها قابل اعمال است. حتی اگر مستأجر هنگام قرارداد اعتراضی نکرده باشد.
این موضوع یک ریسک جدی برای مالک ایجاد میکند. رعایت قانون دیگر انتخابی نیست. الزام است.
محدود شدن آزادی قراردادها
در حقوق سنتی ایران، اصل بر آزادی قرارداد است. قانون جدید اجاره این اصل را محدود کرده است.
دولت مصلحت اجتماعی را مقدم دانسته است.
امنیت سکونت بر آزادی مطلق مالک ترجیح داده شده است.
این تغییر، جهتگیری کلی قانون را نشان میدهد.
مشوقهای قانونی برای موجران
برای جلوگیری از کاهش عرضه مسکن، قانونگذار مشوقهایی در نظر گرفته است.
تخفیفهای مالیاتی
مالکان در صورت رعایت ضوابط:
- قراردادهای بلندمدت
- اجاره به گروههای خاص
- تعیین اجاره کمتر از عرف منطقه
میتوانند از معافیتها و تخفیفهای قابل توجه بهرهمند شوند.
این سیاست یک معامله دوطرفه است.
همکاری با قانون، هزینه مالک را کاهش میدهد.
حق تخلیه مالک؛ مشروط و مستند
قانون جدید اجاره در ایران، حق تخلیه را حذف نکرده است. اما آن را مشروط کرده است.
مالک در این موارد میتواند درخواست تخلیه بدهد:
- فروش رسمی ملک با کد رهگیری
- تخریب یا بازسازی با مجوز معتبر
- نیاز شخصی واقعی
در همه موارد، مستندات رسمی شرط اصلی است. ادعای شفاهی پذیرفته نمیشود.
تفاوت دستور تخلیه فوری و حکم تخلیه
اگر قرارداد:
- ثبت شده باشد
- شرایط قانونی را داشته باشد
مالک میتواند دستور تخلیه فوری بگیرد. این مسیر سریع است.
اگر قرارداد ثبت نشده باشد:
- مالک باید حکم تخلیه بگیرد
- روند طولانی میشود
پیام قانون واضح است.
شفافیت، سرعت میآورد.
مالیات بر خانههای خالی
قانون جدید، دامنه مالیات بر خانههای خالی را گسترش داده است. شناسایی این املاک با دادههای سامانهای انجام میشود.
هدف روشن است:
- افزایش عرضه مسکن
- کاهش احتکار
- حمایت از اقشار آسیبپذیر
درآمد این بخش صرف پروژههای عمومی میشود.
جمعبندی نهایی
قانون جدید اجاره در ایران یک پیام روشن دارد.
دوران قراردادهای غیرشفاف پایان یافته است.
برای موجران:
ثبت قرارداد و رعایت قانون، یک مزیت است. نه تهدید.
برای مستأجران:
امنیت سکونتی و ابزارهای حمایتی تقویت شدهاند.
با توجه به پیچیدگیهای حقوقی، الزامات سامانهای و حساسیتهای قضایی قانون جدید اجاره، تصمیمگیری بدون راهنمایی تخصصی میتواند هزینههای جبرانناپذیری بههمراه داشته باشد. در چنین شرایطی، همراهی با یک وکیل ملکی آگاه به آخرین تغییرات قانونی، نقش تعیینکنندهای در حفظ حقوق شما دارد. گروه وکلای حکمت با تجربه عملی و مستمر در دعاوی ملکی و اجاره، آماده است تا با تحلیل دقیق پرونده و اقدامات اصولی، از منافع شما در این چارچوب قانونی جدید بهصورت حرفهای و مؤثر دفاع کند.
نظر شما