این تناقض، سال‌هاست در بازار ملک ایران زندگی می‌کند؛ در کشوی خانه‌ها، میان اسناد قدیمی، در دست ورثه، در بنگاه‌ها و حالا بیش از همیشه در آستانه ورود به دادگاه‌ها.
ملک قولنامه‌ای دیگر آن ملک قولنامه‌ای سال‌های گذشته نیست.
سال‌ها مردم ملکی را با یک قولنامه می‌خریدند، پول می‌دادند، تحویل می‌گرفتند، دیوار می‌کشیدند، می‌ساختند و حتی چند بار دست‌به‌دستش می‌کردند؛ بی‌آنکه کسی چندان نگران سند رسمی باشد. تا وقتی اختلافی پیش نمی‌آمد، همه‌چیز ظاهراً آرام بود.
اما بازار ملک اکنون وارد مرحله‌ای شده که «تصرف» و «قولنامه» به تنهایی برای اطمینان از آینده ملک کافی نیست.
اجرای سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی از ابتدای خرداد ۱۴۰۵، در اجرای ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، این واقعیت را جدی‌تر کرده است. برای بخشی از دارندگان ادعاهای مربوط به املاک فاقد سند رسمی، موضوع ثبت ادعا و پیگیری قانونی آن دیگر یک بحث نظری نیست؛ یک اقدام زمان‌دار است.
اما خطر اصلی کجاست؟
در خود قولنامه نیست.
در فاصله میان قولنامه و واقعیت حقوقی ملک است.
فرض کنید پدری سی سال پیش قطعه زمینی را خریداری کرده است. قولنامه دارد، چند شاهد هم زنده‌اند، همسایه‌ها او را مالک می‌دانند و سال‌ها نیز زمین در تصرف خانواده بوده است.
پدر فوت می‌کند.
حالا سه فرزند با همان قولنامه قدیمی روبه‌رو هستند.
یکی می‌گوید زمین را باید بفروشیم. دیگری می‌گوید پدر قبل از فوت آن را به من بخشیده بود. سومی اصلاً می‌گوید بخشی از زمین متعلق به اوست.
از طرف دیگر، وقتی سابقه ثبتی ملک بررسی می‌شود، مشخص می‌شود سند رسمی هنوز به نام شخص دیگری است.
اینجاست که یک «قولنامه قدیمی» ناگهان به یک پرونده ملکی تبدیل می‌شود.
پرونده‌ای که ممکن است پای اثبات مالکیت، الزام به تنظیم سند رسمی، ابطال سند، افراز، انحصار وراثت، تعارض اسناد یا حتی اختلاف درباره حدود و مساحت ملک را به میان بکشد.
این همان بمبی است که سال‌ها در بازار ملک وجود داشته و صدای تیک‌تاک آن را کمتر شنیده‌ایم.
قانون جدید یک پیام روشن دارد: مسیر معاملات اموال غیرمنقول باید به سمت ثبت رسمی و شفافیت بیشتر حرکت کند.
اما نباید از این گزاره نتیجه گرفت که «قولنامه دیگر هیچ ارزشی ندارد».
این هم به همان اندازه اشتباه است.
قولنامه می‌تواند یک مستند مهم حقوقی باشد؛ اما ارزش آن به تنهایی تعیین‌کننده سرنوشت ملک نیست.
باید پرسید فروشنده چه کسی بوده؟ مالک رسمی بوده یا نه؟ ملک چه سابقه ثبتی دارد؟ پلاک ثبتی چیست؟ زنجیره انتقال چگونه شکل گرفته؟ حدود ملک کجاست؟ نقشه و موقعیت واقعی با مدارک تطبیق دارد؟ ملک کاربری مسکونی دارد یا کشاورزی؟ آیا معارض وجود دارد؟ آیا بخشی از زمین درگیر منابع طبیعی، حریم یا محدودیت‌های قانونی است؟
در بسیاری از پرونده‌ها، مشکل از جایی شروع می‌شود که خریدار فقط قیمت و مساحت را می‌بیند و وضعیت حقوقی ملک را به بعد موکول می‌کند.
در حالی که در معامله ملک، گاهی مهم‌ترین عدد، قیمت هر متر نیست؛ شماره پلاک ثبتی و وضعیت حقوقی آن ملک است.
ماجرای سامانه ثبت ادعا نیز نباید به یک توصیه ساده مانند «قولنامه‌تان را ثبت کنید» تقلیل پیدا کند.
ثبت ادعا، خودِ صدور سند مالکیت نیست.
این فرآیند برای ثبت ادعاها و مستندات اشخاص نسبت به املاک فاقد سند رسمی طراحی شده و برای ادامه مسیر، اقدامات و مهلت‌های قانونی دیگری نیز وجود دارد. به همین دلیل، کسی که صرفاً اطلاعات قولنامه را در سامانه وارد می‌کند، نباید تصور کند پرونده مالکیت او خودبه‌خود مختومه شده است.
اتفاقاً از اینجا به بعد، دقت اهمیت بیشتری پیدا می‌کند.
ادعای اشتباه، نقشه اشتباه، پلاک اشتباه یا انتخاب مسیر حقوقی نامناسب می‌تواند مشکل موجود را نه‌تنها حل نکند، بلکه پیچیده‌تر کند.
برای همین است که در پرونده‌های ملکی، تشخیص مسئله پیش از انتخاب راه‌حل اهمیت دارد.
یک خطر دیگر هم در راه است: خریدوفروش املاک قولنامه‌ای با این تصور که «سال‌هاست همین‌طور معامله می‌شود».
این استدلال دیگر امنیت گذشته را ندارد.
خریدار امروز باید بداند دقیقاً چه چیزی می‌خرد؛ «ملک» یا فقط «ادعای مالکیت نسبت به ملک».
این دو همیشه یکی نیستند.
به‌خصوص در زمین‌های کشاورزی، باغ‌ها، اراضی خارج از محدوده شهر، املاک فاقد پلاک روشن، املاک دارای سند مادر، زمین‌های مشاع و املاکی که چند بار با قولنامه منتقل شده‌اند، کوچک‌ترین ابهام می‌تواند بعدها به اختلافی بزرگ تبدیل شود.