بهگزارش قدس آنلاین، با تشدید بحران مسکن در سالهای اخیر برخی کارشناسان، عملکرد شورای عالی شهرسازی و معماری را ریشه این بحران و حتی مشکلات زیست محیطی و کاهش جمعیت کشور میدانند؛ نهادی که به گفته آنها به جای تأمین زیرساخت و واگذاری زمین به مردم، مسیر تراکم فروشی، آپارتمان سازی و انحصار زمین را هموار کرده و با بیتوجهی به معیارهای علمی و فرهنگی، شهرها و خانوادهها را به بنبست رسانده است.
در شرایطی که بنا بر تازهترین آمار اعلام شده از سوی فعالان صنفی، آمار میانگین سالانه ساخت مسکن در کشور با تداوم روند کاهشی طی یک دهه اخیر به حدود ۴۰۰ هزار واحد کاهش یافته و کمبود مسکن به ۵ تا ۶ میلیون واحد رسیده است، طرحهای نهضت ملی مسکن هم با وجود تأکیدهای مکرر قانونی و حاکمیتی، همچنان از تحقق اهداف خود فاصله دارند و پرسش درباره ریشههای این ناکامی بیش از گذشته قابل طرح است.
در پاسخ به این پرسش، برخی صاحبنظران با نگاهی انتقادی به سیاستهای زمین و شهرسازی تأکید میکنند عامل اصلی به سرانجام نرسیدن چنین برنامههایی نه کمبود زمین، بلکه انحراف در شیوه واگذاری و مدیریت آن است. این انتقادها در حالی مطرح میشود که برای رسیدن به نقطه سر به سر در افق ۱۴۰۴، باید سالانه حدود یک میلیون واحد مسکونی در کشور ساخته میشد. در کنار انتقادهایی که این کارشناسان به سیاستهای زمین و عملکرد شورای عالی معماری و شهرسازی وارد میدانند، بررسی طرحهای مسکنی و بهویژه نهضت ملی مسکن نشان میدهد ناکامی این طرح را نمیتوان صرفاً به یک نهاد یا یک حلقه از زنجیره سیاستگذاری نسبت داد.
نهضت ملی مسکن؛ قربانی نگاه «کالایی» به زمین
استاد پیشکسوت حوزه معماری و شهرسازی کشور در گفتوگو با خبرنگار ما با اشاره به مبانی فقه اسلامی، از تضاد منافع در ساختار تصمیمگیری، عملکرد شورای عالی معماری و شهرسازی و پیامدهای اجتماعی، زیست محیطی و جمعیتی سیاستهای فعلی سخن میگوید؛ سیاستهایی که به باور او هم تولید مسکن را کند کرده و هم به یکی از عوامل بازدارنده جوانی جمعیت تبدیل شدهاند.
عبدالحمید نقرهکار در تشریح دلایل اجرایی نشدن طرح نهضت ملی مسکن، ریشه اصلی این ناکامی را در نگاه نادرست به مقوله زمین میداند و میگوید: بارها تأکید شده از منظر فرهنگ اسلامی، زمین متعلق به خداوند است و بهصورت امانت در اختیار دولت اسلامی قرار دارد. دولت موظف است این زمین را در اختیار شهرنشینان و روستاییانی بگذارد که برای سکونت، تولید، فعالیت صنعتی یا کشاورزی به آن نیاز دارند و اگر زمینی مورد استفاده قرار نگرفت، باید آن را بازپس بگیرد. بر همین اساس زمین نباید به کالایی برای خرید و فروش تبدیل شود، چراکه ذاتاً ارزش افزودهای تولید نمیکند و معامله آن بدون فعالیت مولد، از نظر فقه اسلامی ماهیتی شبیه ربا دارد.
به باور این استاد دانشگاه علم و صنعت، اصل مسئله دقیقاً همینجاست که متأسفانه برخی دولتمردان برخلاف این مبنا عمل میکنند و دستگاههایی مانند وزارت راه و شهرسازی، جهاد کشاورزی و نهادهای مشابه که زمینهای گستردهای در اختیار دارند، به دلایل مختلف از واگذاری زمین به مردم خودداری میکنند.
او ادامه میدهد: برای این خودداری کردن هم بهانههایی مانند محدودیت توسعه شهرها یا طرحهای موسوم به کنترل گسترش شهری مطرح میشود و در بسیاری موارد نیز شفافسازی صورت نمیگیرد. این در حالی است که همگان میدانند کل زمینی که در حوزه معماری و شهرسازی کشور مصرف میشود، تنها حدود ۵/۱ تا ۲ درصد از مساحت کل کشور است و اگر فقط یک درصد دیگر از سطح کشور به تأمین مسکن یا فعالیتهای صنعتی و کشاورزی اختصاص یابد، تا سالها همه جوانان، صنایع و کشاورزان کشور صاحب زمین خواهند شد و این موضوع کاملاً عملی است.
این پژوهشگر حوزه معماری و شهرسازی با اشاره به وجود تضاد منافع در فرایند واگذاری زمین میگوید: متأسفانه برخی از تصمیمگیران خودشان بساز و بفروش هستند و طبیعی است که نخواهند قیمت زمین کاهش پیدا کند. در حالی که اگر زمین مطابق فقه اسلامی در اختیار مردم قرار گیرد، اساساً هزینه زمین از فرایند معماری و شهرسازی حذف میشود و مردم آزاد میشوند. در این شرایط، تنها قیمت مصالح، مواد و مجریان ساختوساز تعیینکننده هزینه نهایی ساختمان خواهد بود و این یکی از مهمترین اقداماتی است که باید در نظام جمهوری اسلامی انجام میشد، اما تاکنون محقق نشده و لازم است قوه قضائیه و قوه مقننه بهصورت جدی به این موضوع ورود کنند.
رد پای یک شورا در بحران محیط زیست و تراکم شهری
بنا به گفته نقرهکار، شورای عالی شهرسازی و معماری متشکل از معاون وزیر راه و شهرسازی به عنوان دبیر و نمایندگان چند وزارتخانه، مسئول زیرساختهای شهری است و این نهادها وظیفه دارند جاده، آب، برق، گاز، اینترنت و سایر خدمات زیرساختی را تأمین کنند اما برای فرار از هزینههای زیرساختی، بخش عمده درآمدهای خود را صرف امور اداری میکنند حال آنکه به خودشان وام میدهند، ساختمانهای اداری اشرافی میسازند و بدین ترتیب بودجههایی که باید صرف توسعه زیرساختهای شهری شود، عملاً هدر میرود و در خدمت مردم قرار نمیگیرد.
وی ادامه میدهد: این شورا به وظایف خود در ایجاد زیرساختهای لازم برای توسعه شهرها و روستاها عمل نمیکند و این مسئولیت را به شهرداریها واگذار کرده است، اما شهرداریها هم با تغییر کاربری زمین، فروش تراکم و اجرای طرحهای جامع و تفصیلی، دقیقاً برخلاف معیارهای علمی، انسانی و اسلامی عمل میکنند.
به گفته نقرهکار در حالی که مبنای علمی توسعه شهری، تعداد جمعیت در هر هکتار زمین است و استاندارد بینالمللی آن ۲۵ تا ۳۵ نفر تعریف شده، امروز در برخی مناطق شمال تهران تا ۵۰۰ نفر در هر هکتار سکونت دارند. نتیجه این وضعیت، ایجاد بحران زیستمحیطی، ترافیک، کمبود خدمات عمومی، آلودگی هوا، افزایش بیماریها، استرس و حتی مرگ و میر ناشی از آلودگی است؛ پیامدهایی که به باور او حاصل تصمیمهای شورای عالی معماری و شهرسازی است.
زمین به مردم نرسد، مسکن ساخته نمیشود
این استاد پیشکسوت حوزه معماری و شهرسازی با اشاره به ارتباط مستقیم سیاستهای مسکن با طرح جوانی جمعیت میگوید: تا زمانی که شهرها به صورت افقی توسعه پیدا نکنند، زمین در اختیار مردم قرار نگیرد و ساختوساز همچنان در انحصار مافیاهای بساز و بفروش باشد، تولید مسکن متناسب با نیاز جامعه محقق نخواهد شد.
به گفته او، اگر به یک جوان یا یک خانواده زمین داده شود، با کمک خانواده و آشنایان به تدریج ساخت خانه را آغاز میکنند و معمولاً طی یک تا ۵/۱ سال آن را به پایان میرسانند. اما وقتی زمین در اختیار بساز و بفروشها قرار میگیرد، وامهای کلان با اقساط سنگین به مردم تحمیل میشود، بسیاری توان پرداخت ندارند، پروژهها نیمهکاره میماند و سودهای غیرمولد، قیمت نهایی را روزبهروز افزایش میدهد.
وی ادامه میدهد: امروز در اغلب شهرها میتوان ساختمانهایی را دید که اسکلت آنها تکمیل شده اما نازککاری و خدمات عمومی آنها انجام نشده است. دلیل چنین وضعیتی این است که زمین مستقیم به مصرفکننده واقعی داده نمیشود تا خودش متناسب با توانش ساختوساز کند و این رویکرد نهتنها از نظر سرعت پاسخگویی به نیاز مسکن، ناکارآمد است، بلکه از نظر کیفی نیز آپارتمانسازی و مشاعسازی عامل بسیاری از ناهنجاریهای اجتماعی، مزاحمتهای همجواری و افزایش بزهکاری است و «خانه» دیگر محل آزادی، استقلال، حریم خصوصی و انعطافپذیری نیست و نمیتواند پاسخگوی توسعه جمعیت باشد.
ناکامی طرحهای مسکنی، تک علتی نیست
در کنار انتقاداتی که این گروه از کارشناسان به سیاستهای شهرسازی و عملکرد شورای عالی معماری و شهرسازی وارد میدانند، باید یادآور شد که اقتصاد ایران طی دست کم دو دهه گذشته با تورم مزمن، بیثباتی مالی و تضعیف مستمر قدرت خرید خانوارها دست و پنجه نرم کرده است و چنین شرایطی هر سیاست مسکنی را از جمله نهضت ملی مسکن را حتی پیش از ورود به مرحله اجرا با محدودیتهای جدی مواجه میکند.
به باور بسیاری از تحلیلگران، نخستین عامل در ناکامی طرحهای مسکنی کشور، ناتوانی نظام تأمین مالی مسکن است. بانکها در اقتصادی با تورم بالا و نرخ سود حقیقی منفی، تمایل چندانی به پرداخت تسهیلات بلندمدت و کمبازده مسکن ندارند و از سویی دیگر وامهایی که در قالب نهضت ملی مسکن تعریف شده، نه با سطح درآمد خانوارها تناسب دارد و نه با واقعیت هزینههای ساخت و در نتیجه بسیاری از متقاضیان در میانه مسیر، زیر بار اقساط سنگین یا آوردههای چندباره، عملاً از چرخه خارج میشوند و پروژهها نیمهتمام میماند.
عامل دوم اما بیثباتی اقتصاد کلان و شوکهای مداوم قیمتی است. در سالهای اخیر جهشهای پیدرپی نرخ ارز، افزایش بهای مصالح ساختمانی و نااطمینانی نسبت به آینده، هزینه ساخت را به متغیری غیرقابل پیشبینی تبدیل کرده به گونهای که نه سازنده امکان برنامهریزی بلندمدت دارد و نه متقاضی میتواند برآورد دقیقی از هزینه نهایی مسکن خود داشته باشد. این نااطمینانی، سرعت اجرای پروژهها را به شدت کاهش داده و ریسک سرمایهگذاری در بخش مسکن را بالا برده است.
در کنار این عوامل، البته تجربههای انباشته ناموفق سیاستهای مسکنی در دو دهه اخیر هم بیتأثیر نیست و اغلب برنامهها از مسکن مهر تا طرحهای حمایتی پراکنده، بدون اصلاح ساختارهای کلان اقتصاد، صرفاً بر افزایش عددی عرضه تمرکز داشتهاند. این در حالی است که مسکن در ایران، به تدریج به پناهگاه سرمایه و ابزار حفظ ارزش دارایی تبدیل شده و هر طرحی که بدون مهار تورم و کنترل سفته بازی اجرا شود، ناخواسته به بازتولید همان چرخه افزایش قیمت دامن میزند.
لازم به یادآوری است وابستگی شدید دولت به منابع بودجهای ناپایدار هم دامنه مانور سیاستگذار را محدود کرده است. دولتهایی که خود با کسری مزمن بودجه مواجهاند، توان تأمین زیرساخت، یارانه سود تسهیلات و تکمیل پروژههای بزرگ مسکنی را در مقیاس وعده داده شده ندارند. در چنین شرایطی، نهضت ملی مسکن بیش از آنکه یک پروژه اقتصادی پایدار باشد، به طرحی وابسته به منابع مقطعی و تصمیمات کوتاهمدت تبدیل میشود.
مجموعه این عوامل نشان میدهد که طرحهای مسکنی کشور و به طور مشخص نهضت ملی مسکن، علاوه بر چالشهای جدی در حوزه زمین و شهرسازی با محدودیتهای عمیقتری در سطح اقتصاد کلان، نظام مالی و الگوی سیاستگذاری مسکن روبهروست و تا زمانی که تورم مهار و تأمین مالی مسکن اصلاح نشود و مسکن از کالای سرمایهای به کالای مصرفی بازنگردد، هیچ طرحی حتی با بهترین نیت و گستردهترین اختیارات قانونی نمیتواند به هدف تأمین پایدار مسکن برای خانوارهای ایرانی نزدیک شود.
نظر شما