در میانه فصل داغ نقلوانتقال مستأجران، بازار اجاره، بین مصوبهها و «باید»های رسمی و واقعیتهای تورمی گرفتار شده است و شواهد میدانی و کارشناسی نشان میدهد سیاستهای حمایتی دولت و قوای سهگانه نتوانستهاند در برابر حریفی قَدَر بهنام تورم و قیمتهای مورد نظر بسیاری از مالکان، عرضاندام کنند و بازار همچنان بیاعتنا به سیاستهای دستوری، نرخ خودش را مینویسد.
امسال حدود ۸ میلیون خانوار مستأجر ایرانی در شرایطی روزهای اوج فصل جابهجایی را میگذرانند که دولت از سال ۱۳۹۹ سقف ۲۵درصدی برای افزایش اجاره و امسال هم با حمایت سران قوا افزایش ۲۵درصدی در کشور و ۲۷درصدی در تهران را تعیین کرده است. علاوه بر این سیاستهایی از قبیل مسکن استیجاری، تمدید خودکار قراردادها و پرداخت وام ودیعه نیز برای حمایت از مستأجران دنبال میشود. اما آمارهای رسمی نشان میدهد میانگین رقم افزایش اجاره در هفت سال اخیر ۴۰درصد بوده و این رقم در تهران هم گزارش شده است.در همین حال دادههای مرکز آمار گویای این است که تورم اجاره در سال گذشته بیش از ۳۵درصد و در سال ۱۴۰۳ بیش از ۴۰درصد بوده، حال آنکه فرزانه صادق وزیر راه و شهرسازی در تازهترین اظهارنظرش نرخ تورم اجاره را حدود ۳۰درصد و پایینتر از تورم ۸۰درصدی اقتصاد اعلام کرده است.
در شرایطی که این روزها حاکمیت برای اجاره سقف میگذارد، دستور تمدید قراردادها را صادر میکند، وام ودیعه میدهد و وعده ساخت و تحویل مسکن استیجاری را تکرار میکند، به ویژه در کف بازار کلانشهرها مستأجران برای ماندن زیر یک سقف، بار قراردادهای سنگین بعضاً چند میلیارد تومانی و افزایش حدود ۱۰۰درصدی و در مواردی بالاتر از ۱۰۰ درصدی را بر دوش میکشند.
سقف «کاغذی» اجاره، اجرایی نیست
یک عضو کمیسیون عمران مجلس با تأیید اینکه سقف ۲۵درصدی افزایش اجارهبها از سوی برخی مالکان رعایت نمیشود، بر این باور است بازار مسکن به دلیل ضعف نظارت، رها شده و دولت باید قوانین قابل اجرا را تصویب و نظارت بر مصوبات را تقویت کند.
به گفته علیرضا نوین، سقف ۲۵درصدی رقم مناسبی برای شرایط فعلی است، اما برخی مالکان با استناد به تورم
۶۰ درصدی، افزایش بیشتر اجاره را توجیه میکنند در حالی که مقایسه مستقیم اجاره با نرخ تورم، اشتباه است.
او بر این عقیده است اگر مستأجر شکایت کند، پرونده حقوقی تشکیل میشود و مشخص نیست موجر و مستأجر دوباره بتوانند به توافق برسند ضمن اینکه اتحادیهها، مشاوران املاک و فعالان حوزه مسکن هم در تعیین قیمتها اثرگذارند و برخورد جدی با متخلفان در این حوزه، ضروری است. به گفته نوین، تصویب قوانینی که قابلیت اجرایی ندارند، مشکلی را حل نمیکند و قانون باید متناسب با شرایط و زمانهای مختلف، انعطاف لازم برای اجرا را داشته باشد.
عضو دیگر کمیسیون عمران مجلس هم اقدامهای وزارت راه و شهرسازی در دولت چهاردهم برای بازار اجاره را مناسب اما ناکافی دانست. به گفته صدیف بدری، برنامه خرید ۱۰ هزار واحد و ساخت ۷۵ هزار واحد مسکن استیجاری در مقایسه با شمار مستأجران کشور پاسخگوی نیازها نیست، اما برای نخستین بار تأمین مسکن استیجاری و نظام اجارهداری بهصورت تخصصی در کانون توجه قرار گرفته است و میتواند آغاز مناسبی برای توسعه نظام اجارهداری حرفهای باشد.
تغییر ریل حمایت از «دستور» به مدیریت عرضه
دبیر کانون سراسری انبوهسازان مسکن و ساختمان هم تعیین سقف افزایش اجاره، تمدید خودکار قراردادها و افزایش تسهیلات ودیعه مسکن را اقداماتی مثبت و ضروری برای حمایت از مستأجران دانست و تأکید کرد: این سیاستها بهتنهایی مشکلات بازار اجاره را حل نمیکنند.
به گفته فرشید پورحاجت، افزایش هزینههای مسکن همزمان با تورم عمومی، فشار مضاعفی بر خانوارها وارد و ضرورت سیاستگذاری برای ایجاد ثبات در این بازار را بیشتر کرده است.
او با اشاره به مصوبه وزارت راه و شهرسازی و اینکه شوراهای مسکن استانها موظف شدهاند سقف افزایش اجارهبها را متناسب با شرایط اقتصادی هر استان تعیین کنند، گفت: حفظ مستأجر فعلی برای برخی مالکان، اقتصادیتر از تخلیه واحد و تحمل هزینههای خالیماندن، تعمیرات و واسطهگری است و میتواند جابهجاییهای غیرضروری را کاهش دهد. بسیاری از مالکان، افزایش اجاره را عمدتاً در محدوده ۲۵ تا ۳۰درصد و در چارچوب سقفهای تعیین شده اعمال کردهاند که این روند میتواند نشانه حرکت بازار به سمت ثبات بیشتر باشد، اما ثبت شفاف قراردادها، نظارت میدانی و برخورد با تخلفات پنهان ضروری است؛ چراکه محدودیتهای رسمی ممکن است به دریافت مبالغ خارج از قرارداد، قراردادهای کوتاهمدت یا توافقهای غیرشفاف منجر شود.
به گفته پورحاجت، گام بعدی دولت باید عبور از مدیریت قیمت به مدیریت عرضه باشد و تولید و توسعه مسکن استیجاری، استفاده از ظرفیت بخش خصوصی، تسهیل مجوزها، تأمین زمین، منابع مالی و مشوقهای سرمایهگذاری ضروری است.
او ایجاد صندوق بیمه اجاره برای ترغیب سرمایهگذاران به ورود به حوزه مسکن استیجاری و پوشش ریسک عدم پرداخت اجاره یا خسارت به واحدها را مطرح کرده و بر این باور است سیاستی نظیر تعیین سقف اجاره، اقدامی کوتاهمدت است و نباید سیاستگذار را از تکمیل زنجیره تولید مسکن در چارچوب نهضت ملی مسکن و برنامه هفتم توسعه غافل کند.
سیاستگذاریها مستأجر و مالک را با یک چشم ببیند
نایبرئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران هم افزایش جابهجایی مستأجران را نشانه روشن کاهش قدرت مالی خانوارها دانست. به گفته داوود بیگینژاد رشد اجارهبها با درآمد بخش بزرگی از مستأجران همخوان نیست و بسیاری ناچار شدهاند از محلههای قبلی به مناطق ارزانتر کوچ کنند؛ تغییری که با افزایش هزینه رفتوآمد، حملونقل و فاصله از محل کار نیز همراه است.
او معتقد است حتی خانوارهایی که پیشتر امید خانهدارشدن داشتند، به جمع مستأجران اضافه شدهاند و کاهش ساختوساز و عرضه واحدهای جدید، فشار بر بازار اجاره را بیشتر کرده است.
بیگینژاد سیاستهای حمایتی دولت را کماثر دانست و گفت: تعیین سقف افزایش اجارهبها در عمل از سوی بسیاری از مالکان رعایت نمیشود و ابزار نظارتی مؤثری برای اجرای آن وجود ندارد. به گفته او، تسهیلات ودیعه مسکن هم کمتر از ۵درصد مستأجران را پوشش داده است و در برابر جمعیت چندمیلیونی مستأجران، پاسخگوی نیاز واقعی بازار نیست.
او بر این باور است برای حمایت از مستأجران، نه اقدامهای مقطعی؛ بلکه سیاستی بلندمدت برای تنظیم عرضه، تقاضا و توان مالی خانوارها مورد نیاز است. بیگینژاد ضمن انتقاد از فشار هزینهای بر مستأجران، بر ضرورت حفظ انگیزه مالکان نیز تأکید و خاطرنشان کرد: حتی با افزایش ۲۷درصدی اجاره، بسیاری از مالکان ترجیح میدهند مستأجر فعلی خود را حفظ کنند و مواردی نیز وجود دارد که مالک با کمتر از سقف ۲۷درصد، حتی پایینتر از سقف ۲۵درصد سال گذشته، توافق میکند؛ چراکه خالیماندن ملک برای یک یا دو ماه و یافتن مستأجر جدید، برای مالک نیز هزینهزاست.
او یادآور شد: اقتصاد مسکن، خصوصی و ناهمگن است و دو واحد در یک ساختمان ممکن است بهدلیل بازسازی یا شرایط متفاوت، قیمت یکسانی نداشته باشند. وضعیت مالی مالکان نیز یکسان نیست ضمن اینکه برخی مالکان تنها یک یا دو واحد از طریق ارث، پسانداز یا کاهش متراژ دارند و اساساً موجر حرفهای محسوب نمیشوند.
بیگینژاد هشدار داد فشار بیش از حد به مالکان میتواند سرمایهگذاران حوزه اجارهداری را از بازار خارج کند و کاهش عرضه درنهایت به زیان مستأجران تمام شود.بنابراین در سیاستگذاریها باید همزمان قدرت پرداخت مستأجر و انگیزه مالک برای نگهداری و عرضه ملک را دید و بدون افزایش عرضه، حمایتهای کوتاهمدت نمیتواند ناترازی بازار اجاره را برطرف کند.
حاکمیت و عبور از سیاست «خانهدار کردن همه»
لازم به ذکر است مصوبات و تدابیر قانونی و مالی دولت و حاکمیت از جامعه انبوه مستأجران در حالی اتخاذ شده که در روزهای جاری از زبان علاءالدین ازوجی، مدیرعامل صندوق بازنشستگی کشوری خبری تأمل برانگیز مبنی بر این شنیدیم که ۴۰درصد بازنشستگان «مستأجر» هستند و سیاستهای مسکنی در ایران، دستکم در روایت وزارت راه و شهرسازی از ایده قدیمی «خانهدار کردن همه» به سمت بهرسمیت شناختن مستأجری حرکت میکند. فرزانه صادق با تأکید بر توسعه اجارهداری حرفهای معتقد است دسترسی واقعی به مسکن بهویژه برای دهکهای یک تا پنج و زوجهای جوان که توان خرید آنها با قیمتها فاصله دارد، نباید صرفاً از مسیر مالکیت تعریف شود.
این تغییر نگاه اگر از سطح سیاستگذاری به اجرا برسد، میتواند نقطه عزیمت مهمی در بازار اجاره باشد. بر همین اساس در کوتاهمدت، دولت دو ابزار را پررنگ کرده که یکی مهار رشد اجاره و دیگری تقویت توان مالی مستأجران است. بر اساس مصوبه سران قوا، قراردادهای مشمول در سال ۱۴۰۵، در صورت درخواست مستأجر، یک سال بهصورت خودکار تمدید میشوند و سقف افزایش اجارهبها ۲۵ درصد تعیین شده است. این حمایت البته مطلق نیست و حقوق موجر نیز در مواردی مانند نیاز شخصی به سکونت، تخریب و نوسازی یا انتقال رسمی مالکیت به رسمیت شناخته شده است و بدینوسیله سیاستگذار کوشیده میان امنیت سکونت و حقوق مالکانه تعادل ایجاد کند.
ابزار مالی دیگر، وام ودیعه است. از سال ۱۴۰۰ تاکنون حدود ۱۶۰ همت تسهیلات به بیش از یک میلیون و ۳۵۶ هزار خانوار پرداخت شده که۷/۷ همت آن فقط در دو ماه اخیر بوده است. سقف وام امسال نیز برای تهران ۳۶۵میلیون تومان، مراکز استانها ۲۸۰میلیون، سایر شهرها ۱۸۵میلیون و مناطق روستایی ۷۵میلیون تومان تعیین شده است. به عقیده صاحبنظران این ارقام برای بازار پرهزینهای که تورم اجاره آن (حداقل در روایت رسمی) حدود ۳۰درصد است، میتواند بخشی از فشار نقدینگی را کم کند، اما بیشک جای سیاست افزایش عرضه را نمیگیرد.
در همین شرایط ایده اجارهداری حرفهای هم اهمیت پیدا میکند و وزیر راه و شهرسازی از تسهیل فعالیت انبوهسازان، توسعهگران و سرمایهگذاران و هدایت بخشی از ظرفیت بافتهای فرسوده به مسکن استیجاری سخن میگوید. بر این اساس و در قالب «طرح آشیان» پس از ثبتنام ۵هزار متقاضی در ۱۵ شهر قرار است در هفته اول شهریور نخستین واحدها به متقاضیان تحویل داده شود و حدود ۲هزارو۵۰۰ واحد برای تهران و مشهد پیشبینی شده، هر چند به عقیده کارشناسان این آمار در کشوری با ۷ تا ۸ میلیون خانوار مستأجر، بسیار ناچیز است.واقعیت این است که دولت و حاکمیت امروز میخواهند هم از شوک کوتاهمدت اجاره بر معیشت مستأجران بکاهند و هم زیرساخت بازار استیجاری را فراهم کنند، اما به باور کارشناسان، موفقیت چنین تدابیری به مهار تورم، تداوم منابع، افزایش عرضه، کاهش هزینه ساخت و اجرای دقیق مقررات و مصوبات وابسته است.
نظر شما