به‌گزارش قدس آنلاین، افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها، ناتوانی روزافزون مستأجران در تأمین هزینه‌های سکونت در کلانشهرها و کوچ اجباری بسیاری از شهروندان به مناطق حاشیه‌ای، توجه سرمایه‌گذاران، مصرف‌کنندگان واقعی و حتی سیاست‌گذاران را بیش از گذشته به این مناطق جلب کرده که البته جهش قیمت زمین در این محدوده‌ها را رقم زده است.
در روزهای اخیر مرکز آمار ایران از تورم سالانه ۴۰درصدی بخش مسکن در فروردین ۱۴۰۴ خبر داد و این در حالی است که براساس مشاهده‌های میدانی بازار زمین در حاشیه کلانشهرهای تهران، مشهد، اصفهان و تبریز نیز داغ‌تر از همیشه است و قیمت‌ها در مناطقی که تا چند سال پیش کمتر مورد توجه بودند، به طور ناگهانی جهش کرده است که این پدیده از یک سو نوید فرصت‌های سرمایه‌گذاری پرسود را می‌دهد و از سوی دیگر نگرانی‌هایی درباره تشکیل حباب قیمتی و بروز تبعات اجتماعی ایجاد کرده است.
چرا «حاشیه» ناگهان پرطرفدار شد؟
جهش قیمت زمین در حاشیه شهرها نتیجه ترکیبی از عوامل اقتصادی، اجتماعی و سیاستی است. در وهله نخست؛ تورم مزمن و کاهش ارزش پول ملی در سال‌های اخیر موجب شده سرمایه‌گذاران به دنبال دارایی‌های امن مانند زمین و مسکن باشند. زمین به دلیل ماهیت بی‌مانند و تقاضای پایدار، همیشه یکی از گزینه‌های اصلی برای حفظ ارزش سرمایه بوده است. براساس گزارش مرکز آمار ایران، نرخ تورم عمومی کشور برای نخستین‌بار در ۱۲ ماهه منتهی به اسفند۱۴۰۳ از محدوده ۳۵درصد عبور کرد و در فروردین امسال هم تورم سالانه ۲/۳۳درصد به ثبت رسیده در حالی که قیمت زمین در برخی مناطق حاشیه‌ای تهران مانند پردیس و پرند تا ۵۰درصد افزایش یافته است.
با کمبود و محدودیت عرضه زمین در مراکز شهری، افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز و عوارض سنگین شهرداری، زمین از دسترس بسیاری از خریداران و سازندگان خارج و تقاضا را به سمت حاشیه شهرها هدایت کرده است و مهاجرت معکوس به دلیل افزایش هزینه‌های زندگی در کلانشهرها و تغییرات جمعیتی هم نقش مهمی در روی آوردن بسیاری از خانوارهای جوان و اقشار متوسط به حاشیه شهرها ایفا کرده است. براساس آمارهای مختلف حدود ۱۱میلیون ایرانی در سکونتگاه‌های غیررسمی و مناطق حاشیه‌ای زندگی می‌کنند که بخش عمده آن‌ها به دلیل ناتوانی در تأمین مسکن در شهرهای بزرگ ازجمله تهران به این مناطق مهاجرت کرده‌اند که این مهاجرت، تقاضا برای زمین در مناطقی مانند هشتگرد، اندیشه و پرند را به‌شدت افزایش داده است.تأثیر دوگانه سیاست‌های مسکنی دولت ازجمله طرح نهضت ملی مسکن را هم نباید در اوج گرفتن قیمت زمین در حاشیه‌ها دست کم گرفت. از یک سو، تخصیص زمین‌های دولتی در حاشیه شهرها تقاضا را تحریک کرده، اما از سوی دیگر، کندی اجرای این طرح‌ها و ناکارآمدی وام‌های بانکی موجب شده بسیاری از متقاضیان به بازار آزاد روی بیاورند. بسیاری از کارشناسان معتقدند ایران با کمبود زمین مواجه نیست و حدود ۵/۲ میلیون هکتار اراضی دولتی قابل استفاده برای مسکن وجود دارد، اما نبود اراده جدی برای عرضه این زمین‌ها به مردم، بازار را به سمت سوداگری سوق داده است.
جهش قیمتی زمین در حاشیه‌ها، اقتصاد و جامعه را به کجا می‌برد؟
رشد قیمت زمین در حاشیه شهرها پیامدهای گسترده‌ای برای جامعه ایران داشته و از منظر اقتصادی، شکاف طبقاتی را عمیق‌تر کرده است. اقشار پردرآمد و سرمایه‌گذاران با خرید زمین در این مناطق، سودهای کلانی بدست آورده‌اند، در حالی که اقشار کم‌درآمد که بیشتر آن‌ها مستأجر یا در جست‌وجوی سرپناه هستند، بیش از پیش از بازار مسکن رانده شده‌اند به طوری که به گفته کیانوش گودرزی رئیس اتحادیه مشاوران املاک، بخش بزرگی از جامعه به دلیل شکاف عمیق میان درآمدها و قیمت مسکن، دیگر به عنوان خریدار بالقوه در بازار حضور ندارند.
از منظر اجتماعی هم این جهش قیمتی به گسترش حاشیه‌نشینی دامن زده است. وقتی قیمت زمین در حاشیه شهرها افزایش می‌یابد، اقشار کم‌درآمد به مناطق دورتری رانده می‌شوند که اغلب بدون زیرساخت‌های مناسب مانند آب، برق و حمل‌ونقل هستند. به گفته عبدالرضا گلپایگانی معاون وزیر راه و شهرسازی و مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ۷درصد جمعیت ایران حاشیه‌نشین هستند که خراسان رضوی (عمدتاً شهر مشهد)، سیستان و بلوچستان، هرمزگان(بندرعباس)، خوزستان و استان تهران وضعیت بحرانی‌تری دارند. کارشناسان هم معتقدند چنین وضعیتی نه‌تنها به فقر و جرم منجر می‌شود، بلکه هزینه‌های سنگینی را برای تأمین خدمات عمومی بر دولت تحمیل می‌کند. لازم به ذکر است این جهش قیمتی بر رفتارهای اقتصادی مردم هم تأثیر گذاشته است و بسیاری از خانواده‌ها به‌ویژه در شهرهای بزرگ به جای خرید خانه به خرید زمین در حاشیه شهرها روی آورده‌اند، به این امید که در آینده بتوانند آن را بفروشند یا در آن ساخت‌وساز کنند. این رفتار که به نوعی سوداگری تلقی می‌شود، موجب شده زمین به جای کالای مصرفی به یک دارایی سرمایه‌ای تبدیل شود و چنین روندی به گفته کارشناسان، می‌تواند به تشکیل حباب قیمتی منجر شود؛ مشابه آنچه در دهه۱۳۸۰ در بازار مسکن تهران رخ داد.
وضعیت پیچیده ای که می‌تواند به فرصت تبدیل شود
در حال حاضر این پرسش مطرح است که سرمایه‌گذاری در زمین‌های حاشیه شهرها در سال ۱۴۰۴ یک فرصت طلایی است یا نشانه‌ای از یک حباب قیمتی خطرناک که پاسخ به این پرسش به عوامل متعددی بستگی دارد.
برخی دلایل خوش‌بینی به فرصت سرمایه‌گذاری در این زمینه عبارت‌اند از اینکه وجود تقاضای پایدار با توجه به رشد جمعیت و نیاز مداوم به مسکن، احتمال بالا ماندن تقاضا برای زمین در حاشیه شهرها در میان‌مدت را تقویت می‌کند. علاوه بر این توسعه زیرساخت‌های حمل‌ونقل و بهبود خدمات شهری در برخی مناطق حاشیه‌ای ارزش زمین‌های این مناطق را افزایش داده است و تورم انتظاری هم با توجه به پیش‌بینی تداوم تورم در سال۱۴۰۴ (احتمالاً بالای ۳۵درصد) زمین را همچنان به عنوان یک دارایی امن برای حفظ ارزش سرمایه، جذاب نگه می‌دارد.
اینکه چرا باید نگران تشکیل حباب قیمتی در این حوزه بود را اما باید به کاهش قدرت خرید مردم و نبود تقاضای مؤثر مرتبط دانست که مانع از جهش‌های قیمتی بیشتر می‌شود؛ چراکه اگر تقاضا افت کند، احتمال سقوط قیمت‌ها وجود دارد. ریسک‌های سیاسی و اقتصادی و تحولاتی مانند مذاکرات هسته‌ای یا تشدید تحریم‌ها هم می‌تواند بر بازار ارز و به تبع آن بازار زمین تأثیر بگذارد و در صورت کاهش نرخ دلار، قیمت زمین ممکن است اصلاح شود. همچنین تشدید سوداگری را باید به این فهرست اضافه کرد، چراکه وقتی تعداد زیادی از خریداران با هدف سود کوتاه‌مدت وارد بازار می‌شوند، احتمال تشکیل حباب افزایش می‌یابد و تجربه بازار مسکن در سال‌های ۱۳۹۷ تا ۱۴۰۰ نشان داد جهش‌های قیمتی ناپایدار می‌توانند به رکود طولانی منجر شوند.
از نگاه صاحبنظران، پیچیدگی چنین موقعیتی، نقش کلیدی دولت را یادآور می‌شود؛ چراکه تجربه تاریخی نشان می‌دهد عرضه زمین به مردم، همان‌طور که امام خمینی(ره) در دهه اول انقلاب پیشنهاد داده بودند، می‌تواند بحران مسکن را تا حدی مهار کند.
بر همین اساس اگرچه در حال حاضر، طرح‌هایی مانند واگذاری زمین‌های رایگان در چارچوب قانون جوانی جمعیت در دستور کار قرار گرفته، اما اجرای کُند و بروکراسی پیچیده مانع از تأثیرگذاری این طرح‌ها شده است، بنابراین افزایش عرضه زمین دولتی با تغییر کاربری و عرضه آن‌ها با قیمت‌های مناسب می‌تواند تقاضای سوداگرانه را کاهش دهد و مالیات بر زمین‌های رها شده هم سوداگری در این عرصه را محدود می‌کند.لازم به ذکر است توسعه زیرساخت‌ها و سرمایه‌گذاری در حمل‌ونقل و خدمات شهری در حاشیه شهرها هم به سکونت پایدار در این مناطق منجر خواهد شد و تقویت وام‌های مسکن (افزایش سقف وام با نرخ بهره پایین که قدرت خرید اقشار متوسط را بهبود بخشد) نیز به عنوان سیاست‌هایی راه‌گشا از سوی دولت قادر خواهد بود جهش قیمت زمین در حاشیه شهرها را به عنوان پدیده‌ای پیچیده که هم فرصت‌هایی برای سرمایه‌گذاری ایجاد کرده و هم تهدیدهایی برای اقتصاد و جامعه، به راه‌حلی مؤثر برای مشکل مسکن تبدیل کند.
نظر شما