بهگزارش قدس آنلاین، قانون «حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها» زمانی نوشته شد تا سپر دفاعی زمینهای حاصلخیز کشور در برابر هجوم تغییر کاربریها باشد. فلسفه اصلی قانون، حفاظت از خاک و منابع طبیعی و جلوگیری از نابودی زمینهایی بود که سالها زیر دست نسلهای کشاورز بارور میشدهاند.
اما آنچه در عمل رخ داد، دستاوردی متفاوت از هدف اولیه بود؛ تبصره یک ماده ۲ که اجازه ساخت تا ۵۰۰ متر زیربنا در اراضی کشاورزی را میدهد، در سالهای اخیر به دروازهای برای رشد بیسابقه ویلاسازی و سوداگری زمینهای کشاورزی بدل شده است. امروز پرسش جدی میان کارشناسان این است که آیا این ۵۰۰ متر بنا واقعاً قرار بود تکیهگاه فعالیت کشاورزی باشد یا جرقهای برای تبدیل مزارع و باغها به مناطق تفریحی و اقامتگاههای شخصی؟
ریشه قانونی؛ از نیت خوب تا اجرای معکوس
وقتی قانون حفظ کاربری اراضی در دهه ۱۳۷۰ تنظیم شد، دغدغه قانونگذار این بود که کشاورز بتواند در کنار زمین خود محل اقامت موقت، انبار و تأسیسات نگهداری ادوات کشاورزی را داشته باشد. تبصره یک ماده ۲ از همین نیت شکل گرفت؛ بندی که به مالک اجازه میداد تا سقف ۵۰۰ مترمربع بنا بسازد، مشروط بر آنکه فقط برای امور زراعی یا باغی استفاده شود و به تولید کمک کند.در نگاه قانونگذاران آن زمان، این مجوز قرار بود از زندگی پرمشقت کشاورزان دور از شهر حمایت کند؛ فرصتی برای آنکه همانجا در زمین خود سرپناهی بسازند و شبانهروز در دل مزرعه زندگی کنند؛ اما در گذر سالها، زمین دیگر فقط زمین نبود. رشد قیمت مسکن، رونق بازار ویلا و ضعف نظارت بر اجرای قانون، این تبصره را به ابزاری تبدیل و مسیر طبیعی قانون را وارونه کرد: قانون حفظ کاربری، خود مجوز تغییر کاربری شد.
از مزرعه تا ویلا؛ چگونه ۵۰۰ متر قانون، هزاران هکتار زمین را تغییر داد
سازوکار سوءاستفاده از تبصره ساده اما مؤثر است. معمولاً فردی گاه یک سرمایهگذار شهری زمینی زراعی یا باغی را در منطقه خوش آب و هوا خریداری میکند و با استناد به تبصره یک ماده ۲ درخواست ساخت بنای ۵۰۰ مترمربعی را میدهد، معمولاً با عنوان «اتاق نگهبان، انبار یا اقامتگاه کشاورز». مجوز صادر میشود؛ اما در عمل بنای ساخته شده چیزی نیست جز ویلایی لوکس با محوطهسازی وسیع، استخر و تأسیسات تفریحی. در ادامه فعالیت کشاورزی به بهانه صرفه نداشتن یا کمبود آب متوقف میشود.
به گفته یکی از کارشناسان سازمان جهاد کشاورزی استان البرز، در بسیاری از مناطق بیش از ۶۰ درصد مجوزهای صادر شده بر اساس تبصره یک هیچ ارتباط واقعی با تولید ندارد؛ زمین تنها پوشش قانونی ویلاسازی است.
پیامدهای اقتصادی، اجتماعی و محیط زیستی
بسیاری از زمینهایی که در قالب این تبصره ویلاسازی شدهاند، از مرغوبترین خاکهای کشور بودهاند. خاک حاصلخیز حاشیه رودخانهها و دشتهای پرباران شمالی اکنون تبدیل به باغهای خصوصی تفریحی شدهاند. در واقع به جای تولید، شاهد تبدیل زمین تولیدی به سرمایه غیرمولد هستیم؛ پول در زمین میخوابد، نه محصول در خاک.
برای تأمین آب مصرفی ویلاها – از آبیاری فضای سبز تا استخر – چاههایی حفر میشود که اغلب خارج از ضوابط وزارت نیرو و جهاد کشاورزیاند؛ اقدامی که تبعات مستقیم بر سفرههای زیرزمینی دارد. در مناطقی مانند کردان، طالقان و چالوس سطح آب زیرزمینی در ۱۵ سال اخیر تا بیش از ۱۵ متر کاهش یافته است. کارشناسان منابع آب میگویند هر ویلای غیرمجاز، یک چاه غیرمجاز به دنبالش دارد.
ورود ویلاهای بزرگ با مصالح سنگین و زیربنای زیاد، بافت روستاهای سنتی را نیز تغییر داده است. تقاضا برای برق، گاز و راه دسترسی افزایش مییابد و این یعنی تحمیل هزینههای عمرانی بیشتر بر دولت بدون بازده تولیدی.
از سوی دیگر، زمین کشاورزی که روزی ارزشش به بار محصول بستگی داشت، اکنون با چشمانداز ویلاسازی چند برابر افزایش قیمت پیدا میکند. این تورم کاذب سبب شده کشاورزان واقعی نتوانند زمین خریداری کنند و دامنه سوداگری گسترش پیدا کرده است.
تفسیرهای دوگانه و آشفتگی اجرا
یکی از مهمترین چالشها، تفسیرهای متناقض این تبصره در میان استانهاست. در برخی استانها جهاد کشاورزی تنها برای ساخت سازههای خدماتی مجوز صادر میکند؛ اما در بعضی دیگر به راحتی بنای مسکونی نیز پذیرفته میشود. نبود دستورالعمل واحد و شفاف موجب شده قانون به شکل سلیقهای اجرا شود.
به گفته یکی از کارشناسان حقوق اراضی، قانون واحد داریم؛ اما برداشت متفاوت است. در البرز ۵۰۰ متر یعنی منزل مسکونی با استخر، در همدان ۵۰۰ متر یعنی انبار کود و بذر. همین تضاد اجرای قانون را عملاً بیاثر کرده است. در نتیجه مالکانی که در یک استان موفق به دریافت مجوز نمیشوند، زمین خود را در استان دیگر خریداری کرده یا از طریق واسطهها مسیر صدور مجوز را پیدا میکنند. این فراوانی برداشتها به معنای گشودن درهای رانت و تبعیض در اجرای قانون است.
بر اساس برآوردهای غیررسمی نهادهای پژوهشی، در پنج سال اخیر بیش از ۶۵ هزار فقره مجوز ساخت بنا در اراضی زراعی صادر شده است. از این تعداد، حدود ۴۰ درصد اصلاً فعالیت کشاورزی ندارند یا زمین را به کاربری تفریحی تبدیل کردهاند. میانگین سالانه بیش از هزار هکتار زمین زراعی در مناطق شمال، البرز و اصفهان تغییر کاربری پیدا کرده که بخش عمدهای از آن ریشه در همین تبصره دارد.
در مناطقی چون گیلان و مازندران حتی زمینهایی که بر اساس نقشه کاداستر در پهنه زراعی ثبت شدهاند، با استناد به تبصره یک مجوز ساخت گرفتهاند، در حالی که طبق روح قانون، ساخت و ساز در این پهنه باید منع مطلق داشته باشد.
شهادت میدانی از یک روستا
در روستای خوشآب از توابع شهرستان کرج، کسی دیگر کشاورزی نمیکند. در سه کیلومتر از محدوده اصلی روستا بیش از ۱۲۰ ویلا ساخته شده؛ همه با مجوز ساخت ۵۰۰ متر که زیربنای واقعیشان دو برابر یا بیشتر است. یکی از اهالی میگوید: اوایل گفتند ساختمان برای انبار محصول است، بعد دیدیم استخر و آلاچیق هم دارد. از ۱۰ تا ویلا، یکی هم دیگر گندم نمیکارد.این نمونه، تصویری کوچک از بحرانی بزرگتر در سراسر کشور است؛ تخریب تدریجی سرزمین کشاورزی ایران زیر عنوان قانونی هر روز در حال رخ دادن است و آرامآرام بر میزان بتنهای روییده بر مزارع افزوده میشود.
ابهام در نظارت و پاسخگویی
سازمان جهاد کشاورزی صادرکننده اصلی این مجوزهاست؛ اما نظارت پس از صدور عملاً ناقص است. در بسیاری از موارد هیچ بازبینی کارشناسی درباره نوع ساخت بنا، کاربری واقعی یا حفظ فعالیت کشاورزی صورت نمیگیرد. از سوی دیگر، قوه قضائیه و استانداریها نیز در رسیدگی به پروندههای تغییر کاربری، با حجم بالای پروندهها روبهرو هستند و روند رسیدگی طولانی و کماثر شده است. یکی از کارشناسان مناطق شمالی میگوید: گاهی میان صدور مجوز و حکم تخریب، پنج سال فاصله میافتد. تا آن زمان ویلا کاملاً ساخته و فروخته شده است.
دلایل پنهان تداوم این روند
انگیزه اقتصادی بالا، ضعف نظارت محلی، گرایش برخی مسئولان به توسعه ظاهری و نبود سامانه اطلاعاتی جامع، چهار محور اصلی تداوم این چرخهاند. زمینهایی که با مجوز ۵۰۰ متر ویلا میشوند، در مدت کوتاهی چند برابر ارزش پیدا میکنند. واحدهای گشت حفظ کاربری محدودند و بسیاری از تخلفات در مناطق دور از شهر اتفاق میافتد. در این میان، نگاه سطحی برخی مدیران محلی به شاخصهای عمرانی سبب شده تبدیل زمین به بنا نشانه پیشرفت پنداشته شود در حالی که توسعه بدون تولید، توسعهای توخالی به شمار میآید. تاکنون نیز هیچ بانک اطلاعاتی واحدی برای ثبت دقیق اراضی دارای مجوز ۵۰۰ متر و میزان استفاده واقعی از آنها وجود نداشته است.
اگر روند فعلی بدون اصلاح ادامه یابد، ایران در افق دو دهه آینده با سه بحران آشکار روبهرو خواهد شد؛ امنیت غذایی کاهش مییابد، بحرانی تازه در منابع آب شکل میگیرد و روستاها هویت کشاورزی خود را از دست میدهند و به مناطق تفریحی خصوصی برای ساکنان شهر تبدیل میشوند.
راهحلها و پیشنهاد اصلاحی
بازنویسی تبصره یک ماده ۲ ضروری است؛ واژه کلی «احداث بنا» باید حذف و تعریف دقیق «تأسیسات پشتیبان کشاورزی» جایگزین شود تا هیچ ساخت و سازی با کاربری اقامتی مجاز نباشد. مالک زمین باید در طول سال دستکم بخشی از زمین را زیر کشت نگه دارد، در غیر این صورت مجوز بنا لغو شود. ایجاد سامانه ملی پایش برای رصد اراضی دارای مجوز و توقف صدور هر نوع مجوز ساختمانی در مناطق بحرانی آب از گامهای فوری است. همچنین ساخت و ساز خارج از چارچوب مجوز ۵۰۰ متر باید با جریمه چندبرابری مواجه شود.
قانونی که باید دوباره بازنویسی شود
تبصره یک ماده۲ قانون حفظ کاربری اراضی با نیت حمایت از کشاورزی داده شد؛ اما امروز به یکی از عوامل اصلی تخریب زمینهای زراعی، گسترش ویلاسازی و بحران آب تبدیل شده است. این قانون به بازنگری فوری نیاز دارد؛ زیرا بدون اصلاح، مسیر فعلی به طور مستقیم به نابودی نظم زیستی و اقتصادی روستاهای ایران خواهد انجامید. حفاظت از خاک، تنها در شعار انجام نمیشود. قانون نیز باید پاسدار خاک باشد، نه راه فرار برای صاحبان ثروت.
سرزمین کشاورزی ایران امروز، بیش از هر زمان دیگر به بازگشت عقلانیت حقوقی و نظارت واقعی نیاز دارد پیش از آنکه آخرین قطعه زمین حاصلخیز، زیر سایه مجوز ۵۰۰ متر، برای همیشه از دست برود.
نظر شما