بهگزارش قدس آنلاین، بر اساس اظهارات فعالان صنفی و کارشناسان، بازار مسکن در حالی دومین ماه سال ۱۴۰۵ را سپری میکند که وضعیتی دوگانه و پیچیده بر این بازار حکمفرماست.
به گفته مطلعان، هزینههای ساخت با شتابی قابل توجه افزایش یافته است و برآوردها نشان میدهد قیمت تمامشده هر مترمربع ساختمان به سطوحی رسیده که ادامه فعالیت برای بسیاری از سازندگان را با تردید همراه کرده است. جهش قیمت مصالح کلیدی ساختمان از مواد اولیه پتروشیمی گرفته تا فولاد، رشد دستمزدها و حتی افزایشهای ناگهانی در هزینههای خدماتی مانند انشعابات، عملاً فشار مضاعفی بر بدنه تولید مسکن وارد و نشانههایی از ضعف در هماهنگی نهادی و نظارت بر بازار را عیان کرده است.
در همین حال و بر اساس شواهد عینی و میدانی، بازار معاملات همچنان در رکودی عمیق و فرسایشی گرفتار است؛ رکودی که طی دو سال اخیر شکل گرفته و حالا تحت تأثیر تلاطمهای سیاسی و شرایط پرتنش کشور، تشدید شده است.
به گفته فعالان حوزه مسکن، کاهش محسوس حجم خرید و فروش، افت سرمایهگذاری در بخش ساختمان و ناتوانی تقاضا در همراهی با سطح قیمتها، تعادل بازار را بر هم زده و بر دامنه بلاتکلیفی افزوده است، حال آنکه این رکود به کاهش قیمتها منجر نشده، چراکه بخشی از رشد اخیر قیمت مسکن، در حال جبران عقب ماندگی چندساله آن از تورم عمومی است و همزمان، افزایش هزینههای ساخت و محدودیت عرضه هم به این روند دامن زده است.
استخوان مسکن زیر فشار قیمتها و ضعف حکمرانی
به گفته دبیر کانون سراسری انبوهسازان مسکن، روند صعودی قیمتها به عنوان واقعیتی تثبیتشده تا جایی پیش رفته که هزینه ساخت هر مترمربع ساختمان ۵ طبقه به محدوده ۵۰ تا ۵۱ میلیون تومان رسیده و این رقم نسبت به سال گذشته بهطور میانگین بیش از ۳۰درصد رشد را تجربه کرده است. از نگاه فرشید پورحاجت این افزایش، حاصل یک عامل واحد نیست، بلکه برایند جهش همزمان در چند متغیر کلیدی است. از یک سو قیمت مواد اولیه پتروشیمی تا حدود ۲۰۰درصد افزایش یافته و از سوی دیگر فولاد رشد ۳۰ تا ۳۵درصدی را تجربه کرده است و اگرچه بخشی از این روند به شوکهای مقطعی و اختلال در تولید نسبت داده میشود، اما آثارش بهطور کامل به بازار ساختوساز منتقل شده است.او با انتقاد از وجود ضعف در نظارت و نبود مدیریت منسجم در بازار به این واقعیت اشاره میکند که برخی تولیدکنندگان افزایش قیمت را به کمبود مواد اولیه نسبت میدهند، در حالی که بررسیها چنین کمبودی را تأیید نمیکنند و آنچه بیش از هر چیز به چشم میآید، نارسایی در تنظیمگری بازار است.
به گفته او، این اختلال فقط به حوزه مصالح محدود نمیشود، تصمیم برخی دستگاههای خدماترسان نیز به این بیثباتی دامن زده است. نمونه بارز این تصمیمها، افزایش بیش از ۱۰۰درصدی نرخ انشعاب برق در ابتدای سال جاری است که نهتنها غیرکارشناسی، بلکه مصداقی از ناهماهنگی میان نهادهای مؤثر در زنجیره تولید مسکن است.
به باور پورحاجت، امروز صنعت ساختمان که همواره به عنوان پیشران اقتصاد شناخته میشود، با چالشی مضاعف روبهرو است و ترکیب رشد هزینهها و نبود هماهنگی نهادی به محدودتر شدن عرضه مسکن منجر میشود و آثار آن به طیف وسیعی از صنایع وابسته هم سرایت میکند.
جنگ هم مانع جبران عقب ماندگی تورم مسکن نشد
یک کارشناس اقتصاد مسکن هم معتقد است این بازار در غیاب دادههای رسمی و بهروز، بیش از هر زمان دیگری به تحلیلهای مبتنی بر شواهد غیرمستقیم متکی شده است.
به گفته غلامرضا سلامی، بیش از یک سال و نیم است که آمار رسمی معاملات منتشر نشده و همین خلأ اطلاعاتی، تصویر دقیقی از وضعیت بازار ارائه نمیدهد و آنچه از دادههای موجود بر میآید، تداوم رکود در معاملات در کنار رشد قیمتهاست.
او چند عامل کلیدی را در این افزایش قیمت دخیل میداند که عقبماندگی چند ساله قیمت مسکن از تورم عمومی یکی از آنهاست و امروز در حال جبران است. به باور سلامی افزایش هزینههای ساخت قیمت تمامشده را بالا برده و افت محسوس سرمایهگذاری در بخش ساختمان هم به کاهش عرضه منجر شده است و این بدان معنی است که حتی در شرایطی که تقاضای مؤثر تضعیف شده و معاملات در رکود به سر میبرند، فشار از سمت هزینه و عرضه، مسیر قیمتها را صعودی نگه داشته است.
او در همین حال تأکید میکند: جنگ و نااطمینانیهای ناشی از آن، رکود معاملاتی را تشدید کرده، اما نتوانسته به کاهش قیمتها بینجامد و در افق بلندمدت هم بازار مسکن همچنان مستعد رشد قیمت ارزیابی میشود؛ بهویژه اگر شرایط سیاسی به ثبات برسد.
به گفته وی، در چنین سناریویی، پیشبینی رشد ۳۵ تا ۴۰درصدی قیمتها در ماههای آینده مطرح است، هرچند تداوم یا تشدید تنشها میتواند این مسیر را دستخوش تغییر کند.
قدرت خرید متقاضیان با سطح فعلی قیمتها همخوانی ندارد
از نگاه عضو هیئت مدیره انجمن انبوهسازان تهران، بازار مسکن در شرایطی قرار گرفته که نه نشانهای از رونق در آن دیده میشود و نه امکان بازگشت به تعادل در کوتاهمدت وجود دارد.
ایرج رهبر با اشاره به تأثیر مستقیم تحولات سیاسی و تنشهای اخیر، از کاهش شدید حجم معاملات و تداوم رکودی سخن میگوید که حدود دو سال بر این بازار سایه انداخته است.
به گفته وی، افزایش هزینه مصالح ساختمانی بهطور مستقیم به رشد قیمت تمامشده واحدهای مسکونی منجر شده و سازندگان را با چالش جدی در جبران هزینهها مواجه کرده است. همزمان، قدرت خرید متقاضیان با سطح فعلی قیمتها نیز همخوانی ندارد که به برهم خوردن تعادل بازار و تعمیق رکود منجر شده است.
رئیس کمیسیون عمران اتاق بازرگانی تهران معتقد است این وضعیت، نوعی بلاتکلیفی فراگیر ایجاد کرده که هم عرضهکنندگان و هم متقاضیان را در وضعیت «انتظار» نگه داشته است.
رهبر همچنین به ناهمگنی شدید قیمتها در مناطق مختلف تهران و واحدهایی با قیمت هر متر مربع حدود ۱۳۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان در مناطق متوسط تا ارقامی در حدود ۵۰۰ میلیون تومان در مناطق لوکس اشاره و متوسط قیمت مسکن در تهران را زیر ۱۵۰ میلیون تومان برآورد میکند. او بر این باور است مجموعهای از عوامل بیرونی ازجمله شرایط اقتصادی، وضعیت صنایع بالادستی مانند فولاد و پتروشیمی و همچنین تحولات سیاسی، معادلات بازار را از حالت پیشبینیپذیر خارج کرده است.
اجاره ساعتی؛ زنگ خطر امنیتی در بازار آشفته مسکن
در حالی که براساس ابلاغیه جدید اتحادیه مشاوران املاک تهران و با هدف کاهش فشارهای اقتصادی بر خانوارها و واحدهای کسب و کار، تمام قراردادهای اجاره مسکن و واحدهای صنفی به دلیل شرایط اضطراری و جنگی، به صورت خودکار و بدون نیاز به مراجعه حضوری به مدت حداکثر دو ماه تمدید میشود، بنا بر اظهارات نایب رئیس این اتحادیه، بازار مسکن این روزها با پدیده شکلگیری و گسترش الگوهای غیررسمی اجاره بهویژه اجارههای ساعتی و روزانه هم روبهرو است که این پدیده به یکی از نگرانیهای جدی تبدیل شده است.
داود بیگینژاد با تأکید بر ممنوعیت این نوع اجارهها، هشدار میدهد در شرایط پرتنش فعلی، چنین اقدامهایی میتواند به طور مستقیم امنیت محلات مسکونی را تهدید کند. به گفته او، طرح این ادعا که اجارههای کوتاهمدت میتواند راهکاری برای اسکان آسیبدیدگان باشد، فاقد مبنای اجرایی است و اساساً چنین مدلی از اجاره، کارکردی در حل بحران مسکن خانوارهای آسیبدیده ندارد.به گفته وی، با وجود ممنوعیتهای قانونی و هشدارهای چندین باره، آگهیهای مربوط به اجارههای ساعتی و روزانه همچنان دیده میشود. بیگینژاد معتقد است ورود افراد ناشناس به واحدهای مسکونی آن هم در بازههای کوتاهمدت، سطح ریسک اجتماعی و امنیتی را افزایش میدهد و این مسئله میتواند پیامدهایی فراتر از بازار مسکن داشته باشد.
بنا بر اظهارات او، اقامتهای کوتاهمدت باید از مسیرهای تعریفشده مانند هتلها و مراکز اقامتی رسمی تأمین شود و از منظر سیاستگذاری، استمرار این روند میتواند به گسترش بینظمی در بازار اجاره و افزایش آسیبهای اجتماعی منجر شود و بر این اساس ضرورت تشدید نظارت و مداخله مؤثر نهادهای مسئول بیش از پیش احساس میشود.
مسکن ۱۴۰۵؛ بازاری میان ترمیم قیمتی و احیای تدریجی تقاضا
بازار مسکن در سال گذشته زیر سایه بیثباتیهای سیاسی و فضای جنگی، نهتنها از جهشهای معمول خود فاصله گرفت، بلکه به نوعی وارد مرحله «انجماد نسبی» شد؛ جایی که رشد اسمی قیمتها به ۲۳درصد محدود ماند، در حالی که تورم عمومی ۵۱درصدی، عملاً به کاهش ۲۸درصدی ارزش واقعی داراییهای ملکی منجر شد.
به باور کارشناسان، این اختلاف اگرچه در نگاه نخست نشانهای از ضعف بازار تلقی میشود، اما در بطن خود حامل یک پیام مهم برای آینده است؛ پیامی مبتنی بر شکلگیری یک ظرفیت انباشته برای ترمیم قیمتی و در چنین بستری، بازار مسکن سال ۱۴۰۵ بیشتر از آنکه مستعد جهشهای هیجانی باشد، در مسیر «بازتنظیم تدریجی» حرکت خواهد کرد، چراکه از یک سو فشار هزینههای ساخت، کاهش سودآوری سازندگان و افت سرمایهگذاری، سمت عرضه را محدود نگه میدارد و اجازه افت معنادار قیمتها را نمیدهد و از سوی دیگر کاهش قدرت خرید و تداوم رفتار محتاطانه در میان متقاضیان، مانع از شکلگیری سریع رونق در معاملات خواهد شد و بازار بهتدریج و با شیبی ملایم به سوی نقطه تعادلی جدید حرکت خواهد کرد.
به تعبیر دیگر و براساس آنچه فعالان صنفی و کارشناسان ارائه میکنند، در فضای فعلی، مسکن میان دو نیروی متضاد یعنی رکود معاملاتی از یک سو و فشارهای فزاینده بر قیمتها از سوی دیگر گرفتار شده و چنین وضعیتی، چشمانداز بازار را بیش از هر زمان دیگری به آینده تحولات اقتصادی و سیاسی و توقف یا تداوم شرایط جنگی گره زده و بر همین اساس سناریوهای متفاوتی از تداوم رشد قیمت تا تعمیق رکود را پیش روی حوزه مسکن قرار داده است.
نظر شما