بهگزرش قدس آنلاین، در حالیکه سیاستگذار سقف افزایش اجارهبها را در محدوده ۲۵درصد تعیین کرده، نشانههای میدانی از بازار مسکن حاکی از آن است که اجرای این سیاست با چالشهای جدی روبهرو است.
داود بیگینژاد، نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران اعلام کرده اگرچه ثبت قراردادهای اجاره بالاتر از سقف مصوب ممنوع است، اما مشاوران املاک در عمل به اطلاعات قراردادهای قبلی دسترسی ندارند و بدون اطلاع از رقم اجاره سال گذشته، امکان اعمال دقیق این سقف وجود ندارد. به گفته او، حتی در صورت توافق موجر و مستأجر نیز ثبت قرارداد بالاتر از سقف قانونی ممکن نیست؛ در حالیکه نبود سامانهای شفاف برای دسترسی به سوابق قراردادها، اجرای این مصوبه را با دشواری مواجه کرده است.
این اظهارات در شرایطی مطرح میشود که دادههای بازار مسکن از شکلگیری شکافی قابل توجه میان قیمتهای پیشنهادی و توان واقعی متقاضیان حکایت دارد. در ماههای اخیر، آنچه فروشندگان در فایلها اعلام میکنند با آنچه خریداران و مستأجران در عمل توان پرداختش را دارند، فاصلهای معنادار پیدا کرده است. رشد ۱۷درصدی قیمتهای پیشنهادی در فروردین و جهش ۵/۲۱درصدی در اردیبهشت در حالی ثبت شده که قیمتهای قطعی معاملات حدود ۲۷درصد پایینتر از سطح فایلهای پیشنهادی قرار دارد؛ شکافی که نشانه ورود بازار مسکن به مرحلهای از «بازار دونرخی» است.
چرا قیمت مسکن پایین نمیآید؟
اقتصاد مسکن در ایران طی سالهای اخیر تحت تأثیر همزمان چند نیروی قدرتمند قرار گرفته است. نخست، تورم ساخت که با افزایش مداوم هزینه مصالح و خدمات ساختمانی، یک کف قیمتی مقاوم برای بازار ایجاد کرده است. دوم، رشد نقدینگی که بهعنوان موتور سنتی تورم داراییها عمل میکند و سوم، انتظارات سیاسی و ارزی که در دورههای مختلف، مسکن را به پناهگاه سرمایه تبدیل کرده است. در نتیجه این همزمانی، بازار مسکن دیگر صرفاً تابع عرضه و تقاضای کلاسیک نیست، بلکه در مدار «انتظارات تورمی» حرکت میکند؛ مداری که خروج از آن بهسادگی ممکن نیست .
روایت میدانی از بازار
در حالیکه دادههای کلان از تداوم شکاف قیمتی و رشدهای دورهای در بازار مسکن خبر میدهند، تصویر میدانی در سطح بنگاههای املاک، لایهای متفاوت و در عین حال عینیتر از وضعیت فعلی را نشان میدهد. در این سطح، بازار کمتر در قالب شاخصها و نمودارها قابل توضیح است و بیشتر از خلال تماسهای روزانه، فایلهای رهن و اجاره و توان واقعی متقاضیان معنا پیدا میکند.
احمد خراسانی، فعال بازار مسکن، وضعیت موجود را نه در چارچوب تحلیلهای آماری، بلکه بر اساس تجربه روزمره از مراجعهکنندگان و جریان فایلهای ملکی توصیف میکند. به گفته او، سطح فعلی قیمتهای پیشنهادی در بخش اجاره، به نقطهای رسیده که حتی برای فعالان بازار نیز قابل هضم و انتقال ساده به متقاضیان نیست. او در اینباره میگوید: «در بسیاری از موارد، وقتی فایلهای رهن و اجاره را به متقاضیان اعلام میکنیم، واقعاً با شرایطی مواجه میشویم که توضیح دادن آن دشوار است. برای مثال، یک واحد ۱۰۰ متری معمولی در مناطق متوسط شهر به حدود ۵۰۰ میلیون تومان رهن و ۲۵ تا ۳۰ میلیون تومان اجاره ماهانه رسیده است».
از نگاه او، مسئله بازار دیگر افزایش سطح قیمتها نیست، بلکه برهمخوردن نسبت میان درآمد خانوار و هزینه تأمین مسکن است؛ نسبتی که بهتدریج از تعادل خارج و به یکی از گلوگاههای اصلی فشار معیشتی تبدیل شده است. خراسانی در ادامه تأکید میکند: «در شرایط فعلی، حتی اگر یک فرد شاغل درآمدی در حدود ۲۵ تا ۴۰ میلیون تومان در ماه داشته باشد، بخش عمده این درآمد صرف تأمین اجاره میشود و عملاً فضای چندانی برای سایر هزینههای زندگی باقی نمیماند. در چنین وضعیتی، امکان برنامهریزی مالی برای خانوارها بهشدت محدود شده است».در مجموع، آنچه از روایت فعالان میدانی بازار برمیآید این است که مسکن از یک دارایی سرمایهای با کارکرد اقتصادی، به یک متغیر فشار دائمی در سبد هزینه خانوار تبدیل شده؛ متغیری که بیش از آنکه تابع انتخاب باشد، تابع ناگزیر شرایط درآمدی و ساختار تورمی اقتصاد است.
خروج تدریجی طبقه متوسط از مرکز شهر
فشار فزاینده هزینههای مسکن در سالهای اخیر، تنها به افزایش ارقام اجاره و قیمت محدود نمانده و بهتدریج در حال بازتعریف الگوی سکونت شهری است. دادههای میدانی و مشاهدههای فعالان بازار نشان میدهد شهر در حال تجربه نوعی بازآرایی خاموش در توزیع جمعیت است؛ بازآراییای که در آن دسترسی به مناطق مرکزی بهتدریج از توان بخشی از مستأجران خارج میشود.
احمد خراسانی، فعال بازار مسکن، این روند را یک تغییر آرام اما پیوسته توصیف میکند؛ تغییری که در جریان مراجعات روزانه به بنگاههای املاک قابل مشاهده است. او در اینباره میگوید: «در ماههای اخیر بهوضوح دیده میشود که مستأجرها در حال خروج از مناطق مرکزی شهر و حرکت به سمت حاشیهها هستند؛ این جابهجایی دیگر یک استثنا نیست، بلکه به یک الگوی تکرارشونده تبدیل شده است».
در تحلیل خراسانی، این جابهجایی فقط یک تغییر آدرس یا انتخاب سکونت ارزانتر تلقی نمیشود، بلکه نشانهای از تغییرات عمیقتر در ساختار طبقاتی شهر است؛ جایی که فشار هزینه مسکن، بهتدریج مرزهای جغرافیایی دسترسی به امکانات شهری را بازتعریف میکند. به بیان دیگر، بازار مسکن در حال ایفای نقشی فراتر از یک بازار اقتصادی است و عملاً به سازوکار تعیینکننده توزیع اجتماعی در مقیاس شهری تبدیل شده است؛ سازوکاری که تعیین میکند چه کسانی همچنان در مرکز شهر باقی بمانند و چه کسانی ناگزیر به حاشیه رانده شوند.
فاصله میان چارچوب قانونی و واقعیت بازار
در شرایطی که سیاستگذار رسمی سقف افزایش اجارهبها را در محدوده ۲۳ تا ۲۵درصد تعیین کرده است، شواهد میدانی از بازار مسکن نشان میدهد این سیاست در عمل با دامنهای گسترده از عدم تبعیت مواجه است. به بیان دیگر، فاصله معناداری میان چارچوبهای مصوب و رفتار واقعی بازار شکل گرفته که کارآمدی ابزارهای کنترلی را با چالش مواجه کرده است.
این فعال بازار مسکن، با اشاره به تجربه روزمره بنگاههای املاک، از ضعف سازوکارهای نظارتی در اجرای این سیاست سخن میگوید. او در اینباره تصریح میکند: «در عمل هیچ نظارت مؤثری بر اجرای سقف اجاره وجود ندارد. در بسیاری از موارد، موجر بهصراحت اعلام میکند اگر مستأجر قادر به پذیرش شرایط جدید نباشد، باید ملک را تخلیه کند».
فاصله قیمتها از منطق معاملات
برایند دادههای رسمی و شواهد میدانی نشان میدهد بازار مسکن در مرحلهای قرار دارد که قیمتگذاری بیش از معاملات واقعی، تحت تأثیر انتظارات اقتصادی و سیاسی شکل میگیرد. رشد قیمتهای پیشنهادی از توان تقاضای مصرفی پیشی گرفته، در حالیکه قیمتهای قطعی معاملات پایینتر و باثباتتر است؛ وضعیتی که از شکلگیری دو سطح قیمتی در بازار حکایت دارد.
در کنار این شکاف، تورم ساختوساز و رشد نقدینگی نیز کف قیمتی بازار را بالا نگه داشتهاند و حتی در دورههای کاهش تقاضا، امکان افت محسوس قیمتها را محدود کردهاند. احمد خراسانی تأکید میکند: «بازار مسکن به نقطهای رسیده که ارقام و قیمتها از ظرفیت واقعی زندگی روزمره مردم فاصله گرفتهاند و دیگر با واقعیت معیشتی بسیاری از خانوارها همخوانی ندارند».
بازار زیر سایه ریسک سیاسی
در تحلیلهای اخیر، ریسکهای بیرونی و سیاسی نقش مهمی در شکلدهی انتظارات قیمتی دارند. در دورههای افزایش ریسک، مسکن به پناهگاه سرمایه تبدیل شده و نقدینگی سرگردان را جذب کرده است. در مقابل، هر نشانهای از کاهش تنش یا احتمال توافق، میتواند مسیر سرمایهگذاری را تغییر دهد.
سناریو نخست؛ تداوم جهش با احتمال پایین است. در این سناریو، بازار همچنان تحت تأثیر انتظارات تورمی رشد میکند، اما شواهد فعلی احتمال آن را پایین نشان میدهد. شکاف ۲۰ تا ۳۰درصدی میان قیمتهای پیشنهادی و قیمتهای قطعی، مانع ادامه رشد انفجاری قیمتهاست.
سناریو دوم؛ واکنش کوتاهمدت کاهشی است. در صورت کاهش تنشها یا اخبار توافق، بازار ممکن است با توقف موقت رشد یا اصلاح کوتاهمدت روبهرو شود. با این حال، تورم ساخت، اجازه افت شدید قیمتها را نمیدهد و کف بازار را حفظ میکند.
سناریو سوم؛ کاهش شیب رشد و تعادل نسبی است. محتملترین سناریو، نه ریزش قیمت و نه تداوم جهشهای گذشته، بلکه کاهش شیب رشد و خروج تدریجی بازار از فضای هیجانی است. در این مسیر، رشد قیمتها کمنوسانتر شده و به نرخهایی نزدیکتر به تورم عمومی یا حتی پایینتر میل میکند. این وضعیت نوعی «فرود نرم» برای بازار مسکن محسوب میشود.
تجربه برجام و بازارهای موازی
تجربه برجام نشان میدهد کاهش تنش سیاسی معمولاً به افت فوری قیمت مسکن منجر نمیشود، بلکه بازار را وارد دورهای از ثبات نسبی میکند. تفاوت امروز با آن دوره، تورم بالاتر ساختوساز است که مانع اصلاح جدی قیمتهاست. همزمان، رفتار بازارهای موازی مانند ارز، طلا و بورس نیز تعیینکننده است؛ اگر جذابیت آنها تغییر کند، بخشی از سرمایه میتواند از مسکن خارج شود و سرعت رشد قیمت کاهش یابد.بازار مسکن اکنون در مرز دوگانگی قرار دارد؛ از یک سو قیمتهای پیشنهادی رشد تند داشته و بازار را به دو سطح «ویترین» و «معامله» تقسیم کرده و از سوی دیگر، تورم ساخت، نقدینگی و انتظارات سیاسی مانع سقوط قیمتها شدهاند.
در سطح معیشتی نیز فشار هزینه مسکن، نسبت درآمد خانوار و اجاره را از تعادل خارج کرده و به جابهجایی تدریجی مستأجران از مناطق مرکزی به حاشیهها دامن زده است. محدودیتهای رسمی اجارهبها نیز به دلیل ضعف اجرا، اثرگذاری محدودی بر رفتار واقعی بازار داشتهاند.برایند عوامل نشان میدهد سناریو محتمل، نه جهش شدید و نه سقوط قیمت، بلکه کاهش شیب رشد، احتیاط بیشتر، نوسانهای محدودتر و حرکت فرسایشی به سمت تعادل نسبی است؛ بازاری که همزمان تحت فشار تورم ساخت از پایین، نقدینگی از بالا و انتظارات از بیرون قرار دارد.
خبرنگار: امیرحسین یوسفزاده
نظر شما