ورود بانکها به بازار مسکن و سرمایهگذاری گسترده آنها در این بخش، به گفته مجید گودرزی، کارشناس اقتصادی، یکی از عوامل ایجاد اختلال در بازار مسکن و افزایش فشار بر قدرت خرید مردم است؛ موضوعی که به اعتقاد او، فقط به بازار ملک محدود نمیماند و از مسیر افزایش قیمت مسکن، هزینه تأمین مالی، تورم و کاهش قدرت خرید، بخشهای مختلف اقتصاد را تحت تأثیر قرار میدهد.
گودرزی در گفتوگو با خبرنگار قدس با اشاره به ساختار فعلی نظام بانکی کشور اظهار کرد: بانکها در ایران نهتنها به اقتصاد و مردم، بلکه به خودشان نیز آسیب میزنند و بخشی از این مسئله به رویهای برمیگردد که بانکها را از نقش واسطه مالی به بازیگر بازارهای دارایی تبدیل کرده است.
او با اشاره به سرمایهگذاری بانکها در بازارهایی مانند ارز، طلا و مسکن گفت: بخش بزرگی از منابع بانکها به سمت سرمایهگذاری در بازارهایی رفته که ارزش افزودهای ایجاد نمیکنند و این مسئله درنهایت هم برای اقتصاد و هم برای خود بانکها ناترازی ایجاد میکند.
این کارشناس اقتصادی افزود: وقتی بانکی منابع قابل توجهی را در مسکن، ارز، طلا، سپردههای بانکی یا طرحهای نیمهتمام قرار میدهد، در حالی که این داراییها لزوماً ارزش افزوده متناسبی برای اقتصاد ایجاد نمیکنند، منابع از بخش مولد اقتصاد فاصله میگیرند.
۶۵۰ همت سرمایهگذاری در مسکن؛ وقتی بانک با مردم رقابت میکند
گودرزی با اشاره به ورود گسترده بانکها به بازار مسکن تصریح کرد: بانکها در این بخش به جای اینکه در کنار مردم قرار بگیرند، عملاً با آنها رقابت میکنند.
او حجم سرمایهگذاری بانکها در بخش مسکن را حدود ۶۵۰ همت اعلام کرد و توضیح داد: وقتی بانک وارد بازار مسکن میشود و با منابعی که در اختیار دارد اقدام به خرید دارایی میکند، قدرت رقابت مردم عادی با بانک را از بین میبرد.
وی برای توضیح اثر این رفتار به نمونهای از خرید یک ملک تجاری توسط یکی از بانکها اشاره کرد و گفت: در یکی از مناطق تهران، یک واحد تجاری که ارزش واقعی آن حدود ۲۵۰ میلیون تومان بوده، توسط یک بانک به قیمت ۳ میلیارد تومان خریداری شده است. به اعتقاد او، چنین معاملاتی میتواند رابطه میان قیمت ملک و اجاره را برهم بزند و به قیمتسازی در بازار منجر شود.
او تأکید کرد: مردم عادی نمیتوانند با منابع بانکی برای خرید ملک رقابت کنند و نتیجه این روند، افزایش قیمت مسکن و دور شدن خانه از دسترس خانوارهاست.
قیمت مسکن فقط از تورم عمومی نمیآید
گودرزی با رد این دیدگاه که افزایش قیمت مسکن صرفاً نتیجه تورم عمومی و افزایش قیمت مصالح و زمین است، به مقایسه نرخ تورم عمومی و تورم مسکن در یک دوره هشتساله اشاره کرد و گفت: در دوره مورد بررسی، تورم مسکن حدود ۷۲۵ درصد بوده، در حالی که تورم عمومی حدود ۴۷۷ درصد ثبت شده است.
او با استناد به این ارقام افزود: بخشی از تورم عمومی نیز از تورم مسکن تأثیر گرفته و برخلاف این فرض که ابتدا تورم عمومی ایجاد و سپس مسکن، گران میشود، در این دوره افزایش قیمت مسکن خود به یکی از عوامل تشدید تورم تبدیل شده است.
این کارشناس اقتصادی، نبود شفافیت و انتشار منظم آمارهای رسمی بازار مسکن و همچنین شکلگیری قیمتهای پیشنهادی در سکوها را از دیگر عوامل مؤثر بر آشفتگی بازار دانست و خاطرنشان کرد: قیمتهای پیشنهادی بدون سقف مشخص و بدون ارتباط روشن با بهای تمامشده، میتواند به افزایش شکاف میان قیمت واقعی و قیمت مورد انتظار در بازار منجر شود.
گودرزی همچنین با اشاره به سهم زمین در قیمت تمامشده مسکن گفت: بیش از ۷۰درصد بهای تمامشده مسکن مربوط به زمین است و در عین حال کشور از نظر ظرفیت زمین با محدودیت مطلق مواجه نیست. او مدعی شد اگر تنها یک درصد از زمینهای کشور به ساختوساز اختصاص پیدا کند، ظرفیت بسیار بالایی برای تأمین زمین مسکونی ایجاد خواهد شد.
چرا بانک باید مسکن را گران کند؟
اما پرسش اصلی اینجاست اگر سرمایهگذاری در مسکن در نهایت به کاهش قدرت خرید مردم و رکود معاملات منجر میشود، چرا بانکها همچنان به این بازار وارد میشوند؟
گودرزی معتقد است بخشی از پاسخ را باید در ساختار سوددهی بانکها جستوجو کرد. به گفته او، بانکها خود را متعهد به پرداخت سود حدود ۲۳درصدی به سپردهها میدانند، در حالی که بازدهی بسیاری از فعالیتهای اقتصادی کمتر از این رقم است.
او ادامه داد: در چنین شرایطی، بانک برای آنکه بتواند سود سپردهها را پرداخت کند، به دنبال داراییهایی میرود که ارزش آنها همراه با تورم افزایش پیدا میکند؛ درنتیجه بازارهایی مانند مسکن، ارز و طلا برای بانک جذاب میشوند.
وی تأکید کرد: بانک حق ندارد از زیان مردم سود بگیرد و باید از سودمحوری به سمت کارمزدمحوری حرکت کند؛ به این معنا که بانک بابت خدمات مالی خود کارمزد دریافت کند و در فعالیتهای اقتصادی، متناسب با ریسکی که میپذیرد، در سود و زیان مشارکت داشته باشد.
۵هزارو۵۱۸ همت تسهیلات؛ پس چرا وام گرفتن برای مردم سخت است؟
در ادامه این گفتوگو، مسئله منابع بانکی و تناقض میان حجم بالای سپردههای مردم و دشواری دریافت تسهیلات مطرح شد.
بر اساس آماری که در برنامه مطرح شده، بانکها در پنج ماه ابتدای سال حدود ۵هزارو۵۱۸ همت تسهیلات پرداخت کردهاند که حدود ۴هزارو۱۹۰ همت آن به کسبوکارها و حدود هزارو۳۲۸ همت به خانوارها اختصاص داشته است.
همزمان حجم سپردههای بانکی تا پایان آذرماه پارسال حدود ۱۷هزار و ۴۲۵ همت اعلام شد؛ عددی که این پرسش را ایجاد میکند چرا با وجود چنین حجم بزرگی از منابع، دریافت یک وام چندصد میلیون تومانی برای خانوارها همچنان با صف، اعتبارسنجی، ضامن و وثیقه همراه است.
گودرزی در پاسخ گفت: مشکل فقط «نبود پول» در بانک نیست، بلکه تورم و ساختار بازپرداخت تسهیلات نیز در این مسئله نقش دارد. به گفته او، وقتی بانکی وامی را با نرخ مشخص پرداخت میکند، اما ارزش واقعی اقساط دریافتی در چند سال بعد بهشدت کاهش پیدا میکند، پرداخت تسهیلات برای بانک جذابیت اقتصادی خود را از دست میدهد.
او معتقد است همین مسئله موجب شده بانکها نیز برای حفظ ارزش منابع خود به سمت بازارهای دارایی حرکت کنند و عملاً به چرخهای وارد شوند که در آن، بانک برای فرار از زیان ناشی از تورم، در همان بازارهایی سرمایهگذاری کند که افزایش قیمت آنها به اقتصاد و قدرت خرید مردم فشار وارد میکند.
ناترازی؛ وقتی دخل و خرج بانک نمیخواند
این کارشناس اقتصادی درباره مفهوم ناترازی بانکی خاطرنشان کرد: زمانی که منابع و مصارف بانک با یکدیگر متعادل نباشند و مصارف از منابع بیشتر شود، بانک با ناترازی مواجه است.
در همین حال، براساس آمار مطرحشده در برنامه، ۶ بانک و مؤسسه اعتباری با کفایت سرمایه منفی مواجهاند و ۱۰ بانک نیز پایینتر از حداقل ۸درصد قرار دارند.
گودرزی با اشاره به اهمیت کفایت سرمایه گفت: بانک باید پشتوانهای داشته باشد تا اگر بخشی از تسهیلات باز نگشت یا ارزش برخی داراییهایش کاهش پیدا کرد، بتواند زیان را تحمل کند. در غیر این صورت، زیان بانک درنهایت میتواند به اقتصاد و منابع عمومی منتقل شود.
او نمونه بانک ایرانزمین را مورد اشاره قرار داد و خاطرنشان کرد: این بانک در مردادماه حدود ۱۱۰ همت اضافهبرداشت از بانک مرکزی داشته و برای جبران بخشی از این بدهی نیز حدود ۷۵ همت از داراییهای آن منتقل شده است.
به گفته وی، مسئله اصلی این است که هزینه ناترازی بانک درنهایت از کجا پرداخت میشود و آیا این هزینه میتواند از مسیر رشد پایه پولی، نقدینگی و تورم به کل اقتصاد منتقل شود یا خیر؟
بانکها؛ عامل تورم یا قربانی تورم؟
گودرزی در پاسخ به این پرسش که بانکها قربانی تورماند یا خود به تورم دامن میزنند، گفت: بخش قابل توجهی از مشکلات توسط خود بانکها تشدید میشود.
او سرمایهگذاری در بازارهای ارز، طلا و مسکن و همچنین سپردههای بانکی را از مصادیق سرمایهگذاریهایی دانست که ارزش افزوده واقعی ایجاد نمیکنند و تصریح کرد: اقتصادی که سرمایههایش به سمت بازارهای با ارزش افزوده صفر حرکت کند، نمیتواند رشد پایدار ایجاد کند.
این کارشناس اقتصادی همچنین نرخ سود بانکی را یکی از مشکلات اصلی دانست و خاطرنشان کرد: وقتی نرخ سود تأمین مالی در ایران حدود ۲۳درصد است و با درنظرگرفتن سایر هزینهها حتی به محدوده ۳۸ تا ۴۰درصد میرسد، تولیدکننده ایرانی نمیتواند با تولیدکنندهای در کشوری مانند چین که با نرخهای بسیار پایینتر تأمین مالی میشود، رقابت کند.
وی تأکید کرد: اگر بازدهی متوسط اقتصاد پایینتر از نرخ سود بانکی باشد، بخش قابل توجهی از سرمایهگذاریها از نظر اقتصادی توجیه خود را از دست میدهند.
بانکها چگونه به رکود مسکن هم دامن میزنند؟
به اعتقاد گودرزی، دخالت بانکها در بازار مسکن تنها موجب افزایش قیمت نمیشود، بلکه میتواند به رکود معاملات نیز منجر شود.
او گفت: در شرایطی که قیمت ملک به شدت افزایش، اما قدرت خرید خانوارها کاهش یافته است، نه خریدار توان خرید دارد و نه فروشنده بهراحتی میتواند جایگزین مناسبی برای ملک خود پیدا کند.
وی بخش مسکن را یکی از موتورهای مهم اقتصاد دانست که دهها رشته شغلی را به حرکت درمیآورد و رکود این بخش، آثار گستردهای بر تولید، اشتغال و مصرف دارد.
او همچنین با اشاره به افزایش دوره انتظار برای خانهدار شدن خانوارها بیان کرد: قدرت خرید مردم بهشدت کاهش یافته و افزایش قیمت مسکن عملاً این بازار را از بخش بزرگی از خانوارها خارج کرده است.
وامهای ارزی و فشار مضاعف بر تولید
این کارشناس اقتصادی در بخش دیگری از این گفتوگو به تسهیلات ارزی اشاره کرد و گفت: بخشی از تولیدکنندگان وامهایی را با نرخهای بسیار پایینتر از نرخ فعلی ارز دریافت کردهاند، اما در زمان بازپرداخت، باید بدهی خود را با نرخهای بسیار بالاتر تسویه کنند.
او این روند را یکی از عوامل فشار بر بنگاههای تولیدی دانست و خاطرنشان کرد: وقتی تولیدکننده نتواند بدهی ارزی خود را با نرخ جدید بازپرداخت کند، نتیجه میتواند ورشکستگی بنگاه و افزایش بیکاری باشد.
گودرزی با اشاره به افزایش هزینههای تأمین مالی و ریسکهای سیاسی و تجاری افزود: بانکها نمیتوانند در چنین اقتصادی برای خود «ریسک صفر و سود تضمینشده» تعریف کرده و تمام ریسک را به تولیدکننده و سپردهگذار منتقل کنند.
بانکداری نیازمند مهندسی دوباره است
این کارشناس اقتصادی در جمعبندی راه اصلاح نظام بانکی گفت: مسئله بانکها با تغییر یک نرخ یا اجرای یک دستور حل نمیشود و نظام بانکی کشور نیازمند «مهندسی دوباره» است.
به گفته او، بنگاهداری بانکها، سرمایهگذاری در بازارهای بدون ارزش افزوده، پرداخت و دریافت سود، تسهیلات ارزی با سازوکارهای نامتناسب با شرایط تولید و رعایتنشدن برخی الزامات مربوط به کفایت سرمایه، همگی باید مورد بازنگری قرار گیرند.
او تأکید کرد: بانک باید در کنار تولید قرار بگیرد، نه اینکه بر تولید سوار شود؛ بانک باید بخشی از ریسک فعالیت اقتصادی را بپذیرد و درآمدش متناسب با خدمات و مشارکت واقعی در اقتصاد باشد.
گودرزی همچنین بر ضرورت نظارت مؤثر بر بانکها تأکید و خاطرنشان کرد: قوانین مربوط به کفایت سرمایه، بنگاهداری و تسهیلات تکلیفی وجود دارد، اما مسئله اصلی در مواردی، اجرا نشدن یا نظارت ناکافی بر اجرای این قوانین است.
او در پایان هشدار داد ادامه این روند میتواند فشار بر بنگاهها، کاهش قدرت خرید خانوارها، افزایش ورشکستگی و تشدید تورم را به دنبال داشته باشد و افزود: اصلاح نظام بانکی باید پیش از آنکه هزینه ناترازی بانکها به شکل گستردهتری به مردم و اقتصاد منتقل شود، صورت گیرد.
خبرنگار: مهسا ناطقی
نظر شما