در بحبوحه بررسی لایحه بودجه ۱۴۰۵، بازار مسکن کشور در پیچیدهترین و متناقضترین شرایط چند دهه اخیر قرار گرفته است. از یک سو صنعت ساختمان با تورم لجامگسیخته قیمت مصالح و افزایش هزینههای تولید دست و پنجه نرم میکند و از طرف دیگر، بازار معاملات به دلیل کاهش قدرت خرید خانوارها، در رکودی عمیق فرورفته است. این دو واقعیت متضاد، بحرانی سهوجهی را برای «سازندگان»، «صاحبان املاک» و «متقاضیان واقعی» ایجاد کرده است. بر اساس بررسیهای میدانی و گفتوگو با فعالان این عرصه، به نظر میرسد بازار به نقطه «عدم کشش» رسیده و مسیر پیش رو نیازمند تدبیری هوشمندانه است.
پیشفروش؛ تعطیل و حاشیه سود؛ صفر
رجایی، سازنده پروژههای متوسط مقیاس در توصیف شرایط کنونی میگوید: «دوران سودآوری متعارف به پایان رسیده است. امروز نه تنها حاشیه سود محو شده؛ بلکه مهمترین ابزار تأمین نقدینگی؛ یعنی نظام پیشفروش به دلیل بیاعتمادی خریداران از چرخه اقتصاد مسکن خارج شده است». به گفته وی افزایش قیمت مصالح، دستمزدها و بیثباتی نرخ دلار، هزینه تمامشده را به شکل تصاعدی بالا برده؛ اما قیمت فروش نتوانسته با این سرعت حرکت کند. این سازنده ساختمان تأکید میکند: «در دو سه سال اخیر افزایش معناداری در قیمت نهایی مسکن در بسیاری از مناطق نداشتیم در حالی که هزینه ساخت هر مترمربع ممکن است دو برابر شده باشد». پیامد این وضعیت، به گفته او تعدیل نیرو، توقف پروژههای نیمهکاره و در بهترین حالت، کاهش کیفیت اجرا در بخش نازککاری است.
نگاه بنگاههای معاملات ملکی؛ رکود با چشمانداز گرانی
در مقابل، نگاه فعالان بخش معاملات به این بحران، متفاوت است. احمد خراسانی، بنگاهدار املاک با تأیید رکود جاری اظهار میکند: «حجم معاملات به شدت کاهش یافته؛ اما این به معنای کاهش قیمت پایه نیست. قیمتها بر اساس هزینههای جایگزینی و عوامل کلانی مانند نرخ ارز محاسبه میشود». به اعتقاد وی، بخشی از فشار هزینهای که سازندگان به آن اشاره میکنند، ناشی از عوارض سنگین شهرداری و سایر هزینههای اداری است که به طور مستقیم به قیمت نهایی افزوده میشود. این مشاور املاک، سیاستهای حمایتی دولت در حوزه مسکن اجتماعی را در تأثیرگذاری بر بازار اصلی ناتوان توصیف کرده و پیشبینی میکند: «بازار در سال آینده با وجود رکود فعلی، تحت فشار تورم هزینهها، تمایل به رشد قیمت خواهد داشت».
تحلیل دادههای رسمی؛ شکاف عمیق میان هزینه و قیمت
آمارهای رسمی ادعای فعالان را تأیید میکند. دادههای بانک مرکزی حاکی از رشد مستمر و قابل توجه «شاخص قیمت تولیدکننده» در بخش ساخت و ساز بوده و این در حالی است که گزارشهای مرکز آمار ایران از رشد نزدیک به صفر یا حتی منفی قیمت مسکن در برخی کلانشهرها در ماههای اخیر حکایت دارد. این شکاف آماری گواه محکمی بر ایجاد بنبستی است که از آن به «عدم کشش قیمتی» تعبیر میشود؛ یعنی بازار دیگر توان جذب افزایش قیمتهای بیشتر را ندارد.
آیندهپژوهی بحران؛ سه سناریو محتمل
با تداوم این شرایط، آینده بازار مسکن در هالهای از ابهام قرار دارد:
سناریو نخست (فروپاشی بخشی از عرضه): ادامه رکود و فشار هزینهها میتواند به خروج سازندگان خُرد و متوسط از بازار و تمرکز بیشتر در دست شرکتهای بزرگ بینجامد. این امر در میانمدت به کاهش عرضه و تشدید مشکل منتهی خواهد شد.
سناریو دوم (شوک تورمی و جهش ناگهانی): در صورت تزریق نقدینگی کلان یا شوک ارزی جدید ممکن است قیمتها با جهش ناگهانی مواجه شوند. این جهش، خریداران واقعی را بیشتر حذف کرده و به دلالی دامن خواهد زد.
سناریو سوم (تصحیح قیمتها و بازگشت تعادل): کاهش تدریجی قیمتهای اسمی ملک برای همتراز شدن با قدرت خرید، راهکاری دردناک؛ اما اصلاحی است. این روند میتواند با افزایش حجم معاملات، راکد شدگی نقدینگی را کاهش دهد.
ضرورت عبور از دور باطل
واقعیت امروز بازار مسکن حاکی از یک «دور باطل» است. فشار هزینه، سازنده را تحت فشار قرار میدهد؛ اما قیمتهای بالای موجود، تقاضای مؤثر را از بازار خارج میکند. خروج تقاضا، سازنده را در فروش و تأمین نقدینگی ناتوانتر کرده و این چرخه معیوب ادامه مییابد.
شکستن این دور باطل، نیازمند عزمی ملی و بستهای جامع است که همزمان «هزینههای تولید» را از طریق مدیریت واردات کالاهای واسطهای و تعدیل مقررات دست و پاگیر کنترل کند، «اعتماد» را به ساز و کار پیشفروش بازگرداند و با ابزارهای دقیق، «نقدینگی» را به سمت تقاضای واقعی و نه سفتهبازی هدایت کند. بدون این نگاه همهجانبه، بحران فعلی تنها تعمیق شده و پیامدهای اجتماعی آن دامنگیر جامعه خواهد شد.
خبرنگار: مهسا ناطقی
نظر شما