به گزارش قدس آنلاین اغراق نیست اگر بگوییم این سالها مسکن به یکی از شاخصهای امید در ایران تبدیل شده؛ شاخصی که به وضوح رو به افول است. بر اساس تازهترین نتایج ارائه شده از سوی مرکز افکارسنجی ملت وابسته به مرکز پژوهشهای مجلس، وقتی در آبان امسال از شهروندان پرسیده شده «چقدر احتمال دارد در یک سال آینده خانهدار شوید؟» پاسخها تکاندهنده بوده است چرا که ۸۴ درصد پاسخگویان گفتهاند «اصلاً احتمال ندارد» و تنها ۲.۴ درصد از پاسخگویان – رقمی در حد یک اقلیت بسیار کوچک – هنوز با اطمینان از امکان خرید مسکن در یک سال آینده سخن گفتهاند.
ماجرای این ناامیدی البته فقط به مستأجران محدود نیست و حدود ۷۵ درصد از مالکان نیز اعلام کردهاند در یک سال آینده احتمال تعویض خانه خود را صفر میدانند. در پژوهشی دیگر از همین مرکز ۵۲.۲ درصد از شهرنشینان غیرمالک گفتهاند طی پنج سال آینده «اصلاً» امیدی به خانهدار شدن ندارند.
علاوه بر نتایج تاملبرانگیز این نظرسنجی، دادههای رسمی مرکز آمار ایران هم تصویر فشار قیمتی بازار مسکن بر سبد هزینهای مردم را کاملتر میکند. بر این اساس تورم سالانه بخش «مسکن، آب، برق، گاز و سایر سوختها» به ۳۶.۵ درصد رسیده است و تورم ماهانه ۲.۶ درصد و تورم نقطه به نقطه هم ۳۵.۴ درصد اعلام شده است. در این میان اما نکتهای که کمتر دیده میشود، تورم ۴۷.۹ درصدی خدمات نگهداری و تعمیر واحد مسکونی است.
مجموعه این آمار و ارقام، تصویری روشن اما نگران کننده ارائه میدهند مبنی بر این که امید به خانهدار شدن، دستکم در افق کوتاهمدت برای اغلب گروههای متقاضی کاملا رنگ باخته است. وقتی بیش از نیمی از مستأجران افق پنجساله را هم برای خانهدار شدن، تاریک میبینند، گویای این است که با یک تغییر ذهنیت جمعی مواجهیم، نه یک نوسان مقطعی و این آمار به وضوح نشان میدهد بازار مسکن شاید از فاز جهشهای ناگهانی قیمت فاصله گرفته باشد، اما در سطحی از قیمت و هزینه تثبیت شده که برای اکثریت جامعه، دسترسی به مالکیت را به رؤیایی دور تبدیل کرده است.
در همین حال وجود فاصله اندک بین دو شاخص تورم سالانه و نقطه به نطقه مسکن حکایت از این دارد که بازار در وضعیت جهش ناگهانی نیست، اما در سطحی بالای تورم تثبیت شده است و به زبان سادهتر قیمتها در این بازار شاید دیگر ندوند اما همچنان با سرعتی بالا راه میروند و متوقف نشدهاند.
رویای خانهدار شدن چگونه عقب نشست؟
صرف نظر از اینکه طی دهههای اخیر کدام دولت با چه رویکرد و سیاستهای اقتصادی و مسکنیای به متقاضیان واقعی، وعده خانهدار شدن داده است و با نگاهی جامع باید گفت نخستین و بنیادیترین عامل در شکل گیری و انباشت این سرخوردگی و ناامیدی عمیق و عمومی نسبت به خانهدار شدن، افت مداوم توان خرید خانوارهاست. در اقتصادی که رشد دستمزدها بهطور مزمن پشت سر تورم حرکت کرده، نسبت قیمت مسکن به درآمد به سطحی رسیده که پسانداز برای خرید خانه را به پروژهای چند دهساله تبدیل کرده است. برآوردهای غیررسمی نشان میدهد یک خانوار با درآمد متوسط، برای خرید یک واحد معمولی حدودا ۸۰ متری در کلانشهر باید بیش از بیست سال صبر کند؛ آن هم با فرض توقف رشد قیمتها که در شرایط اقتصاد ایران چنین فرضی خوشبینانه و محال است.
واقعیت این است که کاهش قدرت خرید شهروندان فقط به ناتوانی در تأمین پیشپرداخت مسکن ختم نمیشود و مسئله عمیقتر، فرسایش ظرفیت پسانداز است. طی سالهای اخیر سهم هزینه مسکن و اجاره در سبد مصرفی خانوار افزایش چشمگیری داشته و عملاً فضای تنفسی بودجه خانوار را مسدود کرده است. وقتی بخش بزرگی از درآمد صرف اجاره میشود، امکان انباشت سرمایه برای خرید دارایی بادوام از بین میرود و «اجارهنشینی پایدار» برای مستاجران رقم میخورد به طوری که خروج از بازار اجاره هر سال دشوارتر میشود و حتی بخشی از طبقه متوسط در این بازار حبس میشوند.
لازم به یادآوری است در این سالها هزینه «مالک بودن» هم برای شهروندان بالا رفته است و رسیدن تورم خدمات نگهداری و تعمیر واحد مسکونی به ۴۷.۹ درصد نشان میدهد نه فقط حفظ یک خانه پرهزینهتر از گذشته شده است و فشار اقتصادی فقط در لحظه خرید یا اجاره ظاهر نمیشود، بلکه در تعمیرات، خدمات و هزینههای جانبی نیز خود را نشان میدهد و انگیزه بهبود یا جابهجایی مسکن را کاهش میدهد.
گفتنی است کارشناسان تأکید میکنند مسئله بازار مسکن در ایران صرفاً جهشهای مقطعی نیست، بلکه ماندگاری قیمتها در سطحی بالاست که دسترسی عموم به «خانه» را محدود کرده است. تورم سالانه ۳۶.۵ درصدی در بخش مسکن و نرخهای ۲.۶ درصد ماهانه و ۳۵.۴ درصد نقطهبهنقطه نشان میدهد بازار شاید از شوک فاصله گرفته، اما در قلهای ایستاده که برای متقاضیان جدید دستنیافتنی است و کاهش سرعت رشد قیمت به معنای ارزان شدن نیست. خانواری که سال گذشته توان خرید نداشت، با تورم ۳۵ درصدی امسال هم الزاماً به خانه نزدیکتر نشده است. شکی نیست که تورم مزمن، انتظارات فروشنده و خریدار را هم تغییر میدهد. فروشنده قیمت آینده را در امروز محاسبه میکند و خریدار یا شتابزده وارد میشود یا کاملاً عقب میکشد و این بازی انتظارات، تعادل بازار را برهم میزند و فضای تصمیمگیری را مبهمتر میکند و در چنین شرایطی حتی واحدهای کوچک و متوسط که از دسترس دهکهای متوسط خارج میشوند.
اضافه میشود در اغلب اقتصادها، وام خرید مسکن پلی میان درآمد فعلی خانوارها و قیمت دارایی است اما در ایران، نسبت وام به قیمت یک واحد مسکونی در شهرهای بزرگ اندک است. اقساط سنگین آن هم با سطح درآمد خانوارهای طبقه متوسط همخوانی ندارد و نرخهای سود بالا و دوره بازپرداخت محدود هم ریسک نکول را افزایش میدهد و خانواری با درآمد بیثبات به سختی تعهدی حدودا ۱۲ ساله را میپذیرد. به این ترتیب، وام مسکن از ابزاری توانمندساز به گزینهای پرهزینه و پرریسک برای متقاضیان تبدیل شده و تقاضای مصرفی را تضعیف کرده است.
ناگفته نماند در این بین بخشی از سرمایهها به سمت بازارهایی با نقدشوندگی بالاتر و بازدهی کوتاهمدت حرکت کردهاند و هر بار که انتظارات تورمی تشدید میشود، سرمایه دوباره به بازار ملک بازمیگردد و موجهای قیمتی تازه شکل میگیرد. این رفت و برگشت، امکان برنامهریزی بلندمدت را از خانوارها میگیرد و بازار را میان رکود و جهش معلق نگه میدارد.
لایه عمیقتر بحران مسکن و ناامیدی جمعی نسبت به خانهدار شدن اما به نااطمینانی از افق پیش رو بازمیگردد. خرید مسکن تصمیمی استراتژیک است که به پیشبینیپذیری درآمد و تورم نیاز دارد اما در فضایی که افق اقتصاد مبهم است، خانوارها تعهدات بزرگ را به تعویق میاندازند و این نااطمینانی، تقاضای داراییهای بلندمدت را کاهش میدهد و «احتیاط» را جایگزین «جسارت» میکند.
صاحبان منابع، خرید را به تعویق نیندازند
در شرایطی که بسیاری از شهروندان و متقاضیان واقعی مسکن، افقی امیدبخش برای خانهدار شدن در آینده نزدیک نمیبینند، خبرگزاری مهر طی روزهای جاری به نقل از یک کارشناس بازار مسکن نوشت: اگر فرد منابع مالی و اعتباری پایدار و مصوب دارد، خرید مسکن را به تعویق نیندازد چرا که بازار مسکن برای مصرف کننده، بازار سرمایهگذاری صرف نیست بلکه سرپناه، سرمایه اعتباری و حیثیتی خانوار است و نمیتوان سود حاصل از افزایش قیمت آن را با منطق سرمایهگذاری کوتاهمدت سنجید.
منصور غیبی میگوید: انتظارات تورمی و التهابات سیاسی بر بازار ملک تاثیر دارند و با وجود نگرانیهای ناشی از تبلیغات و تحلیلهای غیررسمی، تقاضای واقعی برای خرید مسکن همچنان وجود دارد اما تقاضا از سوی خریدارانی است که منابع مالی پایدار دارند و قصدشان مصرف شخصی و سکونت است، نه برای سرمایهگذاری کوتاه مدت و این تقاضای مؤثر موجب افزایش قیمتها میشود، زیرا فایلهای عرضهشده محدود و مشتریان واقعی به دنبال واحدهای با کیفیت هستند.
به باور وی در ماههای پایانی سال، معمولاً فرهنگ خرید و تغییر متراژ واحدهای مسکونی افزایش مییابد بدان معنی که خانوارها در تلاشند واحدهای کوچکتر خود را به واحدهای بزرگتر تبدیل کنند که این رفتار، همراه با تقاضای موثر محدود، یکی دیگر از دلایل فشار بر قیمتها و گرانی مسکن در بازار فعلی است.
مستاجری، سرنوشت محتوم شهروندان نیست
با وجود همه این نشانه نگرانکننده، تجربه اقتصاد ایران و حتی دیگر کشورها نشان میدهد که بازار مسکن بیش از آنکه با شوکهای مقطعی درمان شود، به اصلاحات تدریجی اما پایدار پاسخ میدهد. ناامیدی امروز، اگرچه ریشه در واقعیتهای سخت درآمدی و تورمی دارد، اما لزوماً سرنوشت محتوم دهههای آینده نیست. همانگونه که انباشت تورم و سیاستهای ناپایدار طی سالها به این نقطه منجر شده، بازسازی امید نیز نیازمند مجموعهای از تصمیمهای هماهنگ در حوزه پولی، مالی و شهری است.
نخستین گام، مهار پایدار تورم و ایجاد ثبات در متغیرهای کلان است زیرا بدون کاهش نااطمینانی، هیچ سیاست حمایتی در بازار مسکن به نتیجه مطلوب نمیرسد. تجربه سالهای گذشته نشان داده هر زمان انتظارات تورمی تعدیل شده، بازار ملک نیز به ثبات نسبی نزدیکتر شده و امکان برنامهریزی برای خانوارها فراهم آمده و ثبات اقتصادی، مهمترین یار خانهاولیهاست.
بازطراحی نظام تأمین مالی مسکن هم ضرورتی اجتنابناپذیر است. افزایش دوره بازپرداخت وامها، کاهش نرخ سود واقعی و توسعه ابزارهایی مانند صندوقهای پسانداز مسکن یا بازار رهن ثانویه میتواند فاصله میان درآمد و قیمت را تا حدی پر کند. در بسیاری از کشورها، وامهای ۲۰ تا ۳۰ ساله با اقساط متناسب با درآمد، موتور دسترسی طبقه متوسط به مالکیت بودهاند؛ الگویی که با بومیسازی و اصلاح ساختار بانکی میتواند در ایران نیز قابل اجرا باشد.
از سوی دیگر، سیاست عرضه هم باید از تمرکز بر پروژههای مقطعی فاصله بگیرد و به سمت افزایش مستمر تولید مسکن متناسب با قدرت خرید دهکهای متوسط و پایین حرکت کند. تسهیل صدور مجوزها، کاهش هزینههای سربار ساخت، استفاده از زمینهای دولتی در قالب مشارکت هدفمند با بخش خصوصی و توسعه مسکن استیجاری حرفهای میتواند بخشی از فشار تقاضا را تخلیه کند.
افزون بر این وقتی خانوارها احساس کنند قواعد بازی در بازار مسکن، قابل پیشبینی است و سیاستگذار به جای وعدههای کوتاهمدت، مسیر بلندمدت و شفاف ارائه دهد، حرکت به سمت تصمیمهای بزرگ هم دوباره ممکن میشود و رؤیای عقب نشسته خانهدار شدن دوباره به افق دید طبقه متوسط باز میگردد.
نظر شما