در شرایط تورمی اقتصاد ایران، بسیاری از خانوارها میان سرمایهگذاری در طلا، ارز یا مسکن مردد هستند. یک کارشناس اقتصادی میگوید انتخاب میان این بازارها نسخه واحدی ندارد و تصمیم درست به شرایط مالی، هدف سرمایهگذاری و نیاز مصرفی هر فرد بستگی دارد.
مهدی بنیاسدی، کارشناس اقتصادی، در گفتوگو با خبرنگار قدس اظهار میکند: در اقتصاد تورمی باید علاوه بر بازده اسمی داراییها، به هدف سرمایهگذاری، میزان نقدشوندگی، نیاز مصرفی، قدرت خرید خانوار و ریسکهای آینده نیز توجه کرد.
وی میافزاید: فردی که فاقد مسکن است با کسی که خانه مصرفی دارد تصمیم یکسانی نمیگیرد. همچنین کسی که سرمایه کافی برای خرید ملک مناسب دارد نباید همان رفتاری را داشته باشد که فردی با سرمایه محدود دارد. بنابراین تحلیل بازار داراییها باید با توجه به موقعیت افراد انجام شود، نه با یک توصیه عمومی و کلی.
تورم؛ متغیر اصلی تصمیمگیری در بازارهای دارایی
این کارشناس اقتصادی با اشاره به شرایط تورمی اقتصاد ایران میگوید: اقتصاد ایران همچنان با فشارهای تورمی جدی روبهروست و رشد نقدینگی، کسری بودجه، افزایش هزینههای تولید و تداوم انتظارات تورمی باعث شده چشمانداز تورم همچنان نگرانکننده باشد.
بنیاسدی ادامه میدهد: در چنین شرایطی افزایش قیمت داراییها الزاماً به معنای افزایش واقعی ثروت نیست. ممکن است طلا، دلار، خودرو، بورس یا مسکن در ظاهر رشد کنند، اما اگر این رشد کمتر از تورم واقعی باشد، سرمایهگذار در عمل بازده واقعی منفی تجربه کرده است.
وی توضیح میدهد: ممکن است فرد در پایان سال دارایی گرانتری داشته باشد، اما قدرت خرید او نسبت به کالاها و خدمات کاهش یافته باشد. به همین دلیل در سالهای تورمی نباید فقط به رشد عددی قیمتها نگاه کرد، بلکه باید دید دارایی انتخابشده تا چه اندازه میتواند قدرت خرید فرد را حفظ کند و آیا امکان تبدیل آن به دارایی مورد نیاز در زمان مناسب وجود دارد یا خیر.
بازار مسکن؛ رشد قیمت بدون رونق کامل معاملات
این کارشناس اقتصادی با اشاره به وضعیت بازار مسکن در ماههای اخیر میگوید: بازار مسکن نشانههایی از حرکت دوباره نشان داده است، اما باید میان رشد قیمت و رونق واقعی معاملات تفاوت قائل شد.
وی میافزاید: بخش قابل توجهی از افزایش قیمت مسکن ناشی از رشد هزینه ساخت، قیمت مصالح، زمین، دستمزد و هزینه جایگزینی است. وقتی هزینه ساخت یک واحد جدید افزایش پیدا میکند، قیمت ملک آماده نیز بهطور طبیعی در برابر کاهش مقاومت نشان میدهد.
بنیاسدی تأکید میکند: با این حال نمیتوان گفت بازار مسکن کاملاً در رکود مطلق باقی مانده است. رشد قابل توجه اوراق تسهیلات مسکن در ماههای اخیر که حدود ۴۷ درصد گزارش شده نشان میدهد بخشی از تقاضای مصرفی دوباره در حال ورود به بازار است.
وی میگوید: این موضوع بهویژه در واحدهای مصرفی، قابل سکونت، خوشموقعیت و نقدشونده اهمیت دارد، اما باید توجه داشت که همه املاک از این روند به یک اندازه منتفع نمیشوند.
او ادامه میدهد: در بازار فعلی، ملکهای مصرفی و قابل معامله شانس بیشتری برای رشد و نقدشوندگی دارند؛ در مقابل املاک کمتقاضا، دورافتاده، بسیار بزرگ یا بسیار فرسوده ممکن است سرمایه فرد را برای مدت طولانی قفل کنند.
تأثیر افزایش قیمت مسکن بر بازار اجاره
بنیاسدی با اشاره به تأثیر افزایش قیمت مسکن بر بازار اجاره میگوید: یکی از نکات مهم در تحلیل بازار مسکن، اثر رشد قیمت ملک بر اجارهبهاست؛ موضوعی که برای خانوارهای مستأجر اهمیت زیادی دارد.
وی میافزاید: در عرف بازار، رهن کامل یک واحد مسکونی معمولاً حدود ۱۶ تا ۲۵ درصد ارزش ملک برآورد میشود و اجاره ماهانه نیز در بسیاری از معاملات بر اساس حدود ۳ درصد مبلغ رهن کامل محاسبه میشود.
این کارشناس اقتصادی توضیح میدهد: بنابراین وقتی قیمت ملک افزایش پیدا میکند، اجارهبها نیز با فاصله زمانی خود را با آن تطبیق میدهد.
وی ادامه میدهد: برای مثال اگر ارزش ملکی از حدود ۳ میلیارد تومان به حدود ۸ میلیارد تومان برسد، طبیعی است که سطح رهن و اجاره آن نیز به شکل معناداری افزایش پیدا کند. ملکی که پیشتر با اجاره ماهانه حدود ۱۵ تا ۱۸ میلیون تومان معامله میشد، در شرایط جدید میتواند به محدودههایی نزدیک به ۴۰ میلیون تومان برسد.
بنیاسدی میگوید: از این منظر برای خانواری که فاقد مسکن است، خرید خانه فقط یک تصمیم سرمایهگذاری نیست بلکه نوعی پوشش ریسک در برابر تورم اجاره محسوب میشود.
طلا و ارز؛ ابزار حفظ قدرت خرید
این کارشناس اقتصادی درباره بازار طلا و ارز نیز اظهار میکند: طلا و ارز در اقتصاد ایران همواره بهعنوان ابزارهای حفظ ارزش پول شناخته شدهاند و در شرایط تورمی میتوانند از کاهش ارزش پول جلوگیری کنند. وی میافزاید: با این حال سرمایهگذاری در این بازارها بدون ریسک نیست و مدیریت سبد سرمایه اهمیت زیادی دارد.
بنیاسدی توضیح میدهد: صرفاً خرید طلا یا ارز به معنای موفقیت در سرمایهگذاری نیست. زمان ورود، زمان خروج، میزان تخصیص سرمایه و حفظ نقدشوندگی در این بازارها اهمیت زیادی دارد.
او ادامه میدهد: باید میان تحلیل اقتصادی و معاملهگری تفاوت قائل شد. تحلیل اقتصادی جهت کلی بازار را نشان میدهد، اما معاملهگری به زمان ورود و خروج و کنترل ریسک مربوط است.
چهار سناریوی متفاوت برای تصمیمگیری در حوزه مسکن
این کارشناس اقتصادی درباره افراد فاقد مسکن با توان خرید کافی تأکید میکند: برای افرادی که فاقد مسکن هستند و سرمایه آنها به خرید یک واحد مصرفی مناسب میرسد، اولویت اصلی باید تأمین مسکن باشد.
وی می افزاید: اگر فردی توان خرید خانهای قابل سکونت، خوشموقعیت و نقدشونده را دارد، خرید مسکن میتواند تصمیم منطقی باشد؛ حتی اگر تصور کند طلا یا دلار در کوتاهمدت بازده بیشتری خواهند داشت. با خرید خانه، فرد خود را از فشار تورم اجاره، نااطمینانی تمدید قرارداد و جابهجاییهای اجباری محافظت میکند.
وی درباره افراد فاقد مسکن بدون توان خرید کافی ادامه میدهد: برای افرادی که هنوز سرمایه کافی برای خرید ملک مناسب ندارند، ورود عجولانه به بازار مسکن میتواند اشتباه باشد.
بنیاسدی میگوید: خرید املاک کمتقاضا یا دورافتاده صرفاً با هدف ورود به بازار مسکن ممکن است سرمایه فرد را برای مدت طولانی قفل کند.
به گفته وی، در چنین شرایطی نگهداری دارایی در بازارهای نقدشوندهتری مانند طلا و ارز میتواند منطقیتر باشد تا قدرت خرید فرد تا زمان مناسب برای تبدیل دارایی به مسکن حفظ شود.
این کارشناس اقتصادی درباره افرادی که خانه مصرفی دارند و سرمایه مازاد نیز در اختیار دارند میگوید: برای این گروه، تصمیمگیری باید با نگاه سبدی انجام شود. تمرکز کامل بر یک بازار میتواند ریسک ایجاد کند. نگهداری همه سرمایه در ملک نقدشوندگی را کاهش میدهد و نگهداری کامل در طلا و ارز نیز فرد را در معرض نوسانات شدید قرار میدهد. ترکیبی از داراییهای ملکی و داراییهای نقدشونده میتواند تعادل و انعطافپذیری بیشتری برای سرمایهگذار ایجاد کند.
وی درباره مالکان با سرمایه محدود نیز گفت: ورود به بازار ملک دوم با سرمایه محدود معمولاً پرریسک است. در این شرایط، نقدشوندگی اهمیت بیشتری دارد.
تفاوت نیاز مصرفی و سرمایهگذاری
وی افزود: بازار مسکن سرمایه بالایی نیاز دارد و خروج از آن نیز زمانبر است. اگر فرد با سرمایه محدود وارد ملکی شود که تقاضای کافی ندارد، ممکن است در زمان نیاز به نقدینگی با مشکل مواجه شود. برای این گروه، نقدشوندگی اهمیت بیشتری دارد. طلا و ارز، در صورت مدیریت درست، میتوانند گزینههای مناسبتری برای حفظ ارزش سرمایه محدود باشند. البته این به معنای خرید هیجانی در هر سطح قیمتی نیست. حتی در بازارهای نقدشونده نیز باید مدیریت ریسک، زمانبندی و پرهیز از رفتارهای هیجانی رعایت شود.
وی تاکید می کند: یکی از خطاهای رایج در تصمیمگیری خانوارها، مخلوط کردن نیاز مصرفی با سرمایهگذاری است. کسی که خانه ندارد، نباید مسکن را فقط با معیار بازدهی مقایسه کند. برای این فرد، خانه علاوه بر ارزش سرمایهای، کارکرد مصرفی و امنیتی دارد.
وی می افزاید: در مقابل، کسی که خانه دارد و به دنبال سرمایهگذاری است، باید ملک را مانند یک دارایی بررسی کند: بازدهی، نقدشوندگی، هزینه نگهداری، مالیات، امکان فروش و ریسک رکود معاملاتی. بنابراین یک توصیه ممکن است برای فرد فاقد مسکن کاملاً درست باشد، اما برای مالک دارای خانه مصرفی، تصمیم مناسبی نباشد.
حفظ قدرت خرید؛ معیار اصلی در انتخاب دارایی
بر اساس آنچه این کارشناس می گوید با توجه به شرایط تورمی، احتمال رشد اسمی در بازارهای مختلف وجود دارد. طلا، ارز، مسکن، خودرو و بورس هرکدام میتوانند در مقاطعی بازدهی داشته باشند. اما نکته مهم این است که رشد اسمی بهتنهایی معیار موفقیت نیست.
وی می افزاید: ممکن است در سال ۱۴۰۵ بیشتر بازارها رشد کنند، اما بخشی از آنها همچنان از تورم واقعی عقب بمانند. در چنین وضعیتی، سرمایهگذار باید هم به بازدهی توجه کند و هم به نقدشوندگی، ریسک و قابلیت تبدیل دارایی. بهویژه برای کسانی که هدف نهایی آنها خرید مسکن است، زمان تبدیل دارایی اهمیت بالایی دارد.
وی تأکید میکند: در اقتصاد تورمی، خطر اصلی این است که افراد تصور کنند با افزایش قیمت داراییها حتماً برنده شدهاند. معیار واقعی موفقیت حفظ قدرت خرید است. اگر طلا رشد کند اما مسکن بیشتر رشد کند، فردی که هدفش خرید خانه بوده در عمل عقب مانده است. پس سؤال اصلی این نیست که کدام بازار بیشتر رشد میکند، بلکه این است که کدام دارایی با توجه به شرایط هر فرد میتواند قدرت خرید و امنیت مالی او را بهتر حفظ کند.
در نهایت، تصمیم میان طلا و مسکن نباید هیجانی باشد. نه باید از ترس جا ماندن، هر ملکی را خرید و نه باید از طمع کسب سود بیشتر در طلا و ارز، فرصت خرید مسکن مصرفی مناسب را از دست داد. در اقتصاد تورمی، برنده کسی است که جایگاه خود را درست تشخیص دهد، دارایی مناسب با نیاز خود را انتخاب کند و در زمان درست، امکان تبدیل دارایی را از دست ندهد.
نظر شما